1. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là một từ mọi người thường sử dụng để nói về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào màu sắc bìa của nó. Theo từng giai đoạn, ở nước ta có các loại giấy chứng nhận đó là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu Giấy chứng nhận mới này được áp dụng trên phạm vi cả nước. Theo khoản 16, điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

 

2. Quy định của pháp luật về việc cấp sổ đỏ

2.1. Điều kiện để được cấp sổ đỏ

Theo quy định của Luật đất đai 2013, để được cấp sổ đỏ cần phải có một số điều kiện. Cụ thể, điều kiện để được cấp sổ đỏ được chia làm hai trường hợp dưới đây:

Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013

Nếu như hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ được quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16,17 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì sẽ được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Đó là:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình: nếu như hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngayd 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất

+ Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993

+ Giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980....

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác: theo quy định tại khoản 2, điều 100 Luật Đất đai 2014 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại khoản 1 điều này mà giấy tờ đó ghi tên người khác thì sẽ được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu như có đủ các điều kiện sau:

+ Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng, văn tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 1/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

+ Đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu như chưa thực hiện) theo quy định của pháp luật nếu theo:

+ Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân

+ Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án

+ Văn bản công nhận kết quả hoà giải thành

+ Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 1/72014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì sẽ được cấp và nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì cần phải thực hiện đầy đủ.

Trường hợp 2: Không có các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013

Điều 101 Luật Đất đai 2013 có những quy định về việc cấp Giấy chứng nhận cho những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Cụ thể:

- Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất: với những hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương

+ Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

+ Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

- Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận có thể phải nộp tiền sử dụng đất: những hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận nhưng có thể nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 3 điều kiện sau:

+ Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004

+ dất đang được sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai

+ Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch

 

2.2. Diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ

Theo điều 143, 144 của Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quy định hạn mức giao đất cho mỗi gia đình, cá nhân và diện tích tối thiểu để tách thửa đất với đất ở nông thôn, đô thị.

Tại khoản 2, điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định: "Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Theo khoản 4, điều 144 Luật Đất đai 2013 thì: "Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở".

Qua các quy định nhà, chúng ta thấy với mỗi tỉnh, mỗi địa phương thì diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ là không giống nhau. Việc quy định diện tích tối thiểu sẽ dựa vào quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị... của từng địa phương. Ví dụ, diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ ở khu vực 1 tại Thành phố Hồ Chí Minh (quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú) là 36 m2 thế nhưng diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ tại các phường ở Hà Nội là 30m2.

 

3. Đất dưới 30m2 có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại khoản 1, điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc cấp sổ đỏ với trường hợp thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu cụ thể như sau: "Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất"

Như vậy, đất dưới 30m2  vẫn có thể được cấp sổ đỏ khi mà thoả mãn các điều kiện đó là: đất sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực; đất đó có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu; đất có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ theo quy định tại khoản 1, điều 100 Luật Đất đai 2013.

 

4. Có nên mua nhà dưới 30m2 ?

Một căn nhà dưới 30m2 diện tích sẽ là khá nhỏ với một gia đình nhiều thế hệ sinh sống, nhưng nó có thể vừa đủ cho một gia đình nhỏ tuỳ vào nhu cầu của bạn. Tuy nhiên, khi mua nhà dưới 30m2 bạn cần phải lưu ý một số vấn đề, đặc biệt là tính pháp lý của căn nhà bởi theo quy định của pháp luật hiện tại thì diện tích đất dưới 30m2 được cấp sổ đỏ phải thoả mãn một số điều kiện đã được nêu ở phần trước. Nếu như thửa đất đó không thoả mãn các điều kiện nêu trên thì sẽ không được cấp sổ đỏ, và người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Trong trường hợp quý bạn đọc có điều chưa rõ về bài viết hay có bất cứ khúc mắc nào về việc đất đai vui lòng liên hệ trực tiếp Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến theo số Hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ giải đáp một cách nhanh, hiệu quả nhất. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách, Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn !