Có thể mua bán nhà đất thuộc diện quy hoạch không?

1. Thế nào là đất quy hoạch?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

- Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại - dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít).

2. Có thể mua bán nhà đất thuộc diện quy hoạch không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

+ Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

+ Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định.

Như vậy, trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Do đó, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như:mua bán, chuyển nhượng, tặng cho,...

Lưu ý: Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.

Do đo, nhà đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua, bán nhưng sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:

- Mua, bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận;

- Mua, bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận.

3. Làm thế nào để biết đất đang trong quy hoạch hay không?

Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương là không giống nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời gian, có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, cho nên nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch như thế hay không thì có thể tìm hiểu bằng các phương thức khác nhau.

Căn cứ theo quy định tại  Điều 48 Luật Đất đai 2013 toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai. Do đó, để biết đất có thuộc quy hoạch hay không, người dân có các cách kiểm tra sau:

- Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).

Trong trường hợp đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.

- Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch.

Do những công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai cho nên họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.

- Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương cho nên họ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong quy hoạch như thế nào, cho nên người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có được thông tin chính xác cho mình.

Và để chắc chắn xác thực hơn, người mua đất có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mình định mua, việc này sẽ giúp có được thông tin đảm bảo chính xác và rõ ràng. Tuy nhiên về mặt thời gian thì có thể sẽ lâu do thời gian để có chứng chỉ xác nhận là sẽ là từ 10-15 ngày tùy từng địa phương.

- Tra cứu trực tuyến

Hiện nay, hầu hết UBND các quận, huyện đã xây dựng trang thông tin điện tử, trên đó đăng tải các thông tin về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Nhiều tỉnh còn có phần mềm xem quy hoạch.

Để tìm kiếm thông tin thửa đất, người dân sẽ phải nhập các thông số như: số tờ, số thửa hoặc tìm theo tọa độ (các thông tin này đều có ghi trong sổ đỏ) để ứng dụng hoặc website trả kết quả về.

Khi nắm bắt được thông tin quy hoạch trên, người mua sẽ đưa ra được quyết định có nên mua mảnh đất đó hay không.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Đất nằm trong dự án quy hoạch có được cấp sổ đỏ không? của Luật Minh Khuê.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Có thể mua bán nhà đất thuộc diện quy hoạch không? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email:lienhe@luatminhkhue.vnđể nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!