Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162

1. Chuyển từ đất trồng sắn sang đất chăn nuôi có phải xin phép hay không?

Thưa luật sư, cho em xin hỏi: E muốn chuyển đổi đất thầu xã 5 năm, nhưng là đất trồng sắn. Vậy e muốn chuyển đổi sang đất 50 năm, trồng cây nâu năm xây chuồng trại và chăn nuôi thì có khó không! Vâng cho e xin cảm ơn luật sư!

=> Theo quy định Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép của cơ quan Nhà nước, nhưng phải đăng ký biến động được quy định tại Điều 11 Thông tư số 02/2015 BTNMTngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:

- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.

- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

>> Bạn không phải chuyển mục đích sử dung đất mà chỉ cần đăng ký biến động đất đai

2. Đặt cọc mua đất quy hoạch có được nhận lại hay không?

Chào luật sư! Tôi có vấn đề muốn hỏi luật sư mong sẽ được sự hồi đáp của luật sư. Chuyện là nhà tôi có đặt cọc mua một mảnh đất nhưng khi mua không biết là mảnh đất đó phóng đường nhưng đã đền bù cho chủ trước rồi và mảnh đất đó lại có đường dây điện nhà nước kéo qua nên không thể xây cất được. Nhưng khi đặt cọc thì chủ đất lại không nói rõ mọi thứ và gia đình tôi muốn xin lấy lại tiền cọc có được không ạ ?

=> Trường hợp này của bạn do bên kia không cung cấp đầy đủ thông tin cho bạn về đối tượng của hợp đồng, làm bạn hiểu sai lệch về đối tượng hợp đồng nên đã giao kết hợp đồng đặt cọc, nên hợp đồng đó có của hai bên sẽ bị vô hiệu theo một trong hai căn cứ sau:

" Điều 131. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 132 của Bộ luật này.

Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình."

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định như sau:

" Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

Theo đó bên kia phải có trách nhiệm trả lại tiền đặt cọc cho bạn theo quy định trên.

3. Hợp đồng cho đặt cọc nhằm che dấu việc đút lót có hiệu lực không?

Kính chào Luật Minh Khuê. Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: tôi được một người quen giới thiệu cho một người chạy việc vào sân bay với số tiền 150.000.000 vnđ và tôi đã đặt cọc trước 60.000.000 vnđ, từ ngày 30/1/ 2012 đên 30/3/2012 những hết hạn công việc chưa có, tiền chưa trả lại.người đó tư vấn vào học tại trường học viện hàng không để tiện cho việc xin viec làm. Người đó yêu cầu hồ sơ và nộp vào tại trường. Sau khi học xong công việc vẫn chưa có, người đó bảo phải đợi thêm thời gian nữa mới có đợt tuyển. Thời gian đợi quá lâu tôi xin dừng lại và lấy lại tiền, nhưng người đó nói tiền cọc lúc trước đã dùng để chạy vào trường học và không trả lại tiền cọc ban đầu. vậy tôi có đòi lại được tiền không và nếu được thì tôi phải làm thế nào?

=> Trường hợp này của bạn mục đích của việc đặt cọc là nhằm đút lót để bạn được vào sân bay làm việc, mục đích của việc đặt cọc này là trái với quy định của pháp luật, hợp đồng đặt cọc giữa bạn và phía bên kia vô hiệu, tuy nhiên về việc đòi lại khoản tiền này thì bạn nên thương lương với phía bên đó vì nếu đem vấn đề này ra khởi kiện thì bạn có thể bị xử phạt về tội đưa hối lộ và bên kia có thể bị xử về tội nhận hối lộ.

Thưa luật sư, tôi có mua một căn nhà với diện tích 63m vuông trên diện tích đất 85m vuông. Khi gặp mặt bên bán, bên bán chỉ rõ những chỗ là của mình (bao gồm cả những chỗ là đường đi chung) cho tôi và cả người làm chứng, do lúc đó chưa xem sổ đỏ nên bên tôi vẫn tin tưởng và đặt cọc. Đên bây giờ khi tôi đã giao 1/2 số tiền mua nhà, thì bên bán mới trở ngược lại nói bán theo sổ đỏ, còn những chỗ đất đã cố tính nói sai thì nói ngang lại là không phải. Trong trường hơp này nếu tôi khởi kiện để lấy lại phần tiền tôi đã giao có được không? Xin cảm ơn luật sư

=> Nếu trường hợp này bên bán có ý định lừa dối bạn để bạn giao kết hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng đặt cọc giữa bạn và phía bên kia là vô hiệu theo trường hợp giao dich dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhân, do đó bạn có thể yêu cầu bên kia trả lại tiền đặt cọc cho bạn được.

Thưa luật sư, xin hỏi: Ông bà ngoại tôi có một thửa đất cồn cấy lâu năm, gia đình bà ngoại tôi có 5 anh em, trước khi mất ông bà tôi để lại cho gia đình cậu đầu sử dụng, do công việc làm ở xa nhà nên cậu phải chuyển khẩu đi làm ăn xa, nên thửa đất trên đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mợ tôi, giấy chứng nhận cấp năm 1994. ông bà tôi mất rất lâu từ năm 1990 và không để lại di chúc, từ đó đến nay mợ tôi vẫn sử dụng bình thường không cso tranh chấp. và hiện nay cậu tôi mất cũng không để lại di chúc. giờ mợ tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng đất để cho con gái làm nhà nhưng các cậu không cho làm, đòi chia tài sản là miếng đất trên tôi xin hỏi các cậu giờ đòi chia thừa kế có đúng không? nhờ công ty tư vấn giúp

=> Trường hợp của bạn phải xác định lúc ông bà bạn mất có để lại di chúc không

Thứ nhất nếu để lại di chúc thì sẽ chia di sản thừa kế theo nội dung di chúc đó

Thứ hai nếu ông bàn bạ mất không để lại di chúc và tại thời điểm đó các cậu mợ bạn chưa có yêu cầu chia di sản thừa kế mà chỉ thỏa thuận cho cậu cả của bạn đứng tên lên khai nhận di sản. Nhưng do cậu cả đi xa , mợ bạn đã đứng lên xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ năm 1994

theo quy định tại Điều 645 BLDS thì:

"Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế..."

Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn thì:

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?


- Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:


+ Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.


+ Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.


+ Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.


- Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.

Như vậy, để có thể phân chia di sản thừa kế này thì cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế( tức là các cậu của bạn) và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc các thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia. Khi đó, di sản này sẽ được chuyển thành tài sản chung của các thừa kế và được giải quyết như quy định nêu trên.

>> Nếu có sự đồng ý của tất cả các cậu trong gia đình bạn thì di sản này sẽ được mở chia thừa kế

4. Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp lệ hay không?

Kính gửi luật sư! Năm 2012, tôi có mua một mảnh đất thuộc quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh, là đất tổ của dòng họ tôi. Giấy tay tôi mua của những người trong tộc ( đại diện các chi họ con cháu) ký bán.Hiện trạng đất ruộng và bụi rậm, đã có bằng khoán đất do Việt Nam Cộng Hòa cấp. Nay tôi muốn làm chuyển mục đích sử dụng đất và cấp chứng nhận sở hữu qua tên tôi, xin hỏi như vậy có được không ạ! Mong được luật sư tư vấn và hỗ trợ giải đáp thắc mắc Trân trọng cám ơn!

=> Để được cấp giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chúng thực theo quy định tại khoản 3a Điều 167 Luật đất đai

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thuê ?

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Và người chuyển nhượng cho bạn có giấy tờ là quyết định giao đất thì những người đó có quyền chuyển nhượng cho bạn rồi.

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thưa luật sư, Tôi có có diện tích 216 m2 đất rau màu tại xã Đức Bác,Sông Lô,Vĩnh Phúc. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở . Xin hỏi có được không. Cty có thể làm thủ tục chuyển đổi cho tôi được không.

Trường hợp của bạn chuyển từ đất trồng rau mầu ( đất nông nghiệp sang đất ở ) thì trường hợp của bạn bắt buộc phải chuyển mục đích sửu dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Thủ tục của bạn thực hiện theo quy định

>> Xem thêm:  Những vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng , chuyển đổi đất nông nghiệp ?

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất( Nghị định 43/2014)

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

5. Có được tách thửa quyền sử dụng đất khi không đủ hạn mức?

Xin chào Luật sư. Tôi có câu hỏi nhờ luật sư giải đáp. Tôi có thửa đất ở 200m2, còn lại đất vườn. Tôi có làm thủ tục tách làm 2 thửa: thửa 1(đất ở 120m2 đất vườn), thửa 2 (đất ở 80m2 đất vườn). Tiếp theo tôi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho thửa 2 (đất ở 80m2 đất vườn) là 220m2 lên thành 300m2 đất ở. Hạn mức để tính đất ở theo quy định của UBND tỉnh hiện nay chỗ tôi là 400m2, vậy trường hợp của tôi có tính vượt hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất (300m2 120m2)? Nếu tôi làm thủ tục chuyển nhượng thửa 1 (đất ở 120m2 đất vườn) thì hạn mức trong đất ở chỉ có 300m2. Xin cảm ơn câu trả lời của Luật sư.

=> Trường hợp của bạn trước đây bạn đã có thửa đất ở là 200 m2 rồi. Mà bây giờ bạ muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn nên tiếp để thành đất ở thì bạn cũng chỉ được phép chuyển lên tối đa là 200 m2 đất vườn tiếp thôi. Vì theo quyết định của ủy ban nhân dân tỉnh bạn là 400m2 hạn mức quy định đất ở. Nên nếu bạn chuyển hơn 200m2 đất vườn thì cũng chỉ được công nhận là 200m2 đất ở còn lại thì sẽ chỉ được công nhận là đất vườn.

Xin chào CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ Cho tôi hỏi về chi phí chuyển mục đích sử dụng đất Cụ thể là chuyển mục đích từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh có thời hạn tại Bình Định Chân thành cảm ơn

=> Theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT các trường hợp chuyển mục đích sửu dụng đất không cần xin phép nhưng phải đăng ký biến động:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

> NHư vậy trường hợp của bạn không phải xin phép chuyển mục đích sửu dụng đất mà chỉ cần đi đăng ký biến động

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

>> Xem thêm:  Không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp có được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa không?

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì ? Trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ?