Mục lục bài viết

Tháng 11/ 2015 vợ chồng tôi có được thừa kế 1 phần đất có diện tích 70m2 (4,3 x 16m) từ lô đất của tổ tiên, mặt tiền quốc lộ 1. Sau khi nhận sổ đỏ chúng tôi thấy có phần ghi chú ghi: "trong đó có 65,3m2 thuộc hành lang an toàn giao thông". Điều này khiến chúng tôi không thể bán được đất cho người khác và ngân hàng cũng từ chối giao dịch (không cho thế chấp).

1. Việc ghi chú như vậy có đúng quy định hay không trong khi chúng tôi chưa nhận được bất kì khoản đền bù nào?

2. Nếu việc ghi chú như vậy là hợp pháp thì với diện tích còn lại (5m2) thì việc cấp sổ đỏ cho chúng tôi có đúng quy định (vì theo tôi biết phải từ 45m2 trở lên mới được cấp sổ)?

3. Tôi có được phép xây dựng nhà ở kiên cố (từ 2 tầng) trên phần đất này không? (vì trong tương lai gần phần đất này sẽ thuộc thành phố nên việc xây dựng phải được cấp phép)?

4. Nếu tôi trả lại phần đất thừa kế để hợp nhất lại với lô đất tổ tiên ban đầu thì tôi có cần làm lại sổ đỏ cho toàn bộ lô đất không (vì trong sổ đỏ cũ của toàn bộ lô đất không có phần ghi chú như đã nêu nên tôi sợ làm lại mà phải cấp sổ đỏ mới cũng sẽ bị ghi chú như vậy)?

Tôi xin cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

1. Căn cứ pháp lý quy định đất nằm trong hành lang giao thông

 

2. Tính hợp pháp của nội dung ghi chú:

Theo quy định tại Điều 3. Giải thích từ ngữ – Luật giao thông đường bộ 2008 thì:

“5. Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ, tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên để bảo đảm an toàn giao thông đường bộ.”

Và Điều 11 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành qui định về Thể hiện nội dung tại điểm Ghi chú trên Giấy chứng nhận thì:

"2. Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi "Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình... (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)"; hoặc ghi "Thửa đất có... m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình..." đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình."

Như vậy, việc ghi chú trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng qui định của pháp luật.

Mặt khác, căn cứ theo quy định tại Điều 43. Phạm vi đất dành cho đường bộ – Luật giao thông đường bộ 2008 thì:

1. Phạm vi đất dành cho đường bộ gồm đất của đường bộ và đất hành lang an toàn đường bộ.

2. Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.

3. Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, ngoài việc thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này, được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn giao thông đường bộ. Việc đặt biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.

4. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ.

Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.

5. Chính phủ quy định cụ thể phạm vi đất dành cho đường bộ, việc sử dụng, khai thác đất hành lang an toàn đường bộ và việc xây dựng các công trình thiết yếu trong phạm vi đất dành cho đường bộ.

Do đó, việc đền bù chỉ có khi có Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu bạn không thuộc một trong các trường hợp qui định tại Điều 82 Luật đất đai 2013 (các trường hợp không được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất)

 

3. Tính hợp pháp của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về vấn đề có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trong đó có một phần đất là đất hành lang. Tại khoản 4 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 56. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn…

4. Tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soát hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình hoặc trường hợp hoạt động của công trình có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sức khỏe của người sử dụng đất thì cơ quan có chức năng quản lý nhà nước đối với công trình tiến hành thẩm định mức độ ảnh hưởng, nếu phải thu hồi đất thì đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định thu hồi đất đó. Người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ đối với đất và tài sản gắn liền với đất đã có từ trước khi hành lang an toàn công trình được công bố, tái định cư theo quy định của pháp luật.

Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục. Chủ công trình phải chịu trách nhiệm đối với việc khắc phục đó; nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp sử dụng đất không thuộc quy định tại Điểm a Khoản này thì người đang sử dụng đất trong hành lang bảo vệ an toàn công trình được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình;

c) Đất trong hành lang an toàn công trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất.

Người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ được sử dụng đất theo quy định tại Điểm b Khoản này.…”

Theo quy định trên, nếu việc sử dụng đất đó của bạn ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình hoặc hoạt động của công trình có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sức khỏe của người sử dụng đất thì mảnh đất của bạn có thể bị thu hồi. Nếu đất đó không thuộc trường hợp phải thu hồi đất và có đủ các điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì sẽ vẫn được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, việc cấp này là hợp pháp (do bạn cũng chưa cung cấp rõ cho chúng tôi mảnh đất này có thuộc trường hợp thu hồi hay không)

 

4. Quyền xây dựng nhà trên đất nằm trong hành lang

Như đã đề cập ở trên tại khoản 4 Điều 43 Luật giao thông đường bộ 2008  thì người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ. Do đó, việc xây được nhà hay không bạn cần căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền địa phương cho phép.

 

5. Cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi muốn hợp thửa thì bạn cần làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất được hợp thửa phải là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc hợp thửa đất phải phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã…”

Trong đó, hồ sơ đề nghị hợp thửa đất sẽ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ bao gồm:

  • Đơn xin hợp thửa đất (Theo mẫu số 16/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính)
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất muốn hợp thửa và các giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất.

Mặt khác, về phần ghi chú phần đất hành lang an toàn giao thông, đây là phần đất được cơ quan địa phườn qui định nhằm đảm bảo an toàn cho các công trình công cộng. Vì vậy, nếu làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất này sẽ vẫn được ghi chú cụ thể theo các căn cứ trên.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.