Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013

1. Khái quát về một số loại đất cụ thể

Căn cứ vào Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân thành các loại như sau:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1.1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất rừng sản xuất;

- Đất rừng phòng hộ;

- Đất rừng đặc dụng;

- Đất nuôi trồng thủy sản;

- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

1.2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

-) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

Trong nhóm đất phi nông nghiệp, ta có thể phân thành 2 nhóm đất theo thời gian sử dụng như sau:

Đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài

Căn cứ Điều 125  Luật Đất đai năm 2013, đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài gồm:

- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.

- Đất tín ngưỡng.

- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh.

- Đất có nguồn gốc do nhận chuyển quyền sử dụng có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.

Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn

Căn cứ khoản 3 Điều 126  Luật Đất đai năm 2013, đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn gồm:

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

- Đất được Nhà nước giao hoặc cho tổ chức thuê để thực hiện các dự án đầu tư.

- Đất được Nhà nước giao hoặc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp trên không quá 50 năm, khi hết thời hạn mà có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá 50 năm.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển được xác định như thế nào ?

Quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được nêu cụ thể tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2013:
Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.

2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật này.

3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Theo quy định trên, ta có thể xác định thời hạn sử dụng đất sau khi được chuyển mục đích thành các trường hợp như sau:

2.1 Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất

- Trường hợp 1: Từ đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp:

Thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp 2: Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng chuyển thành đất sử dụng vào mục đích khác:

Thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp 3: Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất rừng sản xuất, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối chuyển thành Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng:

Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài

- Trường hợp 4: Chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất sau: Đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm khác, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối:

Hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm.

- Trường hợp 5: Đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài/có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn/lâu dài:

Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài

2.2 Đối với đất của tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 

Đối với đất của tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng như sau:

Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

- Thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm;

- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

2.3 Đối với tổ chức kinh tế

- Trường hợp 1: Đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn:

Tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài

- Trường hợp 2: Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang Đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài: 

Tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài

3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.

- UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

Như vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì trong đơn xin chuyển phải ghi rõ là: Kính gửi Ủy ban nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

 
(MK LAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)
Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng!