Đất tín ngưỡng là gì? Sử dụng đất tín ngưỡng kết hợp với thương mại, dịch vụ phải bảo đảm các yêu cầu gì?

Trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt là du lịch văn hóa, du lịch tâm linh ngày càng phát triển, nhu cầu khai thác giá trị của đất tín ngưỡng kết hợp với các hoạt động thương mại, dịch vụ như dịch vụ tham quan, bán hàng lưu niệm, dịch vụ ăn uống, gửi xe… cũng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực nhạy cảm, tiềm ẩn nguy cơ thương mại hóa hoạt động tín ngưỡng nếu không được quản lý chặt chẽ, đúng pháp luật. Thực tế cho thấy, không ít trường hợp sử dụng đất tín ngưỡng vượt quá giới hạn cho phép, dẫn đến vi phạm pháp luật đất đai, gây bức xúc trong dư luận và ảnh hưởng đến giá trị văn hóa – tinh thần vốn có của công trình tín ngưỡng.

Nhằm khắc phục những bất cập này, Luật Đất đai 2024 đã có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn về khái niệm đất tín ngưỡng, chế độ quản lý, sử dụng cũng như nguyên tắc và yêu cầu khi sử dụng đất tín ngưỡng kết hợp với thương mại, dịch vụ. Các quy định mới không chỉ đặt ra “giới hạn pháp lý” cần tuân thủ mà còn hướng tới mục tiêu hài hòa giữa bảo tồn giá trị tín ngưỡng, văn hóa truyền thống với yêu cầu phát triển kinh tế bền vững.

1. Đất tín ngưỡng là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 212 Luật Đất đai 2024 và được giải thích chi tiết tại khoản 8 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất tín ngưỡng là đất có công trình tín ngưỡng bao gồm các đối tượng cụ thể sau:

- Đình: Nơi thờ Thành hoàng làng, đồng thời là trung tâm sinh hoạt hành chính, văn hóa của cộng đồng làng xã xưa và nay. Về mặt pháp lý, đất đình thường thuộc quyền quản lý chung của cộng đồng dân cư thôn, làng.

- Đền, Miếu, Am: Nơi thờ các vị thần linh, nhân thần hoặc các lực lượng siêu nhiên theo tín ngưỡng dân gian (như Mẫu, Đức Thánh Trần...). Sự khác biệt về quy mô giữa đền (lớn), miếu (nhỏ), am (rất nhỏ) không làm thay đổi bản chất pháp lý là đất tín ngưỡng. 

- Nhà thờ họ (Từ đường): Nhà thờ họ là nơi thờ cúng tổ tiên của một dòng họ hoặc chi họ. Luật Đất đai 2024 tiếp tục công nhận nhà thờ họ là công trình tín ngưỡng. Tuy nhiên, ranh giới giữa "nhà thờ họ" (tài sản chung của dòng họ) và "nhà ở có phòng thờ" (tài sản riêng của cá nhân/hộ gia đình trưởng tộc) cần được xác định rõ ràng dựa trên nguồn gốc đất, quá trình đóng góp xây dựng và ý chí của các thành viên trong họ. 

- Chùa không thuộc hệ thống tổ chức tôn giáo: Thông thường, "Chùa" gắn liền với Phật giáo (Tôn giáo). Tuy nhiên, lịch sử Việt Nam tồn tại nhiều ngôi chùa làng (Chùa dân gian) do dân làng tự lập, tự bầu Ban quản lý (các sãi), không nằm trong hệ thống quản lý hành chính của Giáo hội Phật giáo Việt Nam, hoặc chưa gia nhập Giáo hội. Những ngôi chùa này không được coi là đất tôn giáo mà được xếp vào đất tín ngưỡng. Điều này có ý nghĩa quan trọng về chủ thể quản lý: Chủ thể là "Cộng đồng dân cư" chứ không phải là "Tổ chức tôn giáo". Quyền và nghĩa vụ của Ban quản lý chùa làng sẽ khác với quyền của Trụ trì được Giáo hội bổ nhiệm.

- Các công trình tín ngưỡng khác: Bao gồm tượng, đài, bia, tháp thuộc cơ sở tín ngưỡng nhưng tách biệt hoặc độc lập với các cơ sở tôn giáo lớn.

2. Chủ thể sử dụng đất tín ngưỡng

Luật Đất đai 2024 xác định chủ thể chính sử dụng đất tín ngưỡng là Cộng đồng dân cư.

Cộng đồng dân cư là cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là Trưởng thôn/làng... hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra (ví dụ: Trưởng Ban khánh tiết đình làng, Trưởng tộc).

Cộng đồng dân cư sử dụng đất tín ngưỡng không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm bảo vệ tài sản chung khỏi nguy cơ bị tư hữu hóa hoặc mất mát do rủi ro tài chính. Tuy nhiên, như sẽ phân tích ở phần sau, quyền "khai thác kết hợp" là một cơ chế mở để cộng đồng vẫn có thể tạo ra giá trị kinh tế mà không cần chuyển giao quyền sử dụng đất.

3. Đất tín ngưỡng có được sử dụng kết hợp với thương mại, dịch vụ không?

Căn cứ pháp lý trực tiếp là Điểm e Khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024, quy định về các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích: 

Điều 218. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

...

e) Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

Đồng thời, Khoản 3 Điều 212 Luật Đất đai 2024 cũng dẫn chiếu:

Điều 212. Đất tín ngưỡng

...

3. Việc sử dụng đất tín ngưỡng kết hợp với thương mại, dịch vụ phải bảo đảm các yêu cầu quy định tại khoản 2 Điều 218 của Luật này.

Pháp luật không liệt kê chi tiết từng loại hình kinh doanh, nhưng dựa trên thực tiễn và tính chất "kết hợp", các hoạt động sau đây thường được chấp nhận trong phương án sử dụng đất:

• Du lịch văn hóa - tâm linh: Bán vé tham quan, cung cấp dịch vụ thuyết minh, hướng dẫn viên, xe điện vận chuyển nội bộ.
• Dịch vụ lưu trú ngắn hạn: Các hình thức nhà khách, nơi nghỉ chân cho khách hành hương (cần phân biệt với khách sạn thương mại thuần túy).
• Dịch vụ ăn uống, giải khát: Cơm chay, nước uống phục vụ du khách.
• Kinh doanh đồ lưu niệm, văn hóa phẩm: Bán đồ lễ, sách báo kinh sách, đồ thủ công mỹ nghệ địa phương.
• Tổ chức sự kiện: Cho thuê không gian tổ chức các lễ hội văn hóa, triển lãm nghệ thuật truyền thống.

Trước đây, việc mở một quầy bán nước hay thu phí giữ xe trong sân đình có thể bị coi là sử dụng đất sai mục đích, dẫn đến xử phạt vi phạm hành chính. Nay, hoạt động này được hợp pháp hóa nếu tuân thủ đúng quy trình đăng ký. 

4. Các yêu cầu bắt buộc khi sử dụng đất tín ngưỡng kết hợp thương mại, dịch vụ

Để ngăn chặn tình trạng "thương mại hóa tâm linh" làm biến tướng di sản, Khoản 3 Điều 212 yêu cầu việc kết hợp phải tuân thủ tuyệt đối Khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

4.1. Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất

Điểm a Khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định: "Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất... và đã được xác định tại các loại giấy tờ." Việc sử dụng kết hợp không phải là thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ: từ đất tín ngưỡng sang đất thương mại). Bản đồ địa chính và Sổ đỏ vẫn ghi nhận là đất tín ngưỡng (Mã loại đất: TIN).

Người sử dụng đất không được phép yêu cầu cấp Sổ đỏ riêng cho phần diện tích làm ki-ốt bán hàng hay bãi xe. Toàn bộ thửa đất vẫn là một thể thống nhất dưới chế độ pháp lý của đất tín ngưỡng.

4.2. Đảm bảo điều kiện khi quay lại sử dụng đất vào mục đích chính 

Điểm b Khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định: "Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính." Đây là yêu cầu quan trọng nhất về mặt xây dựng và kiến trúc.

Các công trình phục vụ thương mại, dịch vụ (nhà hàng, quầy lưu niệm) phải có tính chất tạm thời, dễ tháo dỡ. Sử dụng vật liệu lắp ghép, gỗ, tre nứa, hoặc tận dụng các công trình phụ trợ có sẵn. 

Hạn chế xây dựng các tòa nhà bê tông cốt thép kiên cố, đào móng sâu làm phá vỡ cấu trúc địa chất hoặc xâm phạm vào vùng bảo vệ của di tích. Nếu hoạt động kinh doanh chấm dứt, mặt bằng phải được hoàn trả nguyên trạng dễ dàng để phục vụ việc thờ cúng.

4.3. Bảo đảm an ninh, quốc phòng

Nhiều cơ sở tín ngưỡng (đặc biệt là các miếu, đền cổ) nằm ở các vị trí địa lý đắc địa, điểm cao quân sự hoặc vùng biên giới. Việc mở rộng dịch vụ đón khách du lịch (bao gồm cả khách nước ngoài) phải chịu sự giám sát của cơ quan an ninh, không được làm lộ bí mật nhà nước hoặc ảnh hưởng đến phương án phòng thủ dân sự.

4.4. Bảo vệ hệ sinh thái và cảnh quan 

Điểm d Khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định: "Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;" 

Hoạt động thương mại thường phát sinh rác thải (túi nilon, đồ nhựa), nước thải sinh hoạt và tiếng ồn. Cơ sở tín ngưỡng phải có Hệ thống xử lý nước thải cục bộ, quy định về tiếng ồn (không mở nhạc sàn, karaoke trong khu vực tôn nghiêm) và phương án thu gom rác thải. Đây là tiêu chí thường được đánh giá kỹ trong Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) hoặc Kế hoạch bảo vệ môi trường khi xin phép. 

4.5. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính

Cơ chế cũ: Đất tín ngưỡng thường được miễn tiền sử