Những người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2024, đã dành những quy định quan trọng nhằm xác lập khung pháp lý điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có chung quyền sử dụng đất. Theo đó, quyền sử dụng đất không chỉ là cơ sở để các chủ thể khai thác giá trị kinh tế từ đất, mà còn gắn liền với trách nhiệm pháp lý, nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của các đồng chủ sử dụng khác. Việc thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất chung đều phải tuân thủ những nguyên tắc chặt chẽ, trong đó yếu tố đồng thuận đóng vai trò then chốt.

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và ý nghĩa pháp lý nêu trên, việc làm rõ những quyền và nghĩa vụ của những người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất không chỉ giúp người dân bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của mình, mà còn góp phần phòng ngừa, hạn chế tranh chấp đất đai – một trong những loại tranh chấp phức tạp và phổ biến nhất hiện nay. Đây chính là lý do đề tài này có ý nghĩa cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn, đòi hỏi sự phân tích đầy đủ, chính xác và hệ thống theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

1. Luật Đất đai 2024 thay đổi về chung quyền sử dụng đất 

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (gọi tắt là Luật Đất đai 2024), có hiệu lực thi hành, đánh dấu một bước ngoặt lịch sử trong tư duy lập pháp. Điểm nhấn quan trọng nhất là việc xóa bỏ hoàn toàn đối tượng "Hộ gia đình" khỏi danh sách người sử dụng đất. Quy định này chấm dứt kỷ nguyên quản lý dựa trên Sổ hộ khẩu – vốn gây ra vô số tranh chấp về việc xác định thành viên hộ – và chuyển sang cơ chế quản lý dựa trên quyền sở hữu thực tế của cá nhân và nhóm người.   

Trong bối cảnh đó, Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 nổi lên như một quy định trung tâm (xương sống), điều chỉnh trực tiếp quyền và nghĩa vụ của "nhóm người sử dụng đất". Không chỉ đơn thuần là liệt kê quyền, điều luật này còn kiến tạo nên cơ chế vận hành cho các tài sản đồng sở hữu, phân định rõ ràng ranh giới giữa sở hữu riêng và sở hữu chung, cũng như cách thức đại diện và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

1.1. Thay đổi từ "Hộ gia đình" sang "Nhóm người sử dụng đất" 

Theo Luật Đất đai 2013, "Hộ gia đình" là một chủ thể sử dụng đất đặc biệt, được xác định dựa trên quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng VÀ đang sống chung, có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Định nghĩa phức tạp này đã dẫn đến hàng loạt vụ kiện tụng kéo dài hàng thập kỷ chỉ để xác định: "Ai mới là thành viên hộ?".

Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ chủ thể này. Điều này có ý nghĩa pháp lý cực kỳ quan trọng:

• Cá thể hóa quyền sở hữu: Quyền sử dụng đất không còn gắn với khái niệm trừu tượng là "hộ", mà gắn chặt với từng cá nhân cụ thể.
• Chuyển đổi trạng thái pháp lý: Những thửa đất trước đây cấp cho "Hộ gia đình" nay sẽ được xử lý theo cơ chế của "Nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất". Điều này đồng nghĩa với việc các thành viên trong hộ gia đình cũ nay trở thành các đồng chủ sở hữu (co-owners) bình đẳng, chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự về sở hữu chung.
• Hệ quả chuyển tiếp: Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) đã cấp cho hộ gia đình trước đây vẫn có giá trị pháp lý, nhưng khi thực hiện giao dịch hoặc cấp đổi, các thành viên phải được ghi tên cụ thể hoặc cử người đại diện theo quy định mới.

1.2. Bản chất của "Sở hữu chung" trong luật đất đai mới

Luật Đất đai 2024 không tồn tại độc lập mà nằm trong hệ thống pháp luật thống nhất, với Bộ luật Dân sự là luật chung. Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thực chất là sự cụ thể hóa các quy định về sở hữu chung trong Bộ luật Dân sự vào lĩnh vực đất đai. Có hai hình thức sở hữu chung chi phối quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất:

2. Những người chung quyền sử dụng đất có những các quyền gì?

2.1. Quyền đối với thửa đất có thể tách thửa (Sở hữu chung theo phần)

Đây là trường hợp tối ưu nhất cho các nhóm nhà đầu tư, cho phép sự linh hoạt và độc lập tối đa.

