1. Đất chưa có sổ đỏ là gì?

Theo khoản 16 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Sổ đỏ là ngôn ngữ thường ngày người dân hay gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ đỏ là loại giấy tờ rất quan trọng, vì vậy đất chưa có sổ đỏ rất khó khăn trong việc chứng minh căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, xác định nghĩa vụ và hạn chế trong việc thực hiện các giao dịch.

 

2. Đất không có Sổ đỏ có được chia thừa kế không?

2.1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế

Việc lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đối với đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến. Cần lưu ý rằng, theo quy định của pháp luật thì không phải cứ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có quyền sử dụng hợp pháp. Tham khảo quy định của Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Tòa án Nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp hên quan đến quyền sử dụng đất về 03 loại đất:

+ Loại đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng;

+ Loại có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng;

+ Loại sử dụng không hợp pháp.

Đối chiếu với pháp luật hiện hành, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a)    Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b)    Đất không có tranh chấp;

c)     Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d)     Trong thời hạn sử dụng đất.

2.   Ngoài các điều kiện quy định tạỉ khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,191,192, 193 và 194 của Luật này.

3.    Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Ngoài ra, tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

 

2.2. Không có Sổ đỏ vẫn được chia thừa kế?

Căn cứ vào khoản 1 mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, việc xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

  • Đối với đất do người đã mất để lại mà người đó đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
  • Đối với trường hợp đất do người đã mất để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
  • Trường hợp người đã mất để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì được phân biệt như sau:
  1. Đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
  2. Đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
  3. UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
  • Trong trường hợp người đã mất để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.

Do vậy, muốn lập di chúc để lại thừa kế đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất đó phải đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013. 

Như vậy, khi quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì sẽ được chia di sản thừa kế dù đất chưa có Sổ đỏ.

Cũng cần lưu ý thêm rằng, về nguyên tắc, khi mở thừa kế thì di chúc mới có hiệu lực, di chúc về phần tài sản không thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người lập di chúc sẽ bị vô hiệu.

 

3. Cách chia tài sản thừa kế đất khi không có Sổ đỏ?

  • Đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được chia thừa kế theo di chúc, ngoài ra còn có thể để lại thừa kế theo pháp luật.
  • Thừa kế theo di chúc: Di sản thừa kế theo di chúc sẽ được chia theo ý nguyện của người để lại di chúc (Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015 )
  • Thừa kế theo pháp luật: Nếu không có di chúc thì sẽ chia thừa kế theo pháp luật theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 675 Bộ luật dân sự 2015.

>> Tham khảo: Đã lập di chúc để lại nhà đất cho con cháu rồi thì có thay đổi được không?

 

4. Những thủ tục thừa kế theo di chúc đất chưa có Sổ đỏ?

Căn cứ Điều 627 Bộ luật dân sự 2015 Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

 

4.1. Di chúc bằng văn bản

  • Cách 1: người lập di chúc mang theo giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, sở hữu tài sản của người lập di chúc đến UBND xã/phường, Văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng để làm văn bản lập di chúc.
  • Cách 2: người lập di chúc có thể lập di chúc bằng văn bản (viết tay hoặc đánh máy) nhưng phải có ít nhất 2 người làm chứng. Người lập di chúc phải ký tên hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc.
  • Cách 3: người lập di chúc tự viết di chúc bằng tay và ký vào bản di chúc (không cần người làm chứng) theo quy định tại Điều 633 và 634 Bộ luật dân sự 2015.

 

4.2. Di chúc miệng

  • Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.
  • Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.
  • Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Mọi vướng mắc pháp lý liên quan đến việc chia tài sản thừa kế, vui lòng liên hệ trực tiếp: Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900.6162.