Mục lục bài viết

1. Tranh chấp đất đai là gì và các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai năm 2026

Theo Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp có thể phát sinh về người có quyền sử dụng đất, ranh giới thửa đất, lối đi chung, diện tích đất bị lấn chiếm, quyền sử dụng đất trong gia đình, việc đòi lại đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

Cần phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp có liên quan đến đất đai. Tranh chấp đất đai thường trực tiếp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hoặc phạm vi quyền sử dụng đất. Trong khi đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, đặt cọc, thừa kế, chia tài sản chung vợ chồng có nhà đất là tranh chấp dân sự có liên quan đến đất đai. Việc phân biệt đúng có ý nghĩa quyết định đối với thủ tục hòa giải và cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai đang được áp dụng gồm:

  • Tự thương lượng giữa các bên tranh chấp. Đây là phương án nên ưu tiên vì tiết kiệm thời gian, chi phí và giúp duy trì quan hệ láng giềng hoặc quan hệ gia đình.
  • Hòa giải ở cơ sở hoặc thông qua người có uy tín, tổ dân phố, trưởng thôn. Kết quả hòa giải chỉ có giá trị khi các bên tự nguyện thực hiện.
  • Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đối với tranh chấp trực tiếp về quyền sử dụng đất, đây là thủ tục cần thực hiện trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp.
  • Giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Đây là con đường phổ biến khi các bên có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc khi đương sự lựa chọn khởi kiện theo quy định.
  • Giải quyết theo con đường hành chính trong trường hợp pháp luật cho phép. Đương sự có thể đề nghị cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết đối với một số tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất; thẩm quyền cụ thể cần đối chiếu Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 và quy định phân cấp đang áp dụng tại địa phương.

Từ khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp được triển khai, người dân cần xác định đúng cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại địa phương mình, nhất là khi tranh chấp được giải quyết theo con đường hành chính.

 

2. Khi nào cần làm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai?

Người dân nên làm đơn khi tranh chấp đã phát sinh rõ ràng, các bên không thể tự thỏa thuận hoặc việc tiếp tục tranh chấp có nguy cơ ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, tài sản và cuộc sống ổn định của gia đình.

Đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai thường được sử dụng trong các trường hợp như tranh chấp mốc giới, diện tích, lối đi, quyền sử dụng đất giữa các hộ liền kề; tranh chấp đất do cha mẹ để lại nhưng chưa phân chia; tranh chấp đất bị lấn, chiếm; tranh chấp giữa các thành viên trong hộ gia đình về quyền sử dụng thửa đất.

Đơn cần gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp khi người dân yêu cầu tổ chức hòa giải. Sau khi hòa giải không thành, tùy từng loại tranh chấp, người dân có thể tiếp tục làm đơn khởi kiện gửi Tòa án hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp gửi cơ quan hành chính có thẩm quyền.

Không nên dùng một mẫu đơn chung cho mọi trường hợp. Nếu yêu cầu Tòa án giải quyết, tên đơn phù hợp là “Đơn khởi kiện”. Nếu đề nghị xã tổ chức hòa giải, tên đơn nên là “Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai”. Việc ghi đúng tên đơn và đúng cơ quan nhận giúp hạn chế nguy cơ hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý.

 

3. Hướng dẫn chi tiết cách viết đơn và mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai chuẩn pháp luật

Đơn yêu cầu hòa giải hoặc đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai cần được trình bày rõ ràng, trung thực, có thông tin đủ để cơ quan tiếp nhận xác minh thửa đất và nội dung mâu thuẫn. Người làm đơn có thể viết tay hoặc đánh máy, nhưng cần ký, ghi rõ họ tên ở cuối đơn.

Nội dung cơ bản của đơn gồm:

  • Quốc hiệu, tiêu ngữ; địa danh, ngày tháng năm làm đơn.
  • Tên đơn, chẳng hạn: “Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai”.
  • Cơ quan nhận đơn: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp hoặc cơ quan có thẩm quyền khác tùy giai đoạn giải quyết.
  • Thông tin người yêu cầu: họ tên, ngày sinh, số căn cước công dân, địa chỉ, số điện thoại liên hệ.
  • Thông tin người bị yêu cầu hoặc người có tranh chấp: họ tên, địa chỉ và các thông tin biết được.
  • Thông tin thửa đất: địa chỉ, diện tích, số thửa, tờ bản đồ, loại đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có.
  • Diễn biến sự việc: trình bày theo thứ tự thời gian, nêu nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, thời điểm tranh chấp phát sinh, hành vi bị cho là xâm phạm quyền lợi.
  • Yêu cầu cụ thể: đề nghị hòa giải; xác định lại ranh giới; buộc chấm dứt hành vi lấn chiếm; trả lại diện tích đất; công nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục đo đạc, xác minh.
  • Danh mục tài liệu, chứng cứ gửi kèm.
  • Cam kết nội dung khai là đúng sự thật; chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm đơn.

Có thể tham khảo cách trình bày phần nội dung chính như sau:

“Gia đình tôi quản lý, sử dụng thửa đất số …, tờ bản đồ số …, diện tích … m2 tại … từ năm … Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số … ngày … Trong quá trình sử dụng, ông/bà … đã xây dựng hàng rào, lấn sang phần đất của gia đình tôi khoảng … m2. Hai bên đã tự trao đổi vào các ngày … nhưng không thống nhất được phương án giải quyết.

Nay tôi đề nghị Ủy ban nhân dân xã … tổ chức hòa giải tranh chấp; kiểm tra hiện trạng, xác định ranh giới sử dụng đất theo hồ sơ địa chính và đề nghị ông/bà … chấm dứt hành vi lấn chiếm, hoàn trả phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình tôi.”

Phần yêu cầu phải cụ thể, phù hợp với chứng cứ. Không nên chỉ ghi chung chung như “đề nghị giải quyết theo pháp luật”, vì cơ quan tiếp nhận khó xác định chính xác nội dung cần hòa giải hoặc xác minh.

 

Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

….., ngày…tháng…năm 20..

 

ĐƠN ĐỀ NGHỊ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

 

Kính gửi: Uỷ ban nhân dân xã (phường, thị trấn) … 

Họ và tên tôi là: ……………………………… 

Sinh năm: …………………………………… 

CMT số (thẻ căn cước số): ………………… 

Ngày cấp :………… nơi cấp :……………… 

Hộ khẩu thường trú :………………………… 

Nơi ở :………………………………………… 

Tôi viết đơn này đề nghị quý cơ quan giải quyết vấn đề tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi với gia đình của ông (bà): …… Nơi ở:

……………………………............................... 

Nội dung vụ việc tranh chấp đất đai như sau:

…………………………………………………… 

…………………………………………………… 

…………………………………………………… 

........................................................................ 

........................................................................ 

Cho đến nay, chúng tôi vẫn không thể hòa giải được với nhau để giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai đã được nêu bên trên. Vì vậy, gia đình tôi làm đơn này đề nghị Uỷ ban nhân dân xã (phường, thị trấn) …… tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai giữa hai bên gia đình chúng tôi đối với thửa đất số ….  Loại đất .............hạng đất ............ địa chỉ ................

Yêu cầu cụ thể:

- Yêu cầu cơ quan thẩm quyền tiến hành đo đạc lại diện tích và ranh giới thửa đất.

- Lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai giữa hai bên gia đình chúng tôi.

Kính mong cơ quan có thẩm quyền xem xét đơn đề nghị và giải quyết sớm cho tôi.

Tôi xin cảm ơn!

Tài liệu có gửi kèm theo:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– …………… 

NGƯỜI LÀM ĐƠN ĐỀ NGHỊ

(ký và ghi họ tên)

 

 

4. Hồ sơ cần chuẩn bị khi gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Tùy tính chất vụ việc, người yêu cầu nên chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các tài liệu sau:

  • Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.
  • Bản sao căn cước công dân hoặc giấy tờ định danh của người yêu cầu.
  • Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có.
  • Giấy tờ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất như giấy tờ mua bán, tặng cho, thừa kế, biên lai nộp thuế, giấy giao đất, giấy kê khai, sổ mục kê, bản đồ hoặc trích lục địa chính.
  • Tài liệu thể hiện ranh giới, hiện trạng đất: sơ đồ thửa đất, biên bản đo đạc, ảnh chụp, video, văn bản xác nhận của người làm chứng nếu có.
  • Biên bản họp gia đình, biên bản thỏa thuận, giấy mời hoặc tin nhắn thể hiện quá trình các bên đã trao đổi, thương lượng.
  • Giấy tờ về quan hệ hôn nhân, thừa kế, hộ gia đình nếu tranh chấp liên quan đến tài sản chung, di sản hoặc quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
  • Văn bản ủy quyền hợp pháp nếu người khác thay mặt nộp đơn và tham gia giải quyết.
  • Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu tiếp tục khởi kiện đối với tranh chấp trực tiếp về quyền sử dụng đất.

Nên nộp bản sao chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu khi cơ quan tiếp nhận yêu cầu. Người nộp đơn cần giữ lại bản gốc tài liệu quan trọng và lưu một bộ hồ sơ có xác nhận đã nộp.

 

5. Thủ tục nộp đơn và quy trình xử lý tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền

Bước đầu tiên, người dân nên chủ động gặp gỡ, thương lượng với bên còn lại và lập văn bản thỏa thuận nếu đạt được kết quả. Trường hợp không tự giải quyết được, người có yêu cầu nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để đề nghị hòa giải.

Sau khi tiếp nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra thông tin, xác minh nguồn gốc đất, quá trình quản lý, hiện trạng sử dụng; thu thập ý kiến các bên và tổ chức cuộc họp hòa giải. Kết quả được lập thành biên bản hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

Nếu hòa giải thành mà có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất thì các bên cần thực hiện tiếp thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định. Nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải là tài liệu quan trọng để người dân lựa chọn bước tiếp theo.

Đối với tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện cùng tài liệu chứng cứ đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền, thường là Tòa án nơi có bất động sản. Sau khi xem xét điều kiện thụ lý, Tòa án thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí, tiến hành thu thập chứng cứ, hòa giải trong tố tụng và xét xử nếu các bên vẫn không thỏa thuận được.

Đối với trường hợp lựa chọn giải quyết theo con đường hành chính, người dân nộp đơn và hồ sơ đến cơ quan hành chính có thẩm quyền theo loại chủ thể tranh chấp và quy định phân cấp tại thời điểm nộp hồ sơ. Cơ quan giải quyết sẽ kiểm tra, xác minh, tổ chức hòa giải trong quá trình giải quyết và ban hành quyết định nếu không đạt được thỏa thuận.

Việc nộp đơn tranh chấp không đương nhiên làm dừng mọi giao dịch liên quan đến thửa đất. Nếu có căn cứ cho rằng tài sản có nguy cơ bị chuyển nhượng, tẩu tán hoặc thay đổi hiện trạng gây thiệt hại, người dân cần kịp thời đề nghị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp phù hợp; khi khởi kiện tại Tòa án có thể đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

 

6. Lưu ý quan trọng khi soạn thảo đơn kiến nghị tranh chấp đất đai để tăng khả năng thành công

Thứ nhất, cần xác định đúng bản chất tranh chấp trước khi làm đơn. Tranh chấp về ai có quyền sử dụng đất khác với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp thừa kế hoặc chia tài sản khi ly hôn. Xác định sai loại tranh chấp có thể dẫn đến nộp đơn sai cơ quan hoặc thiếu thủ tục bắt buộc.

Thứ hai, thông tin về thửa đất phải chính xác. Cần đối chiếu số thửa, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ, giấy chứng nhận và hiện trạng thực tế. Nếu chưa có sơ đồ hoặc dữ liệu chính xác, người dân có thể đề nghị cung cấp trích lục hồ sơ địa chính hoặc đo đạc hiện trạng.

Thứ ba, diễn biến tranh chấp nên được trình bày theo mốc thời gian. Cách trình bày này giúp cơ quan giải quyết nhận diện rõ nguồn gốc đất, quá trình sử dụng liên tục, thời điểm phát sinh tranh chấp và hành vi của từng bên.

Thứ tư, yêu cầu phải khả thi và có căn cứ. Ví dụ, nếu yêu cầu trả lại đất bị lấn chiếm thì nên nêu diện tích ước tính, vị trí lấn chiếm và tài liệu chứng minh. Không nên đưa ra yêu cầu vượt quá quyền lợi hợp pháp hoặc sử dụng lời lẽ quy kết, xúc phạm bên còn lại.

Thứ năm, chứng cứ cần được sắp xếp khoa học theo từng nhóm: giấy tờ về quyền sử dụng đất, chứng cứ nguồn gốc, chứng cứ hiện trạng, chứng cứ về quá trình thương lượng và tài liệu xác nhận của cơ quan địa phương. Mỗi tài liệu nên được đánh số để thuận tiện khi nộp và giải trình.

Thứ sáu, cần giữ lại giấy tiếp nhận đơn, phiếu hẹn, biên bản hòa giải và toàn bộ văn bản trả lời của cơ quan có thẩm quyền. Đây là căn cứ chứng minh người dân đã thực hiện đúng thủ tục nếu vụ việc phải chuyển sang giai đoạn khởi kiện hoặc khiếu nại.

 

7. Giải đáp các câu hỏi thường gặp về đơn giải quyết tranh chấp đất đai

Có bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện không?

Đối với tranh chấp trực tiếp về quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Với tranh chấp hợp đồng, thừa kế, chia tài sản hoặc yêu cầu khác có liên quan đến đất, cần xác định cụ thể quan hệ tranh chấp để áp dụng đúng thủ tục.

Không có sổ đỏ thì có được yêu cầu giải quyết tranh chấp không?

Có. Người sử dụng đất vẫn có thể yêu cầu hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp nếu có tài liệu về nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, cần cung cấp càng nhiều chứng cứ càng tốt, như giấy tờ mua bán, giấy giao đất, xác nhận của địa phương, biên lai nghĩa vụ tài chính, bản đồ hoặc người làm chứng.

Đơn gửi sai cơ quan có được chuyển không?

Một số cơ quan có thể hướng dẫn hoặc chuyển đơn theo thẩm quyền, nhưng người dân không nên trông chờ vào việc này. Việc nộp đúng nơi ngay từ đầu giúp tránh kéo dài thời gian và hạn chế nguy cơ hết thời hiệu khởi kiện đối với những tranh chấp có áp dụng thời hiệu.

Hòa giải thành có cần làm thủ tục gì tiếp theo không?

Nếu nội dung hòa giải làm thay đổi ranh giới, diện tích, người sử dụng đất hoặc thông tin trên giấy chứng nhận thì các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Nếu chỉ thỏa thuận về cách sử dụng mà không làm thay đổi thông tin đăng ký, các bên nên giữ biên bản hòa giải để làm căn cứ thực hiện.

Sau hòa giải không thành có thể khởi kiện ngay không?

Có thể, nếu tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án và hồ sơ đã đáp ứng điều kiện khởi kiện. Người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện, biên bản hòa giải không thành, tài liệu chứng cứ và thực hiện nghĩa vụ tạm ứng án phí, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp theo quy định.

Có nên nhờ luật sư khi tranh chấp đất đai không?

Đối với tranh chấp có giá trị lớn, nhiều người thừa kế, nguồn gốc đất phức tạp, giấy tờ không đầy đủ hoặc đã qua nhiều lần chuyển nhượng, người dân nên tham khảo ý kiến luật sư. Việc này giúp xác định đúng yêu cầu, thẩm quyền giải quyết và phương án chứng minh ngay từ đầu.

Ngoài ra, quý bạn đọc cũng có thể xem thêm: