1. Những rủi ro pháp lý của việc mua đất dịch vụ, đất phân lô ?

Kính gửi luật sư, Tôi có ý định mua Đất dịch vụ (*) của người dân được cấp ở khu vực Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội. Theo thông tin tham khảo, thì những lô đất dịch vụ này đã có quyết định cấp, giao đất dịch vụ của Quận Hà Đông cho người dân và người dân được phép xây nhà ở. Kính nhờ Quý Báo tư vấn cho tôi:

- Thủ tục mua bán loại đất dịch vụ này;

- Những rủi ro có thể gặp phải khi mua các loại đất dịch vụ này.

(*): Đất dịch vụ này chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất).

Rất mong nhận được tư vấn của Quý Công ty! Trân trọng!

Người gửi: Trần Trọng Nghĩa

Rủi ro của việc mua đất phân lô?

Tư vấn rủi ro của việc mua đất phân lô gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính gửi Qúy khách hàng, Với câu hỏi của bạn Công ty Luật Minh Khuê xin hỗ trợ giải đáp như sau:

Điều 188, Luật đất đai năm 2013 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật đất đai quy định

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Xin được trình bày rõ thế nào là đất dịch vụ.

Đất dịch vụ là đất là diện tích đất được đền bù cho các hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng để chuyển đổi nghề nghiệp. Mỗi suất đất dịch vụ có diện tích khoảng 40 - 50 m2. Sau khi chính quyền xã ở nơi đó đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng sẽ tổ chức cho người dân bốc thăm số lô cụ thể.

Đặc điểm của loại đất này:

Vì những lô đất này thường phải đợi rất lâu sau khi chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng mới làm những thủ tục giao đất cho người dân.

Mặt khác đất dịch vụ thường được quy hoạch ở các khu đất đẹp bên cạnh các dự án nhưng giá rẻ hơn 1/2 giá đất dự án, diện tích đất nhỏ và phù hợp với nhiều đối tượng ...

Như vậy về mặt pháp lý thì bạn chưa thể chuyển nhượng quyền sử dụng của loại đất này được. ( hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không có hiệu lực pháp luật)

Trường hợp có biên bản bản giao thửa đất.... thì người nhận ủy quyền vẫn chưa thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thửa đất được cấp giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng chỉ có thể được đứng tên trên giấy chứng nhận khi thửa đất thỏa mãn được đầy đủ các điều kiện cần, đủ để lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định chung.

Một số những rủi ro khi chuyển nhượng loại đất này.

Khi ủy quyền thì chủ sử dụng đất vẫn là người đứng tên trên toàn bộ hồ sơ của thửa đất, người mua chưa thể đứng tên. Có nghĩa rằng các công việc liên quan sau này đến thừa đất người nhận chuyển nhượng vẫn cần phải nhờ tới người có đất.

Và như đã trình bày ở trên thì những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chưa được pháp luật công nhận nên khi xảy ra tranh chấp thì rất khó được bảo vệ một cách tuyệt đối và đưa ra được những chứng cứ thuyết phục nhất.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai

>> Xem thêm:  Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất ? Cách cấp lại sổ đỏ ?

2. Tư vấn thủ tục khi mua đất thực hiện như thế nào ?

Chào luật sư! Luật sư cho em hỏi,em định mua một mảnh đất mà bên bán đang nói là nhân viên ngân hàng (giao bán đất qua trang web bds). Vậy e cần kiểm chứng những điều gì,và khi mua các thủ tục pháp lý như thế nào để sau này khi mua đất xong em ko bị tranh chấp ?
Mong nhận được trả lời của luật sư. Em xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn thủ tục khi mua đất ?

Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, gọi:1900.6162

Trả lời:

Trước hết, bạn phải liên hệ với người có mảnh đất mà bạn sẽ mua để tìm hiểu giấy tờ pháp lý của mảnh đất này, để biết được giấy tờ giả hay thật bạn có thể dùng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Thường thì dấu giả sẽ kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt hay con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong vấn đề đánh giá thật giả, bạn có thể nhờ những người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ tài nguyên môi trường. Bạn phải xem xét rằng mảnh đất này có tranh chấp hay không, hoặc mảnh đất này có thuộc sở hữu chung của ai khác hay không. Mặt khác phải xem xét rằng mảnh đất này có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh hay ủy quyền không, vấn đề này bạn có thể tìm hiểu ở phòng công chứng.

Thứ 2, khi mua đất: Bạn và bên chủ đất phải liên hệ Phòng công chứng ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không được công chứng, chứng thực thì Hợp đồng chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật.

Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng bạn phải làm các thủ tục thuế (bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu thuế trước bạ) tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có đất. Sau khi thực hiện xong các thủ tục thuế thì bạn phải đăng ký quyên sử dụng đất theo quy định của
Luật đất đai năm 2013 tại điều 95

Các giấy tờ cần chuẩn bị làm thủ tục

Bên bán (Bên chuyển nhượng) nhà đất:

- CMND + hộ khẩu của cả hai vợ chồng.

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

Lưu ý: Trường hợp tài sản được nhận tặng cho, nhận thừa kế, hoặc là tài sản riêng trước thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh (liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để được tư vấn cụ thể).

Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) nhà đất:

- CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

Lưu ý: Trường hợp Bên mua nhà đất chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục thỏa thuận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận (Liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để biết thêm chi tiết).

Lập và ký hợp đồng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán nhà đất đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng. Tổ chức công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định, sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:

- Bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).

- Bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).

- Bản lưu tại cơ quan thuế.

- Bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.​

Làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Bao gồm 02 thủ tục: Kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.

Tổng thời gian làm thủ tục đăng ký: 45-60 ngày. Thời hạn nhận có thông báo nộp thuế: 15-20 ngày làm việc, thời hạn nhận kết quả: 15-20 ngày làm việc kể từ ngày nhận biên lai nộp thuế).

Kê khai và nộp thuế

"Điều 167, Luật đất đai năm 2013 Quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

"Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính."

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162 để được tư vấn, hỗ trợ trực tiếp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Quy định về quyền sở hữu căn hộ chung cư như thế nào ? Thủ tục bán căn hộ chung cư ?

3. Nhờ tư vấn về thủ tục mua đất đang nợ tiền thuế ?

Kính gửi văn phòng luật sư Minh Khuê Gia đình tôi đang tìm mua một mảnh đất nhưng có 3 vấn đề khiến tôi đang do dự:

1. Nhà tôi mua 40m đất trong mảnh rộng 123m. Vậy trình tự, thủ tục mua bán đất như thế nào. Trước khi ra văn phòng công chứng làm thủ tục mua bán, gia đình tôi cần tiến hành những thủ tục gì? Có cần nhờ Cơ quan địa chính đến đo đạc trước không?

2. Chủ đất hiện còn nợ tiền thuế đất 475 triệu đồng. Vậy với trường hợp này khi nhà tôi mua mảnh đất có rủi ro gì không? Chủ đất hiện không có tiền để nộp tiền thuế nên muốn bán bớt một phần mảnh đất đi. Trong trường hợp này, tôi có thể thực hiện trình tự như sau được không: - Ra phòng công chứng ký HĐ mua bán công chứng, thanh toán một phần tiền (tương ứng với số tiền thuế đất còn nợ). - Bên bán nộp nốt số tiền thuế đất còn nợ - Bên bán tiến hành sang tên tại Phòng TNMT quận (trường hợp này gia đình tôi không được trực tiếp cầm sổ đi sang tên nên tôi thấy hơi lo). - Thanh toán nốt số tiền còn lại đồng thời tiến hành bàn giao sổ

3. Tôi dọc thông tin thấy có rất nhiều trường hợp mua bán đất nhưng bên mua đất bị lừa vì: - Bên bán đất không phải là chủ sở hữu mảnh đất . - Mảnh đất mà Bên bán đất chỉ cho bên mua xem không phải là mảnh đất được nêu trong GCN Quyền sử dụng đất (Vì sổ đỏ chỉ nêu mảnh đất thuộc tổ nào, không nêu cụ thể địa chỉ, số nhà). - Sổ đỏ mà Bên Bán cung cấp là sổ giả.

Vậy để phòng tránh những trường hợp này tôi cần tìm hiểu thêm những gì, hoặc cần làm gì?

Rất mong văn phòng luật Minh Khuê tư vấn giúp đỡ. Chân thành cảm ơn.

Nhờ tư vấn về thủ tục mua đất đang nợ tiền thuế ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Trình tự, thủ tục mua bán đất như thế nào ?

Trước hết để có thể tiến hành các thủ tục mua đất, mảnh đất bạn mua phải đáp ứng đủ các yêu cầu theo Điều 188 Luật đất đai 2013 .

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Các bước tiến hành thủ tục mua bán đất căn cứ theo Điều 79Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó bạn thực hiện theo trình tự sau :

Bước 1 : Lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm :

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Bước 2 : Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng của địa phương.

Bước 3 : Tổ chức công chứng kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng tiếp đó công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có. Văn phòng công chứng đồng thời thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bước 4 : Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

Như vậy trước khi ra phòng công chứng làm thủ tục mua bán đất gia đình bạn chưa cần mời cơ quan địa chính đến đo đạc trước.

2. Thủ tục mua đất đang nợ tiền thuế.

Trước hết về trình tự mà bạn đưa ra như sau :

Ra phòng công chứng ký HĐ mua bán công chứng, thanh toán một phần tiền (tương ứng với số tiền thuế đất còn nợ). - Bên bán nộp nốt số tiền thuế đất còn nợ - Bên bán tiến hành sang tên tại Phòng TNMT quận - Thanh toán nốt số tiền còn lại đồng thời tiến hành bàn giao sổ.

Như vậy có thể hiểu rằng bạn muốn chuyển trước một số tiền tương ứng với số tiền nợ thuế đất cho bên bán để bên bán đi thực hiện nghĩa vụ thuế sau đó tiếp tục tiến hành các thủ tục mua đất. Vậy trong trường hợp này bạn nên tiến hành kí kết một hợp đồng đặt cọc trong nội dung có ghi rõ đặt cọc số tiền này để đảm bảo cho việc thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này theo Điều 328 Luật dân sự 2015

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Theo đó khi thành lập hợp đồng này bạn có thể đảm bảo cho việc thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất sau này đồng thời phòng tránh rủi ro nếu người bán đất nhận tiền rồi mà không làm sổ đỏ không bán đất cho bạn nữa, dựa trên hợp đồng bạn hoàn toàn có thể khởi kiện ra tòa án để đòi lại số tiền đã đặt cọc. Hình thức của hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải bằng văn bản và có chữ kí của hai bên. Sau khi bên bán nhận tiền đặt cọc để đi thực hiện nghĩa vụ thuế xong hai bên sẽ tiến hành các thủ tục mua bán đất theo thỏa thuận số tiền đã được đặt cọc sẽ trừ vào nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất của bạn.

3. Phòng tránh bị lừa đảo khia mua bán đất.

Để phòng tránh tình trạng giấy tờ giả khi mua bán đất người mua có thể liên hệ với các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin pháp lý của nhà, đất cần giao dịch như nhà, đất đó ai là chủ, giấy tờ cấp năm nào, vị trí, diện tích ra sao… Bên cạnh đó, người mua nên trực tiếp đến giao dịch với chủ nhà, kiểm tra thông tin bằng cách hỏi người dân xung quanh, tổ dân phố…để lấy thêm thông tin về người chủ. Với cách này, người mua có thể tránh được giấy tờ giả lẫn người giả.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng.Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

4. Tư vấn thủ tục mua đất của hộ gia đình có chung sổ đỏ ?

Kính chào Luật Minh Khuê. Tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Tôi là người Nghệ An hiện đang sống và làm việc tại Huyện Thuận Thành, Tỉnh Bắc Ninh.
Để ổn định cuộc sống, tôi và chồng quyết định lấy số tiền tích cóp được và mượn thêm tiền của người thân mua mảnh đất làm nhà ở để không phải thuê nhà nữa. Nay tôi đã tìm được miếng đất vừa ý tôi nhưng tôi không biết làm quy trình thủ tục giấy tờ thế nào để đúng với quy định của pháp luật. Miếng đất tôi đang định mua là đất thổ cư ( đất ở) sổ đỏ thuộc của hộ gia đình chứ không phải của một cá nhân đứng tên, và miếng đất này có diện tích 90m/300m2, chung một sổ đỏ chứ chưa tách thửa.
Vậy nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi để mua miếng đất này tôi cần phải làm những thủ tục gì ? Chủ đất cũng yêu cầu tôi phải đặt cọc thì tôi phải làm thế nào để chắc chắn là không bị mất ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: Y.L

Tư vấn thủ tục mua đất của hộ gia đình có chung sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162.

Trả lời:

Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Điều 167 và điều 188 luật đất đai quy định về người có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy để tiến hành mua mảnh đất đó bạn phải làm hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực và phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ, và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2012.

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.

Như vậy sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho mảnh đất mà bạn đã mua. cùng với các nghĩa vụ tài chính về nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Nếu bạn không muốn làm sổ đỏ riêng, sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng công chứng, bạn có thể đề nghị thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ của những người cùng sử dụng đất. Sau đó, khi bạn chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng thực hiện thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung.

Trường hợp bên chủ đất muốn đặt cọc, bạn cũng lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho quyền lợi cũng như việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự.

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

5. Tư vấn mua đất thuộc dự án BT chưa có sổ đỏ ?

Thưa luật sư, Tôi mua một lô đất thuộc dự án BT của một công ty Bất động sản. Hiện nay đất này năm trong một khu liền kề chưa có sổ đỏ, Bên Bán nói rằng sau 8 tháng mới xuất sổ đỏ vì hiện công ty đang tiến hành làm thủ tục.

(lý do họ đưa ra là: UBND Tỉnh chưa cấp sổ đỏ cho liền kề này vì UBND tỉnh yêu cầu họ hoàn tất các hạng mục hạ tầng mới giao sổ đỏ). (Ghi chú: các khu liền kề khác trong dự án đã có sổ đỏ)

Theo hợp đồng bên mua phải trả trước 70% gíá trị lô đất, sau khi đã có sổ đó sẽ thanh toán tiếp 30% còn lại. nếu sau 8 tháng vẫn chưa có sổ đỏ cho lô đất đó Bên bán sẽ chịu lãi suất ngân hàng của số tiền đã thanh toán trước.

Luật sư cho tôi hỏi:

Việc mua bán như vậy có đúng quy định của pháp luật không ?

Trong hợp đồng mua bán cần phải lưu ý lập nội dung gì để nếu sau 8 tháng nếu bên Bán chưa xuất được sổ đỏ thì bên mua có thể đòi lại tiền (tránh trường hợp bị lừa).

Xin cảm ơn Luật sư!

Người hỏi: NT Hạnh

Bạn mua lô đất của một công ty Bất động sản, vậy hợp đồng bạn ký kết là hợp đồng thương mại. Theo hợp đồng nếu bên bán sau 08 tháng ch5a có sổ đỏ thì bên Bán sẽ phải chịu lãi số tiền đã đặt cọc 70% bằng với lãi ngân hàng. Luật thương mại năm 2005 quy định về mức phạt vi phạm hợp đồng đối với hợp đồng thương mại, mức phạt không được vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm. Bạn không cung cấp 70% giá trị lô đất đã thanh toán là bao nhiêu, lãi ngân hàng bao nhiêu nên chúng tôi không thể xác định được số tiền phạt vi phạm hợp đồng có quá 8% phần nghĩa vụ bị vi phạm hay không. Nếu tiền phạt quá 8% phần nghĩa vụ bị vi phạm thì hợp đồng mua bán này không đúng theo quy định của pháp luật và ngược lại.

Trường hợp bạn muốn lấy lại số tiền đã đặt cọc sau 08 tháng không có sổ đỏ thì trong quá trình làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có điều khoản thể hiện rõ: sau 08 tháng mà công ty không suất trình sổ đỏ thì sẽ phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã đặt cọc”. Hợp đồng phải lập bằng văn bản và phải được công chứng tại UBND xã, phường, văn phòng công chứng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất