Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định Luật nhà ở 2023

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là một nội dung quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở và chỉnh trang đô thị, đặc biệt đối với các nhà chung cư đã xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Thực tiễn cho thấy, việc cải tạo chung cư cũ không chỉ liên quan đến kỹ thuật xây dựng mà còn gắn liền với quyền sở hữu, lợi ích kinh tế và sự đồng thuận của nhiều chủ thể khác nhau. Do đó, hoạt động này đòi hỏi phải được thực hiện trên cơ sở những nguyên tắc pháp lý rõ ràng, thống nhất và minh bạch.

Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định các nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của người dân, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ sở hữu và nhà đầu tư, đồng thời tuân thủ quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị. Các nguyên tắc này là cơ sở quan trọng để tổ chức triển khai việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư một cách hiệu quả và đúng pháp luật.

1. Nhà chung cư là gì? 

Theo khoản 3 điều 2 Luật nhà ở 2023, Nhà chung cư là nhà ở được xây dựng từ 02 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ độc lập, được bố trí trong cùng một khối nhà và có lối đi, cầu thang chung để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, đi lại của các chủ sở hữu và người sử dụng. Mỗi căn hộ trong nhà chung cư được xác định là phần sở hữu riêng của gia đình, cá nhân hoặc tổ chức, trong khi các khu vực như hành lang, cầu thang, thang máy, kết cấu chịu lực và các công trình kỹ thuật khác được xác định là phần sở hữu chung, phục vụ cho lợi ích chung của toàn bộ cư dân trong nhà chung cư.

Bên cạnh đó, nhà chung cư còn được trang bị hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sử dụng chung nhằm bảo đảm điều kiện sinh hoạt, an toàn và tiện nghi cho người sử dụng. Về mục đích sử dụng, nhà chung cư không chỉ bao gồm các công trình được xây dựng thuần túy để ở mà còn bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp, kết hợp giữa chức năng để ở và các mục đích khác như thương mại, dịch vụ, văn phòng. Việc phân loại này có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư, cũng như trong việc xác định quyền, nghĩa vụ của các chủ sở hữu, người sử dụng và các chủ thể có liên quan theo quy định của pháp luật.

2. Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định Luật nhà ở 2023

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là hoạt động có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong quá trình chỉnh trang đô thị, bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của người dân và nâng cao chất lượng nhà ở, hạ tầng đô thị. Do nhà chung cư thường có nhiều chủ sở hữu, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau, đồng thời có thể bao gồm cả nhà chung cư thuộc tài sản công. Điều 60 Luật nhà ở 2023 sửa đổi bổ sung bởi khoản 5 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 và Điểm c Khoản 1 Điều 29 Nghị định 140/2025/NĐ-CP thì Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như sau: 

2.1 Xác định phạm vi và đối tượng áp dụng

Căn cứ khoản 1 Điều 60 Luật Nhà ở 2023, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phân định rõ theo tính chất sở hữu và nguồn gốc tài sản nhằm bảo đảm sự phù hợp giữa yêu cầu quản lý nhà nước và quyền tự chủ của chủ sở hữu.

Trước hết, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu hoặc nhà chung cư thuộc tài sản công thuộc diện phải phá dỡ theo khoản 2 Điều 59, khi xây dựng lại theo quy hoạch đã được phê duyệt thì bắt buộc phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc quy định tại Điều 60. Quy định này xuất phát từ đặc thù của loại hình tài sản có tính chất sở hữu chung hoặc thuộc quản lý của Nhà nước. Đây không chỉ là tài sản của một cá nhân riêng lẻ mà liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của nhiều chủ sở hữu, người sử dụng, thậm chí là lợi ích công cộng. Do đó, quá trình cải tạo, xây dựng lại phải được đặt dưới cơ chế quản lý chặt chẽ, bảo đảm tuân thủ quy hoạch đô thị, an toàn xây dựng, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật – xã hội, cũng như bảo đảm quyền tái định cư, bồi thường cho các chủ sở hữu theo đúng phương án được phê duyệt.

Việc bắt buộc tuân thủ các nguyên tắc tại Điều 60 còn nhằm phòng ngừa xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu, hạn chế tình trạng tự ý thỏa thuận gây phá vỡ quy hoạch hoặc ảnh hưởng đến trật tự quản lý đô thị. Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công, yêu cầu này càng cần thiết vì liên quan đến quản lý, sử dụng tài sản nhà nước – lĩnh vực đòi hỏi tính minh bạch, công khai và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật.

Ngược lại, đối với nhà chung cư thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công, pháp luật cho phép việc cải tạo, xây dựng lại được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. Quy định này thể hiện sự phân định hợp lý giữa cơ chế quản lý đặc thù đối với tài sản có yếu tố công hoặc sở hữu chung và cơ chế quản lý thông thường đối với tài sản tư nhân đơn lẻ. Khi chỉ có một chủ sở hữu, việc quyết định phá dỡ, cải tạo hay xây dựng lại chủ yếu thuộc quyền định đoạt của chủ thể đó, miễn là tuân thủ các điều kiện về giấy phép xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật, quy hoạch và các quy định có liên quan.

2.2 Nguyên tắc thực hiện dự án và yêu cầu phù hợp quy hoạch

Căn cứ khoản 2 Điều 60 Luật Nhà ở 2023, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án, đồng thời gắn với hoạt động cải tạo, chỉnh trang đô thị và bảo đảm kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Quy định này khẳng định rằng cải tạo chung cư không đơn thuần là hoạt động xây mới thay thế công trình cũ, mà là một bộ phận trong chiến lược phát triển đô thị tổng thể, có định hướng và chịu sự điều chỉnh của quy hoạch.

Trước hết, yêu cầu thực hiện theo dự án thể hiện tính chuyên nghiệp, bài bản và có kiểm soát của hoạt động cải tạo. Dự án phải được lập, thẩm định và phê duyệt theo đúng trình tự, bảo đảm đầy đủ các nội dung về quy mô xây dựng, phương án kiến trúc, bố trí tái định cư, nguồn vốn, tiến độ thực hiện và trách nhiệm của các chủ thể liên quan. Điều này giúp hạn chế tình trạng triển khai manh mún, tự phát hoặc thiếu tính đồng bộ, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân.

Bên cạnh đó, quy định “gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị” cho thấy nhà làm luật đặt việc xây dựng lại nhà chung cư trong mối quan hệ tổng thể với không gian đô thị xung quanh. Công trình mới phải bảo đảm sự kết nối hài hòa với hệ thống giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc (hạ tầng kỹ thuật) cũng như trường học, cơ sở y tế, công viên, thiết chế văn hóa (hạ tầng xã hội). Đây là yêu cầu quan trọng nhằm nâng cao chất lượng sống của người dân, tránh tình trạng tăng mật độ dân cư nhưng không đáp ứng tương xứng về hạ tầng.

Đặc biệt, việc cải tạo, xây dựng lại phải phù hợp với quy hoạch đô thị và nông , quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt. Điều này bảo đảm sự thống nhất giữa dự án cụ thể với định hướng phát triển dài hạn của địa phương, tránh xung đột quy hoạch hoặc phá vỡ cấu trúc đô thị đã được xác lập.

Đối với các trường hợp phá dỡ nhà chung cư theo điểm a và điểm b khoản 2 Điều 59 Luật nhà ở 2023 nhưng chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại đã được phê duyệt, pháp luật giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí chỗ ở tạm thời và thực hiện di dời chủ sở hữu, người sử dụng. Quy định này thể hiện rõ vai trò chủ động và trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của cư dân khi công trình đã xuống cấp nghiêm trọng hoặc có nguy cơ sập đổ. Sau khi hoàn thành việc di dời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bổ sung công trình đó vào kế hoạch cải tạo của địa phương, bảo đảm không để tình trạng “treo” kéo dài hoặc bỏ sót trong quản lý.

Khoản 3 Điều 60 Luật nhà ở 2023 tiếp tục khẳng định nguyên tắc tuân thủ đồng bộ hệ thống pháp luật. Hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở mà còn phải tuân thủ pháp luật về xây dựng, đầu tư, đầu tư công và các quy định pháp luật khác có liên quan. Điều này bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ và tránh chồng chéo giữa các văn bản pháp luật, đồng thời nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước trong quá trình triển khai dự án.

2.3 Chính sách bồi thường và quyền tái định cư

Căn cứ khoản 4 và khoản 5 Điều 60 Luật Nhà ở 2023, pháp luật đã thiết lập cơ chế bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại, đặc biệt là về vấn đề tái định cư và quyền sở hữu đối với nhà ở sau cải tạo.

Trước hết, khoản 4 Điều 60 Luật nhà ở 2023 quy định rõ: nếu theo quy hoạch đã được phê duyệt mà tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, thì các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp họ không có nhu cầu. Đây là nguyên tắc quan trọng nhằm bảo đảm sự ổn định nơi cư trú, duy trì các mối quan hệ cộng đồng, sinh hoạt, học tập và làm việc của cư dân. Tái định cư tại chỗ không chỉ là giải pháp kỹ thuật về chỗ ở mà còn thể hiện sự tôn trọng quyền lợi chính đáng và yếu tố an sinh xã hội của người dân.

Ngược lại, trong trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu được lựa chọn bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác. Việc bố trí tái định cư được thực hiện theo thứ tự ưu tiên chặt chẽ: trước hết là trên cùng địa bàn cấp xã; nếu không có quỹ nhà thì bố trí trên cùng địa bàn cấp xã hoặc cấp xã lân ; nếu vẫn không có thì bố trí tại địa bàn lân cận. Quy định này cho thấy nhà làm luật đã cân nhắc đến yếu tố thuận tiện trong sinh hoạt và bảo đảm quyền lợi lâu dài của cư dân, hạn chế tối đa việc di dời xa nơi ở cũ. Đồng thời, pháp luật cũng mở ra khả năng để chủ sở hữu có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo chính sách riêng.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công, nếu người đang thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê sau khi công trình được xây dựng lại, thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công có quyền lựa chọn hình thức bồi thường theo khoản 7 Điều 70 của Luật Nhà ở 2023. Quy định này thể hiện sự phân định rõ giữa quyền của chủ sở hữu tư nhân và cơ chế quản lý tài sản công, bảo đảm việc xử lý tài sản nhà nước phải tuân thủ nguyên tắc quản lý chặt chẽ, minh bạch và đúng thẩm quyền.

Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 60 Luật nhà ở 2023 khẳng định: người được tái định cư có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời đã được phê duyệt theo Điều 71 của Luật này. Đây là quy định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi nó bảo đảm rằng việc tái định cư không chỉ là giải pháp tạm thời mà tạo lập quyền tài sản đầy đủ, hợp pháp cho người dân sau cải tạo. Quyền sở hữu này được pháp luật bảo vệ như đối với các loại nhà ở hợp pháp khác, qua đó củng cố niềm tin của người dân vào chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư.

2.4 Tổ chức thực hiện và lựa chọn chủ đầu tư

Căn cứ khoản 6 Điều 60 Luật Nhà ở 2023, trong trường hợp thực hiện cải tạo, xây dựng lại khu chung cư thuộc diện phải phá dỡ theo khoản 2 Điều 59, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thực hiện một hoặc nhiều dự án. Quy định này thể hiện sự linh hoạt trong tổ chức thực hiện, cho phép địa phương căn cứ vào quy mô, tính chất và điều kiện thực tế của khu chung cư để lựa chọn phương án phù hợp. Tuy nhiên, dù triển khai một hay nhiều dự án, vẫn phải bảo đảm kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng của toàn khu đã được phê duyệt. Điều đó nhằm tránh tình trạng chia nhỏ dự án làm phá vỡ tổng thể không gian đô thị, đồng thời bảo đảm tính thống nhất trong phát triển hạ tầng và cảnh quan.

Liên quan đến việc lựa chọn chủ đầu tư, khoản 7 Điều 60 Luật nhà ở 2023 quy định rõ chỉ được thực hiện sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt theo Điều 65 của Luật này. Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính minh bạch, công khai và đúng trình tự pháp luật. Việc phê duyệt kế hoạch trước khi lựa chọn chủ đầu tư giúp xác định rõ phạm vi, mục tiêu, định hướng và nhu cầu cải tạo, từ đó làm cơ sở khách quan cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư, tránh tình trạng tùy tiện hoặc lợi ích cục bộ.

Theo khoản 8 Điều 60 Luật nhà ở 2023, chủ đầu tư được phép phân kỳ đầu tư khi thực hiện dự án. Tuy nhiên, pháp luật đặt ra yêu cầu bắt buộc phải ưu tiên phá dỡ và xây dựng lại trước các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều 59. Quy định này thể hiện tính nhân văn và đặt yếu tố an toàn của cư dân lên hàng đầu. Việc phân kỳ đầu tư giúp bảo đảm khả năng tài chính và tiến độ thực hiện dự án, nhưng không được làm chậm trễ việc xử lý các công trình có nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng. Đồng thời, phạm vi dự án phải được xác định theo quy hoạch chi tiết hoặc trong quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, qua đó bảo đảm cơ sở pháp lý rõ ràng cho toàn bộ quá trình triển khai.

Khoản 9 Điều 60 Luật nhà ở 2023 tiếp tục khẳng định việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư và điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo Điều 67 và Điều 69 của Luật Nhà ở 2023. Điều này cho thấy hoạt động cải tạo không phải là thủ tục hành chính đơn lẻ mà phải tuân thủ đầy đủ quy trình quyết định chủ trương đầu tư theo luật định. Cơ chế này nhằm bảo đảm sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các dự án có quy mô lớn, tác động trực tiếp đến đời sống của nhiều người dân và đến cấu trúc phát triển đô thị.

2.5 Cơ chế đất đai và thỏa thuận chuyển nhượng

Căn cứ khoản 10 và khoản 11 Điều 60 Luật Nhà ở 2023, vấn đề đất đai trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định theo hướng vừa bảo đảm tuân thủ pháp luật đất đai, vừa mở ra cơ chế thỏa thuận linh hoạt trong một số trường hợp đặc biệt.

Trước hết, khoản 10 Điều 60 Luật nhà ở 2023 xác định nguyên tắc chung: việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) để thực hiện dự án phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai. Điều này có nghĩa là các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất phải thực hiện theo Luật Đất đai 2024, bao gồm căn cứ thu hồi đất, thẩm quyền quyết định, trình tự – thủ tục giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quy định này bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tránh tình trạng áp dụng cơ chế đặc thù trái với nguyên tắc chung về quản lý, sử dụng đất đai.

Tuy nhiên, quy định này cũng đặt ra một ngoại lệ quan trọng: không áp dụng cơ chế thu hồi, giao đất theo thủ tục hành chính nếu các chủ sở hữu lựa chọn phương thức thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư theo khoản 11 Điều 60. Đây là cơ chế mang tính dân sự – thỏa thuận, thay vì cơ chế hành chính bắt buộc, thể hiện sự tôn trọng quyền định đoạt của các chủ sở hữu đối với phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung.

Theo Khoản 11 Điều 60 Luật nhà ở 2023 quy định rõ việc thỏa thuận chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.

Thứ nhất, dự án không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 68 của Luật này. Điều kiện này nhằm loại trừ những dự án thuộc diện phải áp dụng cơ chế quản lý đặc biệt hoặc không được phép thực hiện theo hình thức thỏa thuận.

Thứ hai, dự án chỉ có diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Nghĩa là không có yếu tố đất của tổ chức, cá nhân khác hoặc đất do Nhà nước quản lý riêng biệt. Điều kiện này bảo đảm tính rõ ràng về chủ thể có quyền định đoạt đối với diện tích đất.

Thứ ba, việc thỏa thuận chuyển nhượng phải phục vụ tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với chủ đầu tư. Yêu cầu “toàn bộ chủ sở hữu thống nhất” thể hiện nguyên tắc đồng thuận tuyệt đối, tránh phát sinh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của từng cư dân. Đây là điều kiện chặt chẽ nhằm bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong quá trình thực hiện dự án.

Đáng chú ý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này được miễn các nghĩa vụ về thuế. Quy định này mang tính khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, giảm gánh nặng tài chính cho các bên và thúc đẩy tiến độ thực hiện dự án.

2.6 Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh và bố trí tạm cư

Theo khoản 12 Điều 60 Luật nhà ở 2023, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương theo đúng trình tự, thủ tục của Luật Ngân sách nhà nước 2015 để thực hiện một loạt nhiệm vụ quan trọng.

Thứ nhất, bố trí kinh phí để kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư thuộc tài sản công và các nhà chung cư khác (trừ trường hợp thuộc một chủ sở hữu và không phải tài sản công). Hoạt động kiểm định có ý nghĩa then chốt trong việc xác định mức độ an toàn, nguy cơ sụp đổ và căn cứ pháp lý để quyết định phá dỡ, cải tạo. Việc giao trách nhiệm này cho địa phương bảo đảm tính chủ động trong phát hiện và xử lý kịp thời các công trình xuống cấp.

Thứ hai, bố trí kinh phí để lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch phục vụ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đây là bước nền tảng nhằm xác định định hướng phát triển không gian, quy mô xây dựng, mật độ dân cư, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực cải tạo. Quy hoạch là cơ sở pháp lý quan trọng để triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Thứ ba, tổ chức xây dựng và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Kế hoạch này giúp xác định thứ tự ưu tiên, lộ trình thực hiện, nguồn vốn và cơ chế tổ chức thực hiện, bảo đảm hoạt động cải tạo diễn ra có hệ thống, tránh chồng chéo hoặc bỏ sót công trình cần xử lý.

Thứ tư, thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sử dụng vốn ngân sách địa phương trên địa bàn. Điều này cho thấy trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước không chỉ đóng vai trò quản lý mà còn trực tiếp tham gia đầu tư bằng nguồn vốn công, nhất là đối với các dự án liên quan đến tài sản công hoặc không thu hút được nhà đầu tư xã hội hóa.

Như vậy, các nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định một cách toàn diện, chặt chẽ, bao quát từ việc lập dự án, lựa chọn chủ đầu tư, bố trí tái định cư, bồi thường, hỗ trợ cho đến việc quản lý đất đai và sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Những nguyên tắc này không chỉ bảo đảm sự tuân thủ đồng bộ giữa pháp luật về nhà ở, xây dựng, đầu tư và đất đai, mà còn bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư, đặc biệt là quyền được tái định cư, ổn định chỗ ở sau khi cải tạo, xây dựng lại.

3. Kế hoạch cải tạo, xây dựng nhà chung cư được tạo lập riêng cho từng dự án bao gồm những nội dung gì? 

Theo khoản 2 điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được lập riêng cho từng dự án bao gồm các nội dung sau đây:

- Đánh giá hiện trạng nhà chung cư, khu chung cư; tình hình sử dụng nhà chung cư, khu chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trên cơ sở điều tra xã hội học, khảo sát thực tế tại nhà chung cư, khu chung cư cần cải tạo, xây dựng lại;

- Tên, địa điểm nhà chung cư, khu chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại, trong đó xác định thời gian phá dỡ đối với từng loại nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở.

Trường hợp cải tạo, xây dựng lại khu chung cư thì phải dự kiến thời gian thực hiện di dời, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư đầu tiên của khu chung cư, dự kiến thời gian thực hiện di dời, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư còn lại trong khu chung cư đó;

- Dự kiến phạm vi, quy mô của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Dự kiến sơ bộ về các nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời, bố trí tái định cư;

- Dự kiến thời gian thực hiện dự án, thời gian hoàn thành dự án;

- Dự kiến nguồn vốn để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư trên địa bàn; trường hợp sử dụng nguồn vốn đầu tư công thì phải có trong kế hoạch vốn đầu tư công của địa phương đã được phê duyệt;

- Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư và các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Như vậy, Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được lập riêng cho từng dự án phải bảo đảm đánh giá đầy đủ hiện trạng, xác định rõ phạm vi, quy mô, tiến độ, nguồn vốn thực hiện, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đồng thời phân định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền nhằm bảo đảm việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được triển khai đồng bộ, khả thi và đúng quy định pháp luật

Kết luận 

Các nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2023 thể hiện rõ định hướng quản lý nhà nước trong việc bảo đảm an toàn, ổn định đời sống của cư dân và phát triển đô thị bền vững. Việc đề cao quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư, kết hợp với yêu cầu tuân thủ quy hoạch và bảo đảm sự đồng thuận đã góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu kiện trong quá trình thực hiện.

Trong bối cảnh nhiều nhà chung cư cũ đang cần được cải tạo, xây dựng lại, việc thực hiện đúng và đầy đủ các nguyên tắc theo quy định của Luật Nhà ở 2023 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây không chỉ là cơ sở để bảo đảm tính hợp pháp của dự án cải tạo, mà còn góp phần nâng cao chất lượng nhà ở, cải thiện môi trường sống và thúc đẩy quá trình phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.