Đất ngoài chỉ giới có được xây dựng nhà ở, công trình không?

1. Đất ngoài chỉ giới có được xây dựng nhà ở, công trình không?

Trong giới xây dựng, thì đây là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến, không chỉ ở Việt Nam mà còn tại nhiều quốc gia trên thế giới. Thuật ngữ chỉ giới đường đỏ có tên thường gọi trong Tiếng Anh là red boundary line, dịch ra thì nó có nghĩa là phần ranh giới được ghi nhận rõ trên bản đồ về quy hoạch của chủ thể có thẩm quyền đối với các khu đất được cấp phép xây dựng công trình kiên cố, và vùng đất không được phép xây dựng các công trình cá nhân. 

Đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng thuộc một trong hai trường hợp: 

Căn cứ tại Mục 2.6.7 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kem theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường bao gồm:

Trường hợp 1: Đất chỉ giới xây dựng trùng với đất chỉ giới đường đỏ thì phải đảm bảo nguyên tắc sau:

- không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường.

- Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè.

- không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố.

- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.

- Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Trường hợp 2: Đất chỉ giới xây dựng tại khoảng lùi (đất thuộc khoảng lùi chính là phần không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng) buộc người xây dựng phải:

- không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.

- Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Như vậy, đất chỉ giới xây dựng trùng với đất chỉ giới đường đỏ hoặc xây dựng tại khoảng lùi thì đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố, phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Lưu ý: Đất ngoài chỉ giới xây dựng thì không được sử dụng theo quy định của pháp luật.

Trường hợp Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp. (tại khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014).

2. Cách xem chỉ giới xây dựng

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn được phép xây dựng công trình chính trên đất, là thông tin rất quan trọng nên chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) cần phải biết rõ trước khi khởi công công trình.

Đối với công trình phải có giấy phép xây dựng:

Đối với công trình trước khi khởi công phải có giấy phép xây dựng (nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đô thị và một số trường hợp tại khu vực nông thôn phải có giấy phép); thì xem chỉ giới xây dựng trong giấy phép xây dựng được cấp. Nói cách khác; không cần phải hỏi thông tin từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo Điều 90 Luật Xây dựng 2014; nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng gồm:

- Tên công trình thuộc dự án;

- Tên và địa chỉ của chủ đầu tư;

- Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng,..

Đối với công trình miễn giấy phép xây dựng:

Đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng; thì chủ yếu thuộc khu vực nông thôn; và trên thực tế đa số khu vực này không cần quan tâm tới chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ.

Tuy nhiên, trường hợp chủ đầu tư, hộ gia đình, cá nhân muốn xem thông tin về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ để bảo đảm an toàn pháp lý trước khi xây dựng thì có một số cách sau:

- Hỏi thông tin tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có công trình dự kiến được xây dựng.

- Hỏi trực tiếp công chức địa chính - xây dựng để có thông tin.

- Xin thông tin tại cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng (hộ gia đình, cá nhân hỏi Phòng Xây dựng thuộc huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

- Tìm hiểu thông tin trên cổng thông tin điện tử của các cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương hoặc các văn bản công bố chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng của các địa phương.

Người dân cần nắm rõ về chỉ giới xây dựng trước khi xây dựng nhà ở để tránh vi phạm, trong đó cần đặc biệt chú ý quy định khi vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ phạt rất nặng và buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm.

3. Trường hợp nào được xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ?

Chỉ giới đường đỏ được vạch ra để xác định những ranh giới rõ ràng mà mọi chủ thể đều phải tuân theo, nếu làm trái thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên cũng đặt ra nhiều trường hợp ngoại lệ, có những trường hợp sẽ được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên những trường hợp này không nhiều, có thể kể đến như sau:

- Được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ đối với trường hợp ống thoát nước của hộ dân không vượt quá 0,2 mét và quá trình xây dựng ống thoát nước cũng đảm bảo tính thẩm mỹ và không gây hại đến mỹ quan đô thị;

- Được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ đối với trường hợp công trình nhà cửa từ 2 tầng trở lên, có đường chỉ giới đỏ trùng nhau, khi đó ban công và mái che của công trình này được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ dưới 0,2 mét. Còn nếu từ độ cao 3,5 mét trở lên thì các công trình nhà cửa có sự xuất hiện của các ô văng và mái hiên hay ban công, thì chỉ được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ trong một phạm vi nhất định tuân thủ đúng yêu cầu của pháp luật về xây dựng;

- Được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ đối với các công trình, tuy nhiên độ vượt này phải nhỏ hơn độ rộng của vỉa hè và đảm bảo được yếu tố về an toàn của hệ thống mạng lưới điện, đồng thời khi vượt quá cũng phải đảm bảo được cảnh quan kiến trúc và mỹ quan đô thị của các bất động sản, công trình liền kề. Phần vượt quá chỉ có thể là ban công và mái che, ngoài ra thì tuyệt đối không được phép xây dựng và quây kín thành phòng riêng. 

Như vậy thì pháp luật có quy định những trường hợp riêng được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ cho phép. Tuy nhiên trên thực tế có nhiều trường hợp chủ đầu tư tự ý vượt quá chỉ giới đường đỏ nhằm mở rộng phần đất của mình gây ra những hậu quả rất lớn cho cơ quan chức năng và thường sẽ phải chịu mức hình phạt rất nặng nề, thậm chí bị buộc phải tháo dỡ các công trình vi phạm đó, vì thế để tránh những rủi ro không đáng có, cần tìm hiểu rõ hơn về chỉ giới đường đỏ cũng như những điều kiện quy định về đường giới hạn, khoảng lùi xây dựng và có hoặc không được phép vượt quá đường chỉ giới đỏ.

Để biết và xác định xem thửa đất của gia đình có chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng hay không, người sử dụng đất nên đến cơ quan có thẩm quyền kiểm tra về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ liên quan đến thửa đất của mình để quyết định xây dựng công trình có kết cấu, thiết kế phù hợp trước khi xây dựng nhà ở, công trình trên đất, tránh trường hợp xây dựng sai giấy phép xây dựng, xây dựng ngoài chỉ giới xây dựng,… dẫn đến bị xử phạt vi phạm hành chính.

Xem thêm: Chỉ giới xây dựng là gì? Vi phạm chỉ giới bị phạt bao nhiêu tiền?

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Đất ngoài chỉ giới có được xây dựng nhà ở, công trình không? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!