Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, tôi có một thắc mắc mong nhận được sự tư vấn từ luật sư. Gia đình Tôi được nhà nước giao cho 1 mảnh đất nông nghiệp có thời hạn 20 năm đã được cấp sổ đỏ. Bây giờ gia đình tôi có công việc cần đến tiền nên đã nghĩ đến việc thế chấp mảnh đất đó. Vậy luật sư cho tôi hỏi là tôi có thể sử dụng mảnh đất hết thời hạn sử dụng để thế chấp vay tiền ngân hàng được không? Tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
1. Cơ sở pháp lý
2. Nội dung tư vấn
Khoản 1 điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Dựa vào căn cứ trên thì để được thế chấp quyền sử dụng đất thì gia đình bạn cần đáp ứng được các điều kiện trên và trong đó có một điều kiện không thể thiếu là phải đang trong thời gian sử dụng đất.
Tuy nhiên cũng không hẳn gia đình bạn sẽ không được thế chấp mảnh đất này. Vì gia đình bạn có thể làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng mảnh đất này.
2.1. Thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng mảnh đất
Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
Điều 74. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất
1. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.
Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;
c) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;
2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 179 Luật Đất đai 2013.
Thời điểm thực hiện quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.
Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, trình tự thủ tục gia hạn sử dụng đất và xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013.
Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất trong thời hạn sử dụng. Khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất. Thời hạn vay vốn ngân hàng thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân hàng.
2.2. Đất cần phải gia hạn và đất không cần làm thủ tục gia hạn
Theo căn cứ trên và bạn không nói rõ mảnh đất đó thuộc loại đất nông nghiệp gì, nên chúng tôi sẽ chia ra các trường hợp:
Trường hợp 1: Gia đình bạn vẫn được thế chấp mảnh đất mà không cần phải làm thủ tục gia hạn.
Nếu đất của gia đình bạn thuộc các loại đất sau thì không cần phải làm thủ tục gia hạn mà vẫn được thế chấp mảnh đất. Đó là các loại đất thuộc quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật đất đai 2013:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng
Trường hợp 2: Gia đình bạn vẫn được thế chấp mảnh đất đó nhưng cần phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.
Nếu như mảnh đất đó không thuộc trường hợp 1 mà gia đình bạn muốn tiếp tục sử dụng mảnh đó thì phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất. Thủ tục đó được thực hiện như sau:
Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên môi trường. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin gia hạn quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Gia đình bạn không thể thế thế chấp mảnh đất đó.
Trường hợp này xảy ra nếu gia đình bạn đã quá thời hạn 6 tháng mà chưa làm hồ sơ đề nghị gia hạn hoặc đã làm nhưng không được chấp thuận và bị thu hồi đất.
3. Điều kiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
CV: Thanh Hằng - Bộ phận Tư vấn Pháp luật - Công ty luật Minh Khuê
