1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.
Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).
2. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
“1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
3. Các hình thức sử dụng đất
Căn cứ Luật đất đai năm 2013, theo đó các hình thức sử dụng đất bao gồm:
– Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước:
+ Được Nhà nước giao đất
+ Được Nhà nước cho thuê đất
+ Được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
+ Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
– Nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác:
+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất: Nhận chuyển đổi; Nhận chuyển nhượng; Nhận thừa kế; Nhận tặng cho; Nhận góp vốn;
+ Thuê quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác;
+ Thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác.
4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền nghĩa vụ các bên?
Câu hỏi: Thưa luật sư, Xin hỏi: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đăng ký kinh doanh bất động sản?
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.
.jpg)
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.6162
Trả lời: Chào bạn,cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
- Cơ sở pháp lý
Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội : LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
- Nội dung trả lời
Bạn không nêu rõ bên kinh doanh bất động sản là bên nào nên sẽ sẽ tư vấn cho bạn dựa trên quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ Điều 38, Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 38. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 39. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:
Điều 40. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 41. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
5. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
5.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Trong một số trường hợp, ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng cũng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng.
5.2. Trường hợp chuyển nhượng có điều kiện
Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết về 3 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
5.3. Trường hợp cấm nhận chuyển nhượng
Căn cứ vào Điều 191 Luật Đất đai 2013, những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Tham khảo bài viết liên quan sau:
Tư vấn về giải quyết tái định cư khi thu hồi đất ?
Có 2 thửa đất có được bồi thường 2 suất hỗ trợ tái định cư ?
Đất lộ giới có được bồi thường,hỗ trợ tái định cư không?
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai.
