Trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là nguồn tài chính đặc biệt quan trọng nhằm bảo đảm việc duy tu, sửa chữa, duy trì an toàn và giá trị sử dụng lâu dài của nhà chung cư. Theo quy định của pháp luật về nhà ở, khoản kinh phí này phải được quản lý và bàn giao đầy đủ, kịp thời cho ban quản trị nhà chung cư để phục vụ lợi ích chung của các chủ sở hữu. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư hoặc tổ chức, cá nhân có trách nhiệm đã chậm trễ hoặc không thực hiện việc bàn giao kinh phí bảo trì, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân.

Trước tình trạng đó, pháp luật đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Đây là cơ chế pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời tạo công cụ để cơ quan có thẩm quyền can thiệp, buộc các chủ thể vi phạm thực hiện đúng nghĩa vụ. Việc hiểu và áp dụng đúng trình tự, thủ tục cưỡng chế không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của cộng đồng cư dân mà còn góp phần ổn định công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.

1. Các trường hợp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hưu chung của nhà chung cư 

Theo điều 87 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định như sau: 

Điều 87. Các trường hợp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

1. Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư đã nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật nhà ở vào cùng một tài khoản của chủ đầu tư trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là tài khoản chung của chủ đầu tư) nhưng sau khi hết thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 của Luật Nhà ở mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì này thì thực hiện cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 88 của Nghị định này.

2. Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư đã nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào tài khoản thanh toán không phải cùng một tài khoản quy định tại khoản 1 Điều này (sau đây gọi là tài khoản kinh phí bảo trì) nhưng sau khi hết thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 của Luật Nhà ở mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì này thì thực hiện cưỡng chế bàn giao tài khoản bảo trì theo quy định tại Điều 89 của Nghị định này.

3. Trường hợp chủ đầu tư chưa nộp hoặc nộp không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư phải nộp vào tài khoản quy định tại khoản 1 hoặc tài khoản quy định tại khoản 2 Điều này thì thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì này theo quy định tại Điều 90, Điều 91 của Nghị định này.

Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật đã thiết lập cơ chế cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư đối với mọi trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì theo đúng thời hạn quy định. Tùy thuộc vào hình thức quản lý tài khoản kinh phí bảo trì và mức độ thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư, pháp luật quy định các biện pháp cưỡng chế tương ứng nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư. Cơ chế này không chỉ thể hiện tính nghiêm minh trong việc bảo vệ nguồn kinh phí bảo trì – nguồn tài chính thiết yếu cho việc duy trì, sửa chữa phần sở hữu chung của nhà chung cư – mà còn góp phần ngăn ngừa tình trạng chiếm dụng bàn giao kinh phí của chủ đầu tư, qua đó tăng cường hiệu quả quản lý, sử dụng nhà chung cư và bảo đảm lợi ích chung của cộng đồng cư dân.

2. Trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

Theo Điều 88 Nghị định 95/2024/NĐ-CP và khoản 3 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung từ tài khoản chung của chủ đầu tư như sau:

- Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư gửi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra và có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 4 Điều 155 của Luật Nhà ở thì phải xác định rõ phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho Ban quản trị nhà chung cư và phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư được giữ lại theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư.

- Hết thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 của Luật Nhà ở mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp  ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư; quyết định cưỡng chế này được gửi đến chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư và tổ chức, tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi chủ đầu tư đang mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì này (gọi chung là tổ chức tín dụng).

- Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp huyện, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản chung của chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, nếu trong tài khoản còn đủ số tiền thì chuyển toàn bộ kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định; trường hợp tài khoản chung không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư thì tổ chức tín dụng chuyển số tiền này vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập và có văn bản thông báo lại cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện cưỡng chế bàn giao số tiền còn thiếu theo quy định tại Điều 90, Điều 91 của Nghị định này.

- Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản trị nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và chủ đầu tư biết, trong đó nêu rõ số tiền chuyển giao, thời điểm chuyển giao, số tài khoản chuyển giao.

Như vậy, trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản chung của chủ đầu tư được quy định chặt chẽ, rõ ràng với sự tham gia của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp  và tổ chức tín dụng, qua đó bảo đảm việc thu hồi và chuyển giao kinh phí bảo trì được thực hiện kịp thời, đúng thẩm quyền và đúng đối tượng, hạn chế tối đa tình trạng chiếm dụng hoặc chậm trễ bàn giao kinh phí của chủ đầu tư, đồng thời bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của cộng đồng cư dân trong quản lý, sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư.

3. Cơ chế cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Theo điều 154 Luật nhà ở 2023 và Khoản 3 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP quy định về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xây dựng nhằm khắc phục tình trạng chủ đầu tư chậm trễ hoặc không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý, vận hành và bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. 

"Điều 154. Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 2 Điều 153 của Luật này, Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì.

2. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp xã phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

3. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định cưỡng chế.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dấu hiệu tội phạm thì Ủy ban nhân dân cấp xã kiến nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Kết luận 

Cơ chế cưỡng chế không nhằm thay thế sự tự nguyện, thỏa thuận giữa các bên, mà được đặt ra như biện pháp cuối cùng để bảo đảm việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý khi các chủ thể có trách nhiệm không chấp hành đúng quy định. Việc thực hiện đúng và đầy đủ trình tự, thủ tục cưỡng chế không chỉ bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu mà còn góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở. Qua đó, tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho việc quản lý, vận hành nhà chung cư một cách minh bạch, ổn định và bền vững, phù hợp với yêu cầu thực tiễn và tinh thần của pháp luật về nhà ở hiện hành.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp