Đã có Công văn 5317 hướng dẫn quy định về giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh

1. Giới thiệu về Công văn 5317

Trong công văn số 5317/BTNMT-QHPTTNĐ,Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra yêu cầu chính thức đối với các Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, yêu cầu các cơ quan này cần phải chủ động và tiến hành một cách khẩn trương trong việc hoàn tất công tác xây dựng cũng như ban hành các quy định liên quan đến giá đất. Những quy định này phải được thực hiện theo đúng thẩm quyền quy định tại Luật Đất đai năm 2024 cũng như theo các hướng dẫn cụ thể trong Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.

2. Nội dung chính của Công văn 5317

2.1. Quy định chung về giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh

Theo quy định của pháp luật tại Điều 257 Luật Đất đai 2024 Quy định về việc giải quyết các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai và giá đất khi Luật này chính thức có hiệu lực thi hành

- Trong thời gian thực hiện Luật này, bảng giá đất, mà trước đó đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và quy định trong Luật Đất đai số 45/2013/QH13, sẽ vẫn tiếp tục được áp dụng và duy trì hiệu lực cho đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu và sự cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định và thực hiện việc điều chỉnh bảng giá đất theo các quy định hiện hành của Luật này, nhằm đảm bảo sự phù hợp và khớp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

2.2. Hướng dẫn cụ thể về phương pháp định giá đất

Nội dung quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP, liên quan đến trình tự và nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, được quy định cụ thể trong các điểm sau:

- Điểm đ khoản 2 Điều 6 quy định như sau:

Dựa trên tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì và phối hợp chặt chẽ với các Sở, ngành liên quan để tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy, và các quy định này phải được áp dụng chậm nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền điều chỉnh các tỷ lệ này để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Trong giai đoạn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa đưa ra quy định cụ thể về tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy, các tổ chức thực hiện định giá đất sẽ phải căn cứ vào số liệu thực tế của ba dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính, nằm gần nhất với thửa đất hoặc khu đất cần định giá, để xây dựng báo cáo thuyết minh về phương án giá đất cho từng dự án, từ đó Hội đồng thẩm định giá đất sẽ xem xét và quyết định.

Đối với thời gian bán hàng và thời điểm bắt đầu bán hàng hoặc kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, các tổ chức thực hiện định giá cần căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư, hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để thực hiện ước tính doanh thu phát triển của dự án.

Trong trường hợp văn bản về chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không xác định rõ thời gian bán hàng hoặc thời điểm bắt đầu bán hàng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định các yếu tố này phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc cho từng dự án cụ thể để áp dụng, hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ vào số liệu thực tế của ba dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính, nằm gần nhất với thửa đất hoặc khu đất cần định giá để đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất cho Hội đồng thẩm định giá đất xem xét và quyết định.”

- Điểm đ khoản 3 Điều 6 quy định như sau:

Dựa trên thông tin về các dự án tương tự trong khu vực định giá hoặc các khu vực lân cận gần nhất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì và phối hợp chặt chẽ với các sở, ngành liên quan để tham mưu và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các tỷ lệ phần trăm để xác định chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư, bao gồm cả vốn chủ sở hữu và rủi ro trong kinh doanh, cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc cho từng dự án cụ thể. Các quy định này phải được áp dụng chậm nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền điều chỉnh các tỷ lệ này để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Trong giai đoạn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể về chi phí kinh doanh, chi phí kinh doanh sẽ được xác định bằng mức bình quân của ba dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính, nằm gần nhất với thửa đất hoặc khu đất cần định giá.

Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ phần trăm để tính chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư, bao gồm cả vốn chủ sở hữu và rủi ro trong kinh doanh, tổ chức thực hiện định giá đất sẽ phải đề xuất tỷ lệ này trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét và quyết định.

Đối với thời gian xây dựng và tiến độ xây dựng, cần căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư, hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Trong trường hợp các văn bản về chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định rõ thời gian xây dựng hoặc tiến độ xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định các yếu tố này phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc cho từng dự án cụ thể để áp dụng, hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ vào số liệu thực tế của ba dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính, nằm gần nhất với thửa đất hoặc khu đất cần định giá, để đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất cho Hội đồng thẩm định giá đất xem xét và quyết định.”

2.3. Quy định chuyển tiếp và thời hạn áp dụng

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã gửi một đề nghị chính thức đến Ủy ban nhân dân của tất cả các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương với những yêu cầu quan trọng sau:

- Trước hết, các Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố được yêu cầu tiếp tục duy trì sự chủ động và nỗ lực khẩn trương trong việc hoàn thiện quy trình xây dựng và ban hành các quy định liên quan đến giá đất mà họ có thẩm quyền thực hiện, sao cho các quy định này đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về chất lượng và tiến độ. Việc xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật này phải tuân thủ các quy định được đề ra trong Luật Đất đai năm 2024 cũng như Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Điều này nhằm mục đích nâng cao hiệu quả và chất lượng của công tác quản lý và sử dụng đất đai tại từng địa phương, bảo đảm rằng các quy định và hướng dẫn được thực hiện một cách đồng bộ và hiệu quả nhất.

- Đồng thời, các Ủy ban nhân dân cũng cần tiến hành rà soát kỹ lưỡng các trường hợp cụ thể để áp dụng đúng các quy định chuyển tiếp theo quy định của pháp luật hiện hành. Việc rà soát này nhằm đảm bảo rằng mọi trường hợp được xử lý chính xác và phù hợp với các quy định pháp lý mới, từ đó hỗ trợ việc áp dụng hiệu quả và đồng bộ các chính sách về quản lý và sử dụng đất đai trên toàn quốc.

3. Yêu cầu và trách nhiệm của UBND cấp tỉnh

Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được yêu cầu tiếp tục thực hiện một cách chủ động và khẩn trương việc hoàn thành công tác xây dựng cũng như ban hành các quy định liên quan đến giá đất theo thẩm quyền được phân cấp. Việc này cần phải được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật hiện hành, đảm bảo chất lượng và tiến độ trong việc xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 cũng như Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Các quy định này có vai trò quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn, nhằm bảo đảm việc thực hiện các yêu cầu và đạt được hiệu quả cao nhất.

Bên cạnh đó, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để quyết định việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Những điều chỉnh này cần phải được công bố và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo. Trong trường hợp cần thiết phải thực hiện điều chỉnh, sửa đổi hoặc bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cũng phải có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để đưa ra quyết định theo quy định tại khoản 3 Điều 159 của Luật Đất đai 2024.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn