1. Đất dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ, hay còn gọi là đất thương mại, là diện tích đất có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện xây dựng các dự án.

Đất dịch vụ là phần đất mà người sử dụng dất bị thu hồi trên 1/3 diện tích đất nông nghiệp được nhà nước đền bù nhằm hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, mỗi một suất đất thông thường sẽ có diện tích khoảng 40 - 50 m² và khi chính quyền địa phương hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ tiến hành tổ chức bôc thăm số lô đất cụ thể.

Để sử dụng đất nông nghiệp cho các mục đích khác nhau như phục vụ dự án, nhà nước đã có những chính sách thu hồi đất nông nghiệp. Theo đó, người dân sẽ mất đi phần đất canh tác này và điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp để nghề nghiệp cũng như thu nhập của người dân. Bởi vậy pháp luật có những quy định riêng để bồi thường, hỗ trợ cho người dân trong những trường hợp bị thu hồi đất.

Theo đó, đất đất dịch vụ gồm có hai loại đất :

  • Đất được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để hực hiện các công trình quy hoạch  đô thị: Những hộ gia đình, những cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà bị thu hồi trên 30 % diện tích đất mà không được nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương đường thì sẽ được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm mới. Một trong những chính sách hỗ trợ đó chính là giao đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp;
  • Đất được đấu thầu: Đất dịch vụ còn có thể là đất đấu thầu ở các khu công cộng như chợ, bến xe, công viên, ...

- Đặc điểm của đất dịch vụ:

Mỗi loại đất sẽ có những đặc điểm riêng để nhận biết và phân biệt, với đất dịch vụ cũng như vậy, có bao gồm những đặc điểm sau đây:

  • Đất dịch vụ có vị trí thuận lợi, thường nằm ở bên trong hoặc liền kề với các khu đô thị, xung quanh là hệ thống giao thông và hạ tầng liên kết hoàn hảo;
  • Khu đất có vị trí đẹp, có điều kiện hạ tầng tốt và giá lại rẻ hơn đất dự án;
  • Được bồi thường thỏa đáng khi nhà nước thực hiện thu hồi đất
  • Khi tiếp nhận đất dịch vụ, các gia đình sẽ không phải trả thêm bất cứ khoản phí nào nếu muốn chuyển đổi thành đất ở;
  • Cơ sở hạ tầng chủ khu đất dịch vụ được xây dựng trước hoặc cùng lúc với xây đô thị. Tạo ra nhiều thuận lợi để người dân phát triển kinh tế;
  • Có thể thực hiện xây dựng những công trình kiên cố và cao tầng nhưng phải xin giấy phép xây dựng;

- Phân biệt đất dịch vụ với các loại đất khác:

+ Đất thương mại dịch vụ: Đất thương mại dịch vụ là đất có xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại và công trình phục vụ cho mục đích mới nói trên. Thương mại, dịch vụ hiện được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Loại đất này vẫn có thể được sử dụng để ở những khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì cần phải làm một số thủ tục hành chính đi kèm.

+ Đất dịch vụ công cộng: Đất dịch vụ công cộng là loại đất đặc biệt, là đất phi nông nghiệp nhưng được miễn thuế sử dụng đối với đất phi nông nghiệp. Đất dịch vụ công cộng bao gồm các loại đất sau:

  • Các loại đất chuyên phục vụ giao thông đường bộ, đường thủy, đường hàng không và công trình phục vụ mục đích trên đi kèm theo đất;
  • Các loại đất đang có công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo, ... phục vụ dân sinh nói chung;
  • Đất lưu giữ các di tích được ủy ban nhân dân các cấp công nhận và ra quyết định bảo vệ;
  • Đất xây dựng các công trình công cộng khác được pháp luật quy định cụ thể 

+ Đất dịch vụ du lịch: Đất dịch vụ du lịch hay đất du lịch là loại đất đã được quy hoạch dành riêng cho mục đích du lịch hoặc nghỉ dưỡng. Đi kèm theo đất sẽ là cơ sở hạ tầng cũng như điều kiện hạ tầng giao thông tương ứng. Đất này không được sử dụng để định cư đối với các hộ gia đình. Diện tích đất du lịch sẽ ảnh hưởng tích cực đến lợi ích kinh tế của địa phương.

- Dựa trên quy chế về việc sử dụng đất dịch vụ hiện nay với người sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ thì:

  • Đất dịch vụ có mục đích dùng để ở và kinh doanh. Do đó, pháp luật không hề quy định cụ thể về việc xây nhà dựa trên đất dịch vụ. Ngoài ra, pháp luật cũng không cấm xây nhà trên đất thương mại. Vì thế, có thể hoàn toàn xây nhà cao tầng thoải mái nếu xin giấy phép xây dựng theo quy định;
  • Theo quy định, đất dịch vụ là đất được nhà nước giao cũng như bồi thường cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp với mức khoảng trên 30 % tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Tuy nhiên, loại đất này được giao dùng lâu dài song không có số đỏ. Bởi vậy, người sử dụng đất chưa thể tiến hành chuyển nhượng nếu muốn;
  • Trên thực tế, đất dịch vụ vẫn có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (số đỏ, sổ hồng) nếu chủ sở hữu có những giấy tờ đảm bảo theo quy định.

Như vậy, đất dịch vụ là loại đất được nhà nước đền bù sau khi đã thu hồi đất nông nghiệp của người dân để xây dựng các dự án. Loại đất này thường có vị trí địa lý đắc địa và thuận lợi cho việc buôn bán, kinh doanh. Tuy nhiên nhà nước chưa ban hành quy trình cấp sổ đỏ cụ thể cho loại đất này. Vì thế bản thân chủ sở hữu đất dịch vụ chưa có sổ đỏ nên họ cũng không có quyền chuyển nhượng cho người khác.

 

2. Đất dịch vụ có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Theo quy chế sử dụng đất dịch vụ của người sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ tương tự như đất ở. Vì vậy đất dịch vụ được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện được quy định, sau đây:

+ Trường hợp đất dịch vụ có đầy đủ các giấy tờ sau:

  • Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nướ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
  • Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  • Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
  • Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

+ Trường hợp chủ sở hữu đất dịch vụ có một trong các loại giấy tờ quy định kể trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp chủ sở hữu đất dịch vụ đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ như trên, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

+ Trường hợp chủ sở hữu đất dịch vụ đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định đã nêu trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoặc xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu thửa đất dịch vụ không đáp ứng được đầy đủ các tiêu chí nêu trên thì hoàn toàn không có quyền thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai. Nếu không có giấy chứng nhận sử dụng đất thì thử đất dịch vụ này nào thể chuyển nhượng quyền sở hữu cho người khác.

Người sử dụng đất thương mại dịch vụ được hưởng các quyền sau đây:

  • Được thuê, thuê lại, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận thừa kế kể từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác;
  • Được nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật;
  • Được hưởng kết quả đầu tư trên đất, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất;
  • Được thực hiện việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Cần lưu ý, đối với một số trường hợp không đủ điều liện chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở thì việc cấp sổ đổ là không thể. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp bán và chuyển nhượng đất dịch vụ thông qua các giấy tờ viết tay và hợp đồng đó thì không được pháp luật công nhận nên vì thế việc mua bán, chuyển nhượng đất dịch vụ không đủ điều kiện chuyển đổi sang đất ở rất rủi ro.

Nếu mua bán, chuyển nhượng đất dịch vụ thông qua ủy quyền thì người nhận ủy quyền không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đất đang chờ hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng chủ có thể xác lập quyền sử dụng đất đứng tên trên giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện lập hợp đồng chuyển nhượng. Thời gian chờ dễ phát sinh những vấn đề pháp lý khác.

 

3. Quy định về cấp, chuyển đổi dất dịch vụ

Như đã trình bày ở trên, đất dịch vụ là loại đất được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp. Đất dịch vụ là đất mà nhà nước bồi thường cho người bị thu hồi trên 30 % đất nông nghiệp, đất này được nhà nước giao sử dụng lâu dài và chưa có sổ đỏ, vì thế nếu muốn chuyển nhượng cho người khác sẽ không thực hiện được nếu không có giấy tờ hợp lệ. Về bản chất, đất dịch vụ được cấp để hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang đất kinh doanh dịch vụ, không nhằm mục đích ở. Và đất dịch vụ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đảm bảo các điều kiện và giấy tờ phù hợp. Vì đất dịch vụ thường nằm trong khu đô thị, vì vậy ngoài mục đích sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại thì có thể chuyển đổi sang đất ở. Chủ sở hữu nếu muốn chuyển thành đất ở thì cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thủ tục chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất nhà ở:

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

  1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình.

Theo đó, để xác định diện tích đất thương mại, dịch vụ mình có thuộc diện được chuyển sang đất ở hay không thì hộ gia đình, cá nhân có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để xem kế hoạch sử dụng đất.

Đất thương mại dịch vụ là đất phi nông nghiệp nên có thể chuyển sang đất ở. Hộ gia đình thuộc các diện được chuyển mục đích sử dụng thì thực hiện theo các bước sau:

+ Chuẩn bị bộ hồ sơ, bao gồm:

  • Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương;
  • Ngoài ra, phải nộp kèm hồ sơ gồm: sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng

+ Nộp hồ sơ: Người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất mang 01 bộ hồ sơ nộp tại Phòng tài nguyên và môi trường. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì Phòng tài nguyên và môi trường sẽ tiếp nhận. Nếu bộ hồ sơ thiếu thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Khi nộp xong hồ sơ trong quá trình cơ quan giải quyết yêu cầu thì hộ gia đình, cá nhân cần lưu ý 02 việc như sau:

  • Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (theo thông báo nộp tiền);
  • Nhận thông báo số tiền phải nộp , nộp tại cơ quan thuế và giữ chứng từ (biên lai) để xuất trình theo yêu cầu.

+ Trả kết quả: Không quá 15 ngày làm việc và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xã có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, Phòng tài nguyên và môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Khi nhận được quyết định thì nên kiểm tra lại các thông tin trong quyết định, nếu pát hiện sai sót thì yêu cầu sửa.

Nếu quý khách hàng còn bất kỳ vướng mắc, không hiểu về vấn đề này hay bất kỳ vấn đề pháp lý liên quan nào khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với số tổng đàu tư vấn pháp luật miễn phí của công ty Luật Minh Khuê chúng tôi 1900.6162 để nhận được sự giải đáp nhanh chóng, kịp thời đến từ đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm chuyên môn. Rất mong nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Trân trọng!