Mục lục bài viết

1. Quy định về cho thuê văn phòng

Kinh doanh cho thuê văn phòng thuộc nhóm ngành kinh doanh bất động sản, và là một trong 243 ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đồng thời cũng là nhóm ngành thuộc vốn pháp định.

Luật doanh nghiệp năm 2020 quy định rõ, doanh nghiệp không phải chứng minh vốn khi thành lập doanh nghiệp hay bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản, nhưng phải duy trì số vốn pháp định trong suốt thời gian kinh doanh. Cụ thể:

  • Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo những quy định của pháp luật để bên thuê và bên cho thuê văn phòng thỏa thuận được các điều khoản, quy định, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quá trình hợp tác giữa 2 bên. Việc này được quy chuẩn hóa bằng một bản Hợp đồng thỏa thuận tự nguyện giữa hai bên. Trong đó có những điều khoản hài hòa giữa lợi ích và quyền lợi của cả hai phía. Giữa doanh nghiệp và đơn vị chủ quản tòa nhà. Đây cũng sẽ là bằng chứng pháp lý quan trọng. Được lập ra theo quy định của Nhà nước và xử lý khi có tranh chấp.

2. Quy định chung về việc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

Theo Điều 56. Cho thuê đất, luật đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.”

3. Quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm

3.1. Quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 179 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền sau đây:

- Quyền chung của người sử dụng đất, được quy định cụ thể tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013, như sau:

  • Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
  • Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
  •  Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
  •  Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
  • Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
  • Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

3.2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm

Người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có các nghĩa vụ được quy định tại Điều 170 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

-   Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

4. Có được cho thuê văn phòng xây trên đất được Nhà nước cho thuê có thu tiền hàng năm không?

Câu hỏi: Chào công ty Luật Minh Khuê, Tôi có thắc mắc sau muốn được công ty giải đáp: Hiện tại, tôi đang dự định xây dựng văn phòng cho thuê trên mảnh đất mà công ty tôi thuê của nhà nước. Tôi có nghiên cứu Luật đất đai năm 2013 nhưng không thấy quy định về việc cho thuê tài sản trên đất được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Vậy nếu luật không quy định thì tôi có được cho thuê không? Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

- Cơ sở pháp lý: 

Luật Đất đai năm 2013;

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một sổ nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

- Luật sư tư vấn:  

Theo thông tin bạn cung cấp, công ty bạn hiện đang sử dụng đất theo hình thức nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Như vậy, quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất được quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh 

Đối chiếu với quy định trên, chủ sử dụng đất dưới hình thức được nhà nước giao đất trả tiền hàng năm chỉ được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không quy định về việc cho thuê tài sản đó.

Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06 tháng 1 năm 2017 có hiệu lực từ ngày 03/3/2017 đã sửa đổi một số quy định tại các văn bản hướng dẫn luật đất đai, trong đó đã sửa đổi Điều 38 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể:

24. Bổ sung Điều 38a như sau:

“Điều 38a. Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì được cho thuê tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký.

Đối chiếu với quy định mới này, bạn có thể cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Tài sản trên đất được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

- Công ty bạn muốn cho thuê tài sản đó phải đáp ứng điều kiện của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cụ thể, Điều 9 và Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau:

Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

...

Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp đinh không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định cuẩ pháp luật.

...

5. Các quy định liên quan về điều kiện kinh doanh cho thuê văn phòng

Điều 146 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy định. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất. Vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong đó có một số vấn đề cần lưu ý như “Có được sử dụng chung cư làm văn phòng kinh doanh hay được sử dụng nhà riêng làm văn phòng đại diện?…”. Những vấn đề cụ thể này đều được pháp luật quy định. Cụ thể:

Luật Nhà ở 2014 đã nghiêm cấm việc “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Bên cạnh đó, tại khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định: “cấm sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”. Nên đối với việc sử dụng nhà chung cư để ở làm văn phòng là không hợp pháp.

Tại khoản 7 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ – CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã quy định: “Trường hợp trong giấy tờ đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền cấp có ghi sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh này phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ chung cư trong thời hạn 6 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành”.

Theo Nghị định trên, kể từ 10-12-2015 các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nếu đã kinh doanh ở chung cư mục đích để ở thì phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải căn hộ chung cư trong 6 tháng. Sau ngày 10-6-2016, mọi hoạt động kinh doanh tại căn hộ chung cư được coi là trái quy định pháp luật.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về hoạt động cho thuê văn phòng, gọi:  1900.6162  để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê