Mục lục bài viết

1.Có được mua bán chung cư đang thế chấp không?

Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự khẳng định:

Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Theo quy định này, sau khi thế chấp căn hộ chung cư tại ngân hàng thì người thế chấp không được bán cho người khác trừ trường hợp được bên ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Nếu bên phía ngân hàng không đồng ý cho mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng thì các bên có thể thực hiện thanh toán toàn bộ khoản vay với ngân hàng để nhận Sổ đỏ, xoá đăng ký thế chấp và làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư.

Lưu ý: Nếu ngân hàng không đồng ý, các bên tuyệt đối không nên lập vi bằng để mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro.

2.Thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng

Ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán chung cư

Mặc dù quy định là thế nhưng thực tế có rất ít ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán khi chung cư đang còn thế chấp tại ngân hàng. Nếu đồng ý, ngân hàng cũng sẽ yêu cầu các bên ký văn bản cam kết ba bên về việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.

Theo đó, các bên sẽ ký văn bản thoả thuận để bên mua trả nợ thay cho bên bán. Hết thời gian trả nợ, ngân hàng sẽ làm thủ tục giải chấp và bên mua sẽ công chứng hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho mình.

Bởi theo Điều 370 Bộ luật Dân sự, bên có nghĩa vụ trả nợ có thể chuyển giao nghĩa vụ của mình cho người khác nếu được phía ngân hàng đồng ý.

Tuy nhiên, trường hợp này luôn có nhiều rủi ro với cả bên ngân hàng và bên mua chung cư. Do đó, thực tế, rất ít trường hợp áp dụng biện pháp này mà thường các bên sẽ thực hiện theo cách 02 dưới đây.

Ngân hàng không đồng ý hoặc các bên thoả thuận bên thế chấp trả hết nợ và thực hiện mua bán

Trong trường hợp này, hai bên mua bán sẽ lập hợp đồng đặt cọc để bên thế chấp trả hết nợ cho ngân hàng. Các bên lấy Sổ đỏ cùng thông báo giải chấp và thực hiện thủ tục công chứng, sang tên Sổ đỏ. Cụ thể các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Hai bên mua bán lập hợp đồng đặt cọc

Để thực hiện đặt cọc mua bán chung cư, các bên có thể công chứng hoặc không công chứng hợp đồng đặt cọc. Nếu công chứng, các bên phải thực hiện theo thủ tục sau đây:

Hồ sơ cần chuẩn bị

- Giấy tờ về quyền sở hữu chung cư: Do căn hộ đang được thế chấp nên giấy tờ về quyền sở hữu chung cư sẽ là Sổ hồng photo công chứng, hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư...

- Giấy tờ về nhân thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn... của hai bên mua và bên bán.

Nơi công chứng: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng

Thời gian công chứng: Cũng giống như các giao dịch khác, theo khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014, thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc. Nếu phức tạp thì thời hạn kéo dài không quá 10 ngày làm việc.

Bước 02: Giải chấp và xoá đăng ký thế chấp

Sau khi nhận được tiền đặt cọc, bên mua ngay lập tức thực hiện các thủ tục giải chấp để lấy bản chính Sổ đỏ ra khỏi ngân hàng. Khi nhận được Sổ đỏ, các bên thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp.

Bước 03: Ký hợp đồng mua bán chung cư

Khi lựa chọn công chứng hợp đồng mua bán chung cư thì các bên thực hiện theo thủ tục sau đây:

- Hồ sơ chuẩn bị: Sổ đỏ (bản chính), giấy tờ nhân thân.

- Địa điểm công chứng: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.

3. Một số kinh nghiệm khi mua nhà đang thế chấp

Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng.

Cụ thể, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Một số thông tin mà bạn cần kiểm tra khi mua nhà mà sổ đỏ thế chấp ngân hàng bao gồm người đứng tên ngôi nhà, đứng tên cả vợ chồng hay đồng sở hữu nhiều người vì nhiều người sẽ phức tạp và có thể xảy ra tranh chấp. Hơn nữa, yêu cầu bản photo sổ đỏ từ bên bán và mang tới cơ quan cấp giấy chứng nhận để xác thực.

Nếu ngân hàng đồng ý để bên thế chấp bán nhà đất thì bạn ký hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng với bên bán để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Mỗi ngân hàng có thủ tục bán nhà thế chấp khác nhau, vì vậy để đảm bảo mọi chuyện diễn ra thuận lợi hơn bạn có thể liên hệ ngân hàng để hỏi rõ hay thẩm định thủ tục để có phương án phù hợp nhất.

4.Chung cư chưa có sổ đỏ có vay được ngân hàng

Căn cứ theo khoản 2 điều 108 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Vì vậy  chung cư chưa có sổ đỏ là tài sản trong tương lai nên được phép đưa vào để tiến hành một giao dịch dân sự.

Tóm lại chung cư chưa có sổ đỏ có thể vay được ngân hàng. Tuy nhiên để vay được ngân hàng bạn cần đáp ứng được một số điều kiện sau đây:

  • Đáp ứng được những điều kiện chung về tài sản.
  • Có hợp đồng mua bán căn chung cư giữa anh và chủ đầu tư công chứng chứng thực.
  • Không nằm trong diện thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan nhà nước.
  • Không bị kê biên thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Không liên quan đến tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.

Ngoài ra bạn cũng cần chuẩn bị đủ giấy tờ thủ tục được quy định theo pháp luật hiện hành và ngân hàng bạn vay thế chấp để hồ sơ vay được xét duyệt nhanh chóng.

5.Thủ tục thế chấp nhà chung cư chưa có sổ đỏ

Các thủ tục thế chấp chung cư chưa có sổ đỏ được quy định tại điều 9 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cụ thể:

“Điều 9. Hồ sơ thế chấp

Hồ sơ thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ sau đây:

Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

b) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);

c) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

d) Các giấy tờ khác (nếu có).

Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

c) Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

d) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

đ) Các giấy tờ khác (nếu có).

Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:

a) Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai (bản gốc);

b) Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

c) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

d) Các giấy tờ khác (nếu có)”.

Trên đây là những giấy tờ cần tờ cần thiết khi muốn đi vay thế chấp nhà ngân hàng. Việc mình chuẩn bị đủ giấy tờ hồ sơ sẽ giúp cho mình vay ngân hàng một cách dễ dàng hơn.

-Rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là giao dịch tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Vì chưa có sổ nên khi mua bán, các bên chỉ có thể làm các loại giấy tờ như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, công chứng...

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với căn hộ chung cư, nhà dự án khi chưa có sổ hồng hoặc sổ đỏ, nếu muốn chuyển nhượng lại cho người khác thì có thể làm hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng - thực chất là hợp đồng chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán chung cư. 

Dễ dàng nhận thấy, người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro, chẳng hạn như sau đó hai bên mua bán mất liên lạc với nhau hoặc người ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời.

Chưa kể, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nếu bạn muốn bán lại căn hộ đó thì chủ đầu tư dự án vẫn sẽ cho người chủ đầu tiên đứng tên sổ hồng vì người chủ thứ hai trở đi chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ chứ không có gì để đảm bảo quyền lợi.

Với những dự án chung cư đang trong thời gian cấp sổ hồng, nếu thực hiện mua bán thì sẽ mua bán theo dạng ủy quyền toàn phần. Chủ đầu tư không hỗ trợ xác nhận căn hộ vì đã nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường.

Ngoài ra, nếu bạn không tìm hiểu kỹ, mua phải dự án căn hộ của những chủ đầu tư kém uy tín, năng lực thì có nguy cơ chậm cấp sổ hồng, thậm chí không có sổ hồng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật hình sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi: CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ

Tổng đài tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến:1900.6162

Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: Tư vấn pháp luật hình sự miễn phí qua Email

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê