1. Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân cho tổ chức, cá nhân khác phải được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp hoặc để lại thừa kế và phải tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai cũng là điều kiện quan ttọng hàng đầu của môi trường sổng, là địa bàn phân bố các khu vực dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh, quốc phòng...

Ở mỗi chế độ khác nhau, việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau. Trong chế độ phong kiến, tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai. Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội. Để có lãnh thổ như ngày nay, nhân dân ta đã phải dũng cảm và quật cường chiến đấu chống bao kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá, giữ gìn. Tách khỏi những điều kiện của Nhà nước, của cộng đồng thì không một cá nhân nào có thể khai phá, giữ gìn bất kì một vùng đất nào. Vì thế, đất đai là tài sản yô giá.

Do dân số ngày càng gia tăng, các công trình xây dựng (điện, nước, giao thông, bưu điện...) ngày càng nhiều nên diện tích đất canh tác ngày càng giảm, dẫn đến tình trạng nhiều người không có việc làm, thiếu ruộng đất để sản xuất, canh tác, làm mất ổn định xã hội. Nhà nước phải tiến hành sắp xếp lại lao động, bố trí ngành nghề, phân bố lại đất đai nên đất đai thuộc sở hữu toàn dân là điều kiện thuận lợi nhất để Nhà nước quản lí và sử dụng đất đai tốt nhất trong cả nước.

Hiến pháp năm 2013 quy định:

“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lí là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí.” (Điều 53).

Mặt khác, ở nước ta, do đặc thù là sự tồn tại của nền nông nghiệp lúa nước, phải có thuỷ lợi và trị thuỷ là một công việc đòi hỏi sự điều hành, tổ chức trên quy mô rộng lởn. Ngoài Nhà nước thì không một cá nhân hay một tổ chức nào có thể tổ chức và điều hành trong phạm vi cả nước.

Với những lí do trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân là điều kiện cực kì quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu về các tư liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hướng chủ nghĩa xã hội.

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX đều khẳng định:

"Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất".

Nhà nước đã mở ra cho người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất tên cơ sở đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân như Hiến pháp năm 2013 quy định:

"Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất... là của Nhà nước, thuộc quyền sở hữu toàn dân" (Điều 17). "... Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"

Trong quá trình chuyển từ nền kinh tế bao cấp, kế hoạch hoá sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, chế độ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai vẫn giữ nguyên bản chất của nó nhưng cần phải có sự đổi mới, tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức được giao đất để phù hợp với tình hình mới.

Đặc biệt, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế- xã hội, pháp luật đất đai đã bộc lộ những hạn chế cần phải được khắc phục như:

- Pháp luật đất đai chưa xác định rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lí.

- Pháp luật đất đai chưa đủ tầm giải quyết một cách hiệu quả những vấn đề về đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước trong thời kì mới.

- Pháp luật đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường định hưởng xã hội chủ nghĩa.

- Pháp luật đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây về đất đai cũng như những vấn đề mới nảy sinh.

Để khắc phục những tình trạng trên, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai những năm trước đấy. Đến nay, Luật đất đai năm 2013 hiện hành đã được Quốc hội khoá XIII, kì họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/7/2013. Luật đất đai năm 2013 được xây dựng trên cơ sở kế thừa nhiều quy định cơ bản của Luật đất đai những năm trước đấy, bên cạnh đó, làm rõ nhiều nội dung cũng như bổ sung một số quy định mới, đảm bảo tính công khai, minh bạch của hoạt động quản lí Nhà nước, tạo tiền đề cho người sử dụng đất có điều kiện để thực hiện tốt những quyền năng của mình.

Luật đất đai năm 2013 quy định chế độ quản lí, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là 8 quyền của hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất.

Với tư cách là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với ba quyền năng của sở hữu chủ, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, nhưng trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép.

Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Về bản chất, chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, trong đó, đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất.

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai.

Chuyển quyền sử dụng đất tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nước quy định. Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước.

Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó, người có quyền sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nói quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc thù, vì:

- Đó là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt, đó là đất đai;

- Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế;

- Hình thức, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ.

2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

2.1 Khái niệm căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự nên như mọi quan hệ pháp luật dân sự khác, quyên sử dụng đât được hình thành bởi những sự kiện pháp lí nhất định. Những sự kiện pháp lí này là cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất. Hiến pháp, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. Đây là những cơ sở pháp lí để đánh giá tính hợp pháp của người có quyền sử dụng đất.

Việc quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tạo tiền đề cho tổ chức, cá nhân thực hiện 8 quyền của người sử dụng đất và là căn cứ pháp lí cho việc giải quyết các tranh chấp về đất đai.

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là những sự kiện pháp lí mà trên cơ sở đó, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có được quyền sử dụng đất.

2.2 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

Bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào cũng đều phát sinh, thay đổi hay chấm dứt dựa trên những sự kiện pháp lí nhất định. Quyền sử dụng đất chỉ được xác lập khi có những sự kiện pháp lí cụ thể.

Cơ sở pháp lí cho việc thiết lập quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên nguyên tắc không được uỷ quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Nhà nước giao đất cho cá nhân và các chủ thể khác (có hoặc không thu tiền sử dụng đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất và chủ thể được giao đất). Nhà nước cũng thông qua cơ quan có thẩm quyền để trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thông qua hình thức thuê đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đó sử dụng đất ổn định lâu dài, phù họp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đất được xác định là không có tranh chấp.

+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù họp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật đất đai.

Trong phạm vi quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất từ việc chia tách, sáp nhập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ kết quả của việc giải quyết tranh chấp của toà án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những căn cứ này tiếp tục được cụ thể hoá theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thi hành Luật đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/NĐ-CP). Đó là quyền sử dụng đất được xác lập thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế; mua bán, thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, từ việc tham gia của người góp vốn, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

3. Hình thức, nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp von quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyển khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia ìhực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

+ Về hình thức

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phự hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Thông qua đó, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của người - vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể hơn về vấn đề công chứng, chứng thực như sau:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyến nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyển sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hanh nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại uỷ ban nhân dân cấp xã.”

+ Về nội dung

Điều 501 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyển, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. ”

Như vậy, nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất về cơ bản không khác biệt với các hợp đồng khác và chỉ chịu ràng buộc bởi các quy định của Luật đất đai liên quan đến điều kiện chuyển quyền.

4. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lí rất quan ttọng và cần thiết, xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm được những yêu cầu này thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất.

Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất vói mục đích:

- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;

- Ngăn chặn việc kinh doanh đất ttái phép;

- Ngăn chặn tình hạng lấn chiếm và tích lũy đất ttái phép.

Các điều kiện đó theo quy định của Điều 188 Luật đất đai năm 2013, bao gồm:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyển sử dụng đất cần phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,190,191,192,193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kê, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính. ”

4.1. Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lí xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.

Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lí giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với người được Nhà nước cấp để sử dụng. Người sử dụng đất hợp pháp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thống nhất với những quy định của Luật hôn nhân và gia đình cũng như để có cơ sở xác định chính xác tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, Luật đất đai năm 2013 và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định:

- Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành.

- Trường hợp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ và tên của cả hai vợ chồng.

Theo quy định tại Điều 59 và Điều 105 Luật đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhận không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, cá nhân (cấp theo thửa đất).

Điều kiện này có một số ngoại lệ quy định tại Điều 168 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển • nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đẩt; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trượng hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. ”

4.2 Trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được phép chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 quy định hai loại thời hạn sử dụng đjt: Đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 125) và đất sử dụng có thời hạn (Điều 126). Trong đó, đối với đất sử dụng có thời hạn thì việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đất đang còn thời hạn sử dụng; đối với đất sử dụng ổn định lâu dài (hay nói cách khác là không có thời hạn) thì không bị ràng buộc bởi quy định này.

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất trong một thời hạn nhất định trong một số trường hợp, ví dụ như:

- Thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm (khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2013). Nhà nước cũng sẽ tiếp tục giao đất đó cho những người đang sử dụng đất khi họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai.

- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm (khoản 2 Điều 126 Luật đất đai năm 2013).

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013.

Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đang còn trong thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn, người sử dụng đất không có quyền sử dụng nữa. Do vậy, họ không được phép chuyển quyền sử dụng.

4.3 Người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó không có tranh chấp

Tranh chấp giải quyết về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyền sừ dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lí cũng như sử dụng... Vì vậy, để ổn định các quan hệ trong chuyển quyền sử dụng đất thì phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như ttách nhiệm của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng đất không thể thực hiện được.

4.4 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì điều đó có nghĩa là quyền sử dụng đất đó được hướng tới việc thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đối với một chủ thể khác. Quyền sử dụng đất đó có thể được chuyển trực tiếp sang, cho chủ thể kia (ví dụ trong một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chủ sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ chuyển giao đất) hoặc được đem ra bán đấu giá để phục, vụ thi hành án (ví dụ chủ sử dụng đất đang chịu một khoản nợ lớn, lại có trách nhiệm vụ hạn nên quyền sử dụng đất phải bị đấu giá lấy tiền để phục vụ thi hành án).

Do tính phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai, việc quy định chi tiết, đầy đủ các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cần thiết, mặc dù nó hạn chế quyền năng dân sự của người sử dụng đất nhưng nếu không có các điều kiện ấy thì việc chuyển quyền sử dụng đất dễ dàng vượt quá giới hạn quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất cần phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự .

5. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Đe bảo đảm cho Nhà nước thống nhất quản lí đất đai trên phạm vi cả nước và hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp sử dụng vào mục đích khác, cần có phương châm chỉ đạo cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

5.1 Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển qưyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

Các giao dịch liên quan đến đất đai là loại giao dịch đặc biệt. Ngoài những quy định chung, mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất đều có các yêu cầu riêng cho các loại chủ sử dụng đất và loại đất, do đó, việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định chung và riêng đối với các chủ thể và loại đất.

Theo nguyên tắc này thì cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác có quyền sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài ra, cá nhân phải tuân theo các điều kiện do pháp luật quy định. Đất được chuyển quyền sử dụng là:

+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi hồng thuỷ sản, đất làm muối trong nhóm đất nông nghiệp.

+ Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp.

5.2 Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng phù hợp với Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện qua hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đây là một loại hợp đồng dân sự. Do vậy, cần có sự biểu lộ ý chí của các bên để đi đến thoả thuận và thống nhất ý chí đó.

Các bên trong hợp đồng có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng. Ýchí và sự thoả thuận của các chủ thể phải phù hợp với ý chí của Nhà nước, hay nói cách khác, nội dung của sự thoả thuận không trái với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

5.3 Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn

Ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình và cá nhân của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phù họp với quy hoạch kế hoạch ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất; phải có diện tích đất đang sử dụng dưới hạn mức; phải cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất và phải bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

Để khai thác lọi ích từ đất có hiệu quả, con người phải tác động tích cực một cách thường xuyên và phải sử dụng đúng mục đích. Tránh sử dụng một cách tuỳ tiện, để đất khô càn mà phải cải tạo, bồi bổ và nuôi dưỡng đất.

Mọi vướng mắc pháp lý về luật dân sự về hợp đồng chuyển mục đích sử dụng đất cũng như các vấn đề khác liên quan. Hãy gọi ngay: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, thừa kế trực tuyến.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê