Hợp đồng mua bán đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời không?

Tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015, quy định rằng khi các bên lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, thì giao dịch dân sự giả tạo sẽ trở nên vô hiệu. Ngược lại, nếu giao dịch dân sự bị che giấu, nó vẫn giữ nguyên hiệu lực, trừ khi có các quy định về vô hiệu hóa trong Bộ luật này hoặc trong các luật khác có liên quan.

Trong bối cảnh này, hợp đồng chuyển nhượng đất thường trở nên vô hiệu do thực tế thường xuyên xuất hiện những hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai nhà ở được tạo ra với mục đích che giấu cho các giao dịch vay tài sản hoặc để đảm bảo việc thực hiện các hợp đồng vay tài sản. Có thể cũng có trường hợp bên liên quan muốn tránh khỏi nghĩa vụ trả nợ và do đó, họ lập các hợp đồng giả tạo nhằm tẩu tán tài sản và tránh trách nhiệm với người thứ ba.

Hợp đồng chuyển nhượng đất, trong trường hợp này, không chỉ là một giao dịch đơn thuần mà còn trở thành một phương tiện che giấu, làm mờ đi mục đích chính và thực tế của các giao dịch khác. Việc giả tạo các hợp đồng như vậy không chỉ vi phạm quy định pháp luật mà còn tạo ra những hậu quả nghiêm trọng đối với tính công bằng và minh bạch của thị trường và hệ thống pháp luật.

 

Giao dịch đất đai là một quy trình đặc biệt, yêu cầu sự tuân thủ chặt chẽ về hình thức để đảm bảo tính minh bạch và tính hiệu lực của các hợp đồng. Theo quy định của khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất buộc phải được công chứng hoặc chứng thực; nếu không, hợp đồng sẽ không có hiệu lực.

Tuy nhiên, cũng có một trường hợp ngoại lệ được quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015. Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực có thể vẫn có hiệu lực. Điều này xảy ra khi một bên hoặc tất cả các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Trong trường hợp này, theo yêu cầu của bất kỳ bên nào trong giao dịch, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mà không yêu cầu thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Điều này nhấn mạnh sự linh hoạt trong quy định pháp luật để đáp ứng đối với các tình huống đặc biệt và đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch đất đai.

 

Theo quy định tại Điều 123 Bộ Luật Dân sự 2015, các giao dịch dân sự có mục đích hoặc nội dung vi phạm các quy định của luật, trái đạo đức xã hội sẽ bị xem là vô hiệu. Điều cấm của luật, theo định nghĩa, là những quy định mà luật không cho phép chủ thể thực hiện, những hành vi mà theo quy định của pháp luật không được phép thực hiện. Trong khi đó, đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng trong cuộc sống hàng ngày.

Do đó, tòa án có quyền và có thể tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất là vô hiệu khi có đủ căn cứ chứng minh rằng hợp đồng đó vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội. Quyết định này nhằm bảo vệ tính công bằng và minh bạch trong các giao dịch, đặc biệt là trong lĩnh vực giao dịch nhà đất, nơi mà sự tuân thủ các quy định pháp luật và chuẩn mực đạo đức xã hội càng trở nên quan trọng để đảm bảo quyền lợi và uy tín của cả các bên tham gia.