2.1.1. Quyền tách thửa 

Nếu thửa đất đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh và quy hoạch (do UBND cấp tỉnh quy định), các thành viên trong nhóm có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước tách thửa đất đó thành các thửa đất độc lập.   

Bản chất: Đây là hành vi chấm dứt quan hệ sở hữu chung để chuyển sang sở hữu riêng.

Quy trình pháp lý: Khi tách thửa hoàn tất, mỗi thành viên sẽ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt đứng tên mình. Kể từ thời điểm này, họ thoát khỏi sự ràng buộc của nhóm và có toàn quyền định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp) mà không cần xin ý kiến bất kỳ ai.

Lợi ích kinh tế: Việc tách thửa thường làm gia tăng giá trị tổng thể của khu đất (do tính thanh khoản của đất diện tích nhỏ cao hơn) và giải phóng năng lực tài chính cho từng cá nhân.

2.1.2. Quyền chuyển nhượng  khi chưa tách thửa

Trong trường hợp thửa đất có thể tách nhưng các thành viên chưa muốn tách (hoặc đang chờ đợi), pháp luật vẫn công nhận quyền định đoạt đối với "phần quyền" của từng người. Tuy nhiên, quyền này bị giới hạn bởi Quyền ưu tiên mua.

Cơ chế thực hiện: Thành viên muốn bán phần của mình phải thông báo chào bán cho các thành viên còn lại với cùng điều kiện (giá cả, phương thức thanh toán).

Thời hạn phản hồi: Theo Bộ luật Dân sự, nếu hết thời hạn quy định mà các thành viên không mua, người đó mới được bán cho người ngoài. Quy định này nhằm bảo vệ tính toàn vẹn và sự liên kết giữa những người cùng sử dụng đất, tránh sự xâm nhập của các yếu tố bên ngoài không mong muốn.

2.2. Quyền đối với thửa đất không thể tách thửa (Sở hữu chung hợp nhất/bắt buộc)

Đây là trường hợp phổ biến và phức tạp nhất, thường gặp ở đất ở đô thị diện tích nhỏ, căn hộ chung cư, hoặc đất có hình thể đặc biệt không thể chia cắt.

2.2.1. Cơ chế "Đồng thuận tập thể" 

Khi đất không thể tách thửa, Luật Đất đai 2024 quy định các thành viên phải "cùng nhau thực hiện" các quyền và nghĩa vụ. Điều này xác lập một cơ chế quản trị tài sản dựa trên sự đồng thuận tuyệt đối.

Giao dịch: Mọi hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê liên quan đến toàn bộ thửa đất bắt buộc phải có chữ ký của Tất Cả thành viên.   

Rủi ro "Quyền phủ quyết": Chỉ cần 01 thành viên không đồng ý ký tên, giao dịch sẽ bị ách tắc hoàn toàn. Đây là rủi ro lớn nhất của mô hình này, đặc biệt khi số lượng thành viên lớn (ví dụ: nhóm 10 nhà đầu tư hoặc một đại gia đình 3 thế hệ).

2.2.2. Cơ chế Ủy quyền đại diện 

Để giải quyết bài toán "tắc nghẽn" do cơ chế đồng thuận, Luật cho phép và khuyến khích việc ủy quyền.

Hình thức: Nhóm người sử dụng đất có thể ủy quyền cho một người đại diện để thực hiện các giao dịch. Văn bản ủy quyền này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.   

Phạm vi ủy quyền: Văn bản ủy quyền cần quy định chi tiết phạm vi (được bán hay chỉ được quản lý? được thế chấp không? giá sàn bán là bao nhiêu?). Việc này giúp người đại diện có thể linh hoạt hành động mà không cần lấy chữ ký của từng người cho mỗi thủ tục hành chính nhỏ nhặt.

Giá trị pháp lý trên Sổ đỏ: Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Giấy chứng nhận sẽ cấp cho người đại diện, nhưng trên đó ghi rõ: "Ông/Bà X là người đại diện cho nhóm người sử dụng đất gồm..." hoặc kèm theo danh sách. Điều này đảm bảo minh bạch, ngăn chặn người đại diện tự ý tẩu tán tài sản.   

2.3. Quyền thế chấp và vấn đề tài sản gắn liền với đất

Quyền thế chấp quyền sử dụng đất chung là một trong những vấn đề pháp lý hóc búa nhất, được giải quyết thông qua sự kết hợp giữa Luật Đất đai 2024 và các Án lệ.

2.3.1. Thế chấp toàn bộ thửa đất

Để thế chấp toàn bộ thửa đất chung để vay vốn, ngân hàng yêu cầu tất cả các đồng sở hữu phải cùng ký vào hợp đồng thế chấp hoặc văn bản đồng ý thế chấp. Nghĩa vụ trả nợ lúc này là nghĩa vụ liên đới. Nếu nợ quá hạn, ngân hàng có quyền phát mãi toàn bộ thửa đất, bất kể phần đóng góp của từng người là bao nhiêu.

2.3.2. Thế chấp phần quyền sử dụng đất (Án lệ 11/2017/AL)

Thực tiễn phát sinh trường hợp một thành viên muốn thế chấp phần quyền của mình, hoặc thế chấp đất nhưng trên đất lại có nhà của thành viên khác.

Án lệ số 11/2017/AL  đã đưa ra đường lối xét xử: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực ngay cả khi trên đất có tài sản của người khác không thuộc bên thế chấp.   

Cơ chế xử lý: Khi xử lý tài sản đảm bảo (bán đất để trả nợ), Tòa án/Cơ quan thi hành án phải dành quyền ưu tiên cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được mua lại quyền sử dụng đất đó.

Quy định này bảo vệ quyền lợi của các ngân hàng (tránh việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu) nhưng cũng đặt ra một lớp bảo vệ cho các thành viên khác trong nhóm sử dụng đất – họ có cơ hội giữ lại đất trước khi nó bị bán ra ngoài.

3. Nghĩa vụ của những người chung quyền sử dụng đất

Quyền lợi đi kèm với nghĩa vụ. Đối với nhóm người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính phức tạp hơn nhiều so với cá nhân đơn lẻ do tính chất liên đới và các quy định tính thuế mới.

3.1. Trách nhiệm liên đới nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 

Người nộp thuế: Đối với đất có nhiều người sử dụng, người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của nhóm. Nếu không có văn bản ủy quyền, cơ quan thuế có thể xác định một người trong nhóm để gửi thông báo thuế.

Cách tính: Thuế được tính trên tổng diện tích chịu thuế của thửa đất. Điều này có thể gây bất lợi nếu tổng diện tích vượt hạn mức, khiến thuế suất tăng lên (ví dụ từ 0.03% lên 0.15%), dù phần diện tích của mỗi cá nhân khi chia ra có thể nằm trong hạn mức.

Rủi ro: Nếu một thành viên không đóng góp phần tiền thuế của mình, người đại diện vẫn phải nộp đủ cho Nhà nước để tránh bị phạt chậm nộp hoặc cưỡng chế. Đây là nguồn gốc của nhiều tranh chấp nội bộ âm ỉ.

3.2. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích 

Một điểm mới quan trọng trong Nghị quyết 254/2025/QH15 và Luật Đất đai 2024 là cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao sang đất ở, ảnh hưởng trực tiếp đến các nhóm đầu tư mua đất nông nghiệp để chuyển đổi.

Quy định áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo các "bậc" dựa trên hạn mức giao đất ở tại địa phương:

Nếu một nhóm 5 người mua 1.000m2 đất nông nghiệp và muốn chuyển đổi, nếu không tách thửa trước, họ có thể bị tính là một chủ thể sử dụng đất duy nhất với diện tích 1.000m2, dẫn đến phần lớn diện tích bị rơi vào bậc "vượt quá hạn mức" và chịu mức thu 100%.

Các nhóm cần cân nhắc kỹ việc tách thửa trước khi chuyển mục đích (nếu quy hoạch cho phép) để tận dụng tối đa hạn mức giao đất ở của từng thành viên, qua đó hưởng mức thu 30% hoặc 50%.

3.3. Nghĩa vụ Đăng ký biến động và Cấp đổi Sổ đỏ

Nghị định 101/2024/NĐ-CP  đặt ra yêu cầu nghiêm ngặt về đăng ký biến động.

Cấp đổi bắt buộc: Đối với các trường hợp thay đổi thông tin thành viên (thêm/bớt người), hợp thửa, tách thửa, nhóm người sử dụng đất buộc phải thực hiện thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận.

Thời hạn: Thủ tục đăng ký biến động phải thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. Quá hạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Cập nhật thông tin: Với việc bỏ Sổ hộ khẩu, các nhóm người đang sử dụng đất dưới danh nghĩa "Hộ gia đình" cũ nên chủ động đi thực hiện thủ tục đính chính hoặc cấp đổi Sổ đỏ để ghi rõ tên các thành viên, tránh rắc rối pháp lý khi thực hiện giao dịch sau này.

 4. Thủ tục hành chính về Giấy chứng nhận đối với đất có chung quyền sử dụng

4.1. Nguyên tắc Ghi tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)

Khác với trước đây, nguyên tắc chủ đạo hiện nay là "Liệt kê đầy đủ".

Phương án 1: Cấp một Giấy chứng nhận chung. Trên Giấy chứng nhận sẽ ghi tên tất cả các thành viên. Nếu danh sách quá dài không đủ chỗ ghi trên trang 1, sẽ được liệt kê trong Phụ lục hoặc Danh sách kèm theo. Giấy này sẽ được giao cho người đại diện quản lý.

Phương án 2: Cấp riêng cho từng thành viên. Đây là điểm ưu việt được luật cho phép. Mỗi thành viên trong nhóm có quyền yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận riêng cho mình. Trên mỗi Giấy chứng nhận cấp riêng sẽ ghi tên người chủ sở hữu đó, kèm theo dòng ghi chú: "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất với ông/bà... [liệt kê các thành viên khác]".

 Phương án này giúp mỗi cá nhân chủ động trong việc cất giữ, bảo quản giấy tờ pháp lý của mình, tránh việc phụ thuộc vào người đại diện hoặc rủi ro mất mát giấy tờ chung.

4.2. Hồ sơ và trình tự cử người đại diện chung quyền sử dụng đất

Bước 1: Lập văn bản. Nhóm phải lập "Văn bản thỏa thuận cử người đại diện" hoặc "Văn bản ủy quyền".

Bước 2: Công chứng. Văn bản này bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Đây là điều kiện tiên quyết để Văn phòng Đăng ký đất đai chấp nhận hồ sơ.

Bước 3: Nộp hồ sơ. Nộp kèm văn bản này trong bộ hồ sơ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu hoặc đăng ký biến động.

5.3. Thời gian giải quyết thủ tục

Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục hành chính đất đai đã được rút ngắn đáng kể:   

• Cấp Giấy chứng nhận lần đầu: Không quá 03 ngày làm việc.
• Đăng ký biến động (chuyển nhượng, tặng cho trong nhóm): Thời gian được quy định cụ thể bởi UBND cấp tỉnh nhưng thường không quá 10-15 ngày làm việc. Quy định về thời gian ngắn này đòi hỏi hồ sơ của nhóm người sử dụng đất phải chuẩn bị cực kỳ chính xác, đặc biệt là sự thống nhất trong các văn bản thỏa thuận giữa các thành viên.

Kết luận

Có thể khẳng định rằng, trong quan hệ sử dụng đất chung, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể luôn tồn tại song hành và ràng buộc chặt chẽ với nhau. Những người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất không chỉ cùng được hưởng các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, mà còn phải thực hiện các nghĩa vụ chung, từ nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, cho đến nghĩa vụ tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng chủ sử dụng. Đặc biệt, đối với các quyền mang tính định đoạt như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nguyên tắc thống nhất ý chí của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo đảm sự công bằng và an toàn pháp lý.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.