Quy định về đất xây dựng các công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn theo Luật đất đai 2024

Trong thực tế, không ít trường hợp người sử dụng đất gặp vướng mắc khi thửa đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn: có được xây dựng hay không, quyền sử dụng đất bị hạn chế đến đâu, có được cấp Giấy chứng nhận hay bồi thường khi Nhà nước thu hồi hay không. Trước đây, các quy định liên quan đến loại đất này còn phân tán, thiếu thống nhất, gây khó khăn cho cả người dân lẫn cơ quan quản lý trong quá trình áp dụng pháp luật.

Luật Đất đai 2024 ra đời đã quy định tương đối đầy đủ, hệ thống và rõ ràng về chế độ quản lý, sử dụng đất xây dựng các công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn. Không chỉ làm rõ khái niệm, phạm vi áp dụng, Luật còn xác lập nguyên tắc sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trách nhiệm của cơ quan quản lý cũng như cơ chế thu hồi, bồi thường, hỗ trợ trong những trường hợp cần thiết. Những quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc cân bằng giữa lợi ích công cộng, an toàn xã hội và quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

1. Định nghĩa về Đất xây dựng công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn

Theo quy định tại Điều 210 Luật Đất đai 2024 (Luật 2024), đất xây dựng các công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn là quỹ đất gắn liền với các công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc khu vực đặc thù cần bảo vệ. Bản chất pháp lý của loại đất này thể hiện sự "lưỡng dụng":   

• Về không gian vật lý: Đây là vùng đệm không gian bao quanh công trình (trên không, mặt đất, dưới lòng đất và mặt nước) nhằm triệt tiêu hoặc giảm thiểu các tác động nguy hiểm từ môi trường bên ngoài vào công trình và ngược lại, bảo vệ con người và tài sản khỏi các nguy cơ từ công trình (như phóng điện, sạt lở đê, tai nạn giao thông).
• Về chế độ sử dụng: Đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn thường không bị thu hồi quyền sử dụng đất (trừ trường hợp đặc biệt gây nguy hiểm nghiêm trọng), nhưng quyền năng của người sử dụng đất bị hạn chế đáng kể. Người sử dụng đất vẫn giữ quyền định đoạt (chuyển nhượng, thừa kế) nhưng quyền sử dụng (xây dựng, canh tác) phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện kỹ thuật chuyên ngành.

Điều 210 Luật Đất đai 2024 định nghĩa và liệt kê các loại đất này dựa trên chức năng bảo vệ công trình. Khác với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh vào tính "hệ thống" và "kết hợp". Đất hành lang không còn được xem là vùng đất "chết" hay vùng cấm tuyệt đối, mà là khu vực có chế độ quản lý đặc biệt, khuyến khích khai thác đa mục tiêu nếu đảm bảo an toàn.   

Sự thay đổi tư duy này được thể hiện rõ qua việc Luật Đất đai 2024 cho phép và khuyến khích việc kết hợp sử dụng không gian ngầm và không gian trên không trong cùng một hành lang an toàn, giải quyết bài toán lãng phí tài nguyên đất đai tại các đô thị lớn, nơi tấc đất là tấc vàng.

2. Đất xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn gồm những loại nào? 

2.1. Đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông

Đây là nhóm đất có quy mô lớn nhất và phức tạp nhất về quản lý do tính chất trải dài theo tuyến và đi qua nhiều địa hình, khu dân cư khác nhau.

Hành lang an toàn đường bộ: Theo Luật Đường bộ 2024 và Nghị định 165/2024/NĐ-CP, hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ nhằm bảo đảm an toàn giao thông, bảo vệ công trình đường bộ và dự trữ quỹ đất cho việc mở rộng đường bộ trong tương lai.   

Phạm vi hành lang được xác định cụ thể tùy theo cấp kỹ thuật của đường (đường cao tốc, quốc lộ, tỉnh lộ). Ví dụ, đối với đường cao tốc, hành lang an toàn được quy định rộng hơn nhiều so với đường cấp xã để đảm bảo tầm nhìn và an toàn khi phương tiện di chuyển tốc độ cao.

Nghiêm cấm xây dựng các công trình kiên cố trong hành lang này (trừ các công trình phục vụ quản lý đường bộ). Đất trong hành lang chưa thu hồi thì người dân được tạm thời sử dụng cho mục đích nông nghiệp nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn công trình.   

Hành lang an toàn đường sắt: Bao gồm khoảng không gian phía trên, phía dưới, hai bên đường sắt và các công trình phụ trợ. Đặc thù của đường sắt là tạo ra rung chấn lớn và nguy hiểm cao, do đó hành lang an toàn đường sắt thường có các quy định cấm tuyệt đối các hành vi đào bới, khoan thăm dò trong phạm vi bảo vệ nền đường.

