Mục lục bài viết

1. Công chứng giá mua đất thấp hơn thực tế thì hợp đồng có bị vô hiệu hay không?

Dựa trên Bộ Luật Dân sự năm 2015, có quy định về nhiều trường hợp làm hợp đồng trở nên vô hiệu, bao gồm:

- Vô hiệu do vi phạm các quy định cấm của pháp luật, vi phạm đạo đức xã hội.

- Vô hiệu do hợp đồng giả tạo.

- Vô hiệu do người ký kết hợp đồng là người chưa đủ tuổi, người mất khả năng hành vi dân sự, người gặp khó khăn trong nhận thức và kiểm soát hành vi, người bị hạn chế khả năng hành vi dân sự.

- Vô hiệu do sự nhầm lẫn.

- Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, hoặc cưỡng ép.

- Vô hiệu khi người ký kết không nhận thức và không kiểm soát được hành vi của mình.

- Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

- Vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

Do đó, theo quy định trên, trong trường hợp giá đất được ghi trong hợp đồng mua bán công chứng thấp hơn so với giá thị trường, có khả năng hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu do giả tạo. Thực tế, nhiều bên tham gia giao dịch ký hợp đồng mua bán với giá thị trường, nhưng vì mục đích tránh thuế, họ lại ký một hợp đồng khác với giá đất thấp hơn. Trong tình huống này, hợp đồng với giá thấp hơn được xem là hợp đồng giả tạo, nhằm che giấu giao dịch thực tế với giá thị trường giữa các bên.

Do đó, người có quyền theo quy định có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán đất là vô hiệu. Theo quy định tại Điều 132 của Bộ Luật Dân sự, thời hạn để tuyên bố một giao dịch vô hiệu là 02 năm đối với những trường hợp như hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người gặp khó khăn trong nhận thức và kiểm soát hành vi, người bị hạn chế khả năng hành vi dân sự; hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn; hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và kiểm soát được hành vi của mình; hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Tuy nhiên, đối với trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo, thì thời hạn yêu cầu tuyên bố vô hiệu là không hạn chế.

 

2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán đất giá thấp hơn so với thực tế

Như đã được phân tích trong phần 1, nếu có sự không đồng nhất giữa giá đất được ghi trong hợp đồng mua bán công chứng và giá thực tế, thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán giả tạo sẽ không còn giữ hiệu lực, trong khi hợp đồng mua bán được che giấu vẫn giữ nguyên hiệu lực.

Theo quy định tại Điều 131 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, hậu quả pháp luật của hợp đồng bị vô hiệu là:

- Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp một trong các bên không thể hoàn trả bằng hiện vật, thì sẽ thực hiện hoàn trả bằng tiền với giá trị tương ứng.

- Bên không có lợi ích trong giao dịch dân sự bị vô hiệu không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức nếu có.

- Bên gây ra vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng.

Những quy định này nhằm đảm bảo tính công bằng và xử lý hậu quả pháp luật một cách cân nhắc trong trường hợp hợp đồng mua bán trái với quy định.

 

3. Hành vi kê khai giá trên hợp đồng mua bán đất thấp hơn thực tế bị xử lý như thế nào? 

Dựa vào tính chất hành vi và hậu quả pháp lý của việc khai giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, người nộp thuế có thể phải đối mặt với xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị xử lý hình sự tùy thuộc vào mức độ nghiêm trọng của hành vi đó.

Thứ nhất, xử phạt vi phạm hành chính: 

Dựa trên quy định của Điều 17 trong Nghị định số 125/2020/NĐ-CP, việc khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn so với thực tế, dẫn đến việc thiếu số tiền thuế phải nộp, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo các mức sau đây:

- Đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ: phạt tiền tương ứng 1,5 lần số tiền thuế trốn.

- Đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên: phạt tiền tương ứng 1 lần số tiền thuế trốn.

- Đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng: phạt tiền tương ứng 2 lần số tiền thuế trốn.

- Đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng: phạt tiền tương ứng 2,5 lần số tiền thuế trốn.

- Đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên: phạt tiền tương ứng 3 lần số tiền thuế trốn.

Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.

Thứ hai, truy cứu trách nhiệm hình sự: 

Người thực hiện hành vi đưa ra thông tin giả mạo trên hợp đồng mua bán, làm giảm giá thực tế, có thể đối mặt với trách nhiệm hình sự liên quan đến việc trốn thuế.

Khung 1: áp dụng mức phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm đối với các trường hợp sau đây:

Đối với người có hành vi trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội trốn thuế hoặc về một trong các tội quy định tại điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 Bộ luật hình sự.

Các hành vi cụ thể bao gồm:

- Không thực hiện ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp.

- Không thực hiện nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế.

- Thực hiện nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật.

- Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán.

- Có hành vi sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn.

- Có hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn.

- Có hành vi khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà không khai bổ sung hồ sơ khai thuế sau khi hàng hóa đã được thông quan.

- Có hành vi cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu.

- Có hành vi cấu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa.

- Có hành vi sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.

Khung 2: áp dụng mức phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm cho các trường hợp sau đây:

- Thực hiện hành vi có tổ chức.

- Số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng.

- Có hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn để thực hiện hành vi vi phạm.

- Tái phạm nguy hiểm.

Khung 3: áp dụng mức phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm cho trường hợp có hành vi trốn thuế với số tiền từ 1 tỷ đồng trở lên.

Ngoài việc bị xử phạt như trên, đối tượng phạm tội còn có thể bị áp dụng các hình phạt khác như:

+ Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

+ Cấm đảm nhiệm chức vụ.

+ Cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

+ Tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Bài viết liên quan:

Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!