1. Vợ tự ý bán đất không hỏi ý kiến chồng có được không?

Khi vợ chồng đăng ký kết hôn, kể từ ngày đăng ký kết hôn chính là mốc thời gian để xác định tài sản chung của vợ chồng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Trường hợp muốn định đoạt tài sản chung của vợ, chồng cần phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

Tuy nhiên, đối với tài sản riêng của vợ, chồng hình thành trước thời kỳ hôn nhân vẫn thuộc quyền sở hữu của người đó và vợ, chồng có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản riêng đó mà không cần thông qua ý kiến của vợ, chồng. Chỉ trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của cả hai vợ chồng thì khi định đoạt tài sản đó cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

Như vậy, trong trường hợp vợ tự ý bán đất nhưng không hỏi ý kiến của chồng được chia thành 4 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Đất là tài sản riêng của vợ có trước thời kỳ hôn nhân và hoa lợi, lợi tức từ đất đó không là nguồn sống duy nhất của cả hai vợ chồng thì việc vợ tự ký giấy tờ mua bán đất không cần thiết phải hỏi ý kiến của chồng là hợp pháp.

Trường hợp 2: Đất là tài sản riêng của vợ có trước thời kỳ hôn nhân và hoa lợi, lợi tức từ đất đó là nguồn sống duy nhất của vợ, chồng thì khi người vợ bán đất cần có sự đồng ý của người chồng.

Trường hợp 3: Đất là tài sản riêng của vợ có trước thời kỳ hôn nhân nhưng sau khi kết hôn đã nhập vào tài sản chung của vợ chồng, tức cả hai vợ chồng đều cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi bán đất cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

Trường hợp 4: Đất là tài sản chung của vợ chồng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, do đó khi định đoạt tài sản chung của vợ, chồng cần có sự đồng ý của cả cả hai vợ chồng.

2. Đất có trước khi lấy chồng, một mình đi công chứng bán được không ?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

- Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các Điều 38, 39 và 40 của Luật này.

Như vậy đất có trước khi lấy chồng là tài sản riêng vì nó được hình thành trước thời kỳ hôn nhân. Nếu như không có thỏa thuận nhập tài sản đó vào khối tài sản chung của vợ chồng thì khi làm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở đó hoặc các giao dịch khác liên quan đến nhà ở đó thì người đó sẽ có toàn quyền định đoạt mà không cần sự đồng ý của người còn lại là vợ hoặc chồng.

Để chứng minh được đây là tài sản riêng trước hôn nhân, người vợ cần phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh đó là tài sản riêng, gồm: Nếu đất nhận chuyển nhượng: phải cung cấp "cam kết tài sản riêng" với chồng và có công chứng, chứng thực hợp lệ; Nếu đất được nhận thừa kế riêng, được tặng, cho riêng thì phải có văn bản công chứng, chứng thực thể hiện rõ.

Nếu các loại văn bản trên được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chấp nhận là có giá trị pháp lý, công nhận là nhà đất là tài sản riêng trước hôn nhân của vợ. Lúc này, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên một mình vợ khi bán, cho, cầm cố,... không cần có có chữ ký đồng ý của chồng.

Như vậy, đất có trước khi lấy chồng được coi là tài sản riêng của người vợ nên việc người vợ một mình đi công chứng bán mảnh đất mà không cần chữ ký của người chồng thì hoàn toàn vẫn có thể bán được mảnh đất này.

3. Khi nào bán đất phải có chữ ký của cả hai vợ chồng?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình nêu rõ, quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung vợ chồng trừ trường hợp được thừa kế hoặc tặng cho riêng hoặc thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Khi đó nhà, đất là tài sản chung thì vợ chồng có sở hữu chung hợp nhất.

Về việc đăng ký quyền sở hữu nhà, đất thì nếu đây là tài sản chung của vợ chồng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) phải có tên của cả hai vợ chồng trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, theo quy định nêu trên, những trường hợp được xác định là tài sản chung vợ chồng nên thuộc quyền định đoạt của cả hai vợ chồng. Nếu không có thoả thuận khác thì trong các trường hợp thông thường khi muốn bán nhà, đất là tài sản chung vợ chồng thì cần phải có sự đồng ý cũng như có chữ ký của cả hai người trừ trường hợp một trong hai bên có uỷ quyền cho người còn lại thực hiện ký thay trong hợp đồng mua bán.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người có được tự ý bán không?

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận chỉ ghi tên một người. Căn cứ theo quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ đứng tên vợ hoặc tên chồng thì người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được tự ý chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn... phải có sự chấp thuận của đối phương bằng văn bản.

Như vậy, đối với trường hợp vợ và chồng đã có thỏa thuận với nhau ghi tên một người vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người được ghi tên ở trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó không được tự ý bán đất.

Trong trường hợp tự ý chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không có văn bản thỏa thuận của hai vợ chồng thì tổ chức công chứng sẽ từ chối công chứng, UBND cấp xã từ chối việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,…quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp thực hiện xong thủ tục sang tên quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà không có văn bản thỏa thuận thì người còn lại hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất đó là vô hiệu một phần.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu sẽ được giải quyết như sau:

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mỗi bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận của nhau. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Như vậy, mặc dù một mình đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất lại là tài sản chung của vợ chồng thì một người là vợ hoặc chồng không được tự ý thực hiện chuyển nhượng, tặng cho tài sản này.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết của Luật Minh Khuê:

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Miễn Phí Online 24/24: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!