Trong trường hợp hành lang đường sắt chồng lấn với hành lang điện lực hoặc đường bộ, Luật quy định ưu tiên bảo vệ hành lang đường sắt do tính chất khó di dời của hệ thống ray.   

Hành lang an toàn đường thủy nội địa và Hàng không: Đối với đường thủy, đó là phạm vi bảo vệ luồng chạy tàu, kè bờ. Đối với hàng không, đó là các vùng phễu bay, tĩnh không đầu đường băng, nơi chiều cao công trình bị khống chế nghiêm ngặt (ví dụ: không được xây nhà cao tầng, cột ăng ten trong vùng tiếp cận hạ cánh) để đảm bảo an toàn bay.

2.2. Đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình năng lượng và chiếu sáng công cộng

Nhóm này bao gồm đất hành lang an toàn công trình điện lực, công trình năng lượng tái tạo và hệ thống chiếu sáng.

Hành lang bảo vệ an toàn lưới điện cao áp: Đây là lĩnh vực có nhiều tranh chấp và vướng mắc nhất trong thực tiễn. Theo Luật Điện lực (sửa đổi) và Nghị định 62/2025/NĐ-CP, hành lang bảo vệ an toàn lưới điện cao áp trên không được giới hạn bởi không gian bao quanh dây dẫn điện, trạm điện.   

Khác với giao thông (thường cấm xây dựng), pháp luật điện lực cho phép nhà ở, công trình được tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn của đường dây dẫn điện trên không điện áp đến 500kV, miễn là đáp ứng các điều kiện kỹ thuật khắt khe về khoảng cách phóng điện, vật liệu mái chống cháy và kết cấu chịu lực. Đây là một điểm mở quan trọng nhằm giảm thiểu chi phí giải phóng mặt bằng khổng lồ.   

Nếu việc xây dựng mới hoặc cải tạo lưới điện làm ảnh hưởng đến điều kiện an toàn của nhà ở hiện hữu, chủ đầu tư công trình điện lực phải chịu trách nhiệm chi trả chi phí để người dân cải tạo nhà ở đạt chuẩn an toàn.   

2.3. Đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thủy lợi, đê điều

An ninh nguồn nước và phòng chống thiên tai đặt ra các yêu cầu đặc biệt cho nhóm đất này.

Hành lang bảo vệ đê điều: Luật Đê điều quy định hành lang bảo vệ đê rất nghiêm ngặt. Ví dụ, đối với đê sông cấp đặc biệt, hành lang bảo vệ phía sông có thể lên tới 20-25m từ chân đê. Mọi hành vi xây dựng công trình, khai thác đất đá, khoan giếng trong phạm vi này đều bị cấm triệt để nhằm bảo đảm sự ổn định của thân đê.   

Hành lang bảo vệ nguồn nước: Theo Thông tư 23/2024/TT-BTNMT, hành lang bảo vệ nguồn nước (sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa) được thiết lập không chỉ để bảo vệ công trình kè bờ mà còn để bảo vệ chất lượng nước, hệ sinh thái thủy sinh và không gian dòng chảy. Việc xác định mốc giới hành lang này phải dựa trên điều tra thực địa và đặc điểm thủy văn của từng lưu vực.   

2.4. Đất thuộc khu vực bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh

Điều 210 Luật Đất đai 2024 cũng bao gồm đất thuộc khu vực bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, khu vực quân sự. Đây là loại đất có chế độ bảo mật cao nhất. Hành lang an toàn ở đây thường là "vành đai an toàn" hoặc "khu vực cấm", nơi các hoạt động dân sự bị hạn chế tối đa hoặc cấm hoàn toàn để đảm bảo bí mật nhà nước và an toàn quân sự.

3. So sánh đất có hành lang bảo vệ an toàn với các loại đất khác

Để làm rõ sự khác biệt trong chế độ pháp lý, bảng dưới đây so sánh các đặc điểm cốt lõi của Đất hành lang bảo vệ an toàn (HLBVAT) với Đất ở thông thường và Đất công cộng khác.

Kết luận

Có thể thấy rằng, đất xây dựng các công trình, khu vực có hành lang bảo vệ an toàn là loại đất mang tính chất đặc thù, gắn liền với lợi ích công cộng và yêu cầu bảo đảm an toàn cho con người, công trình và môi trường xung quanh. Với Luật Đất đai 2024, hệ thống quy định đối với loại đất này đã được hoàn thiện theo hướng minh bạch, đồng bộ và tiệm cận hơn với thực tiễn quản lý, sử dụng đất hiện nay.

Thông qua việc xác định rõ phạm vi hành lang bảo vệ an toàn, nguyên tắc sử dụng đất, các hành vi bị hạn chế hoặc cấm, cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để vừa bảo vệ an toàn công trình, vừa bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Đặc biệt, các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ trong phạm vi hành lang an toàn đã góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu kiện, đồng thời nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc công khai, minh bạch mốc giới và tổ chức thực hiện.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.