1. Khái niệm

Căn cứ theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013

“ 10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Như vậy, khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì người có quyền sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác.

2. Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 188. Luật đất đai năm 2013, điều kiện chung để có thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“ Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này'

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính “

 

a. Về quy định có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi như là chứng cứ pháp lí xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lí giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với người được Nhà nước cấp đất để sử dụng. Người sử dụng đất hợp pháp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

cơ quan nhà nước là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. sau khi được cấp đất, người được cấp đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Cũng theo quy định tại Điều 168. Luật đất đai năm 2013

" Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này “

Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để chủ sở hữu quyền có thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất

b. Về đất không có tranh chấp

Đây là căn cứ quan trọng để có thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất

Đất đai là lĩnh vực luôn xảy ra rất nhiều tranh chấp. Tranh chấp giải quyết về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyền sừ dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lí cũng như sử dụng... Việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ giúp việc chuyển quyền sử dụng đất trở nên dễ dàng, ít sai phạm hơn

Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, đồng nghĩa với việc chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng đất không thể thực hiện được.

c. Về quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì đồng nghĩa với việc là quyền sử dụng đất đó được hướng tới việc thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đối với một chủ thể khác.

Quyền sử dụng đất đó có thể được chuyển trực tiếp sang, cho chủ thể kia  hoặc được đem ra bán đấu giá để phục, vụ thi hành án

Để tránh các rủi ro không đáng có cho bên được nhận quyền sử dụng đất, luật đất đai đã đưa ra quy định này. Việc đưa ra quy định này cũng giảm thiểu được những rắc rối không đáng có khi mà chủ chuyển nhượng quyền không thể thực hiện nghĩa vụ của mình với một chủ thể khác

d. Về trong thời hạn sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 126. Luật đất đai 2013, thời hạn giao đất trong một số trường hợp được quy định như sau:

- Thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm. Nhà nước cũng sẽ tiếp tục giao đất đó cho những người đang sử dụng đất khi họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai.

- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm

Căn cứ theo quy định tại Điều 17 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định về việc xác định thời hạn sử dụng đất

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
...
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
...
Điều 17. Xác định thời hạn sử dụng đất

1. Trường hợp tổ chức trong nước đang sử dụng đất quy định tại Khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà tổ chức đó không có giấy tờ về việc giao đất, cho thuê đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 126 của Luật Đất đai và được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận.

2. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất được tính từ thời điểm có hiệu lực của quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.”

 Căn cứ theo quy định tại Điều 126. Luật đất đai 2013, thời hạn giao đất trong một số trường hợp được quy định như sau:

- Thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm. Nhà nước cũng sẽ tiếp tục giao đất đó cho những người đang sử dụng đất khi họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai.

- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm

Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đang còn trong thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn, người sử dụng đất không có quyền sử dụng nữa. Do vậy, họ không được phép chuyển quyền sử dụng

 

3. Trình tự, thủ tục chuyển  quyền sử dụng đất

 

Bước 1:

Người nộp đơn làm đơn và nộp đơn.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiếp nhận hồ sơ,  ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định, trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc
Bước 2:
- Trong thời hạn 04 ngày làm việc, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Phòng tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì thực hiện gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Phòng tài nguyên và môi trường chuyển đến, Cơ quan thuế xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày người sử dụng đất nộp đủ các giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo quy định, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Phòng tài nguyên và môi trường  xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, Ủy ban nhân dân huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền quy định.
- Trong thời gian 01 ngày làm việc, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Phòng tài nguyên và môi trường thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và gửi kết quả về Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trả cho người sử dụng đất.
* Trong trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thừa kế, tiến hành nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 
- Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
- Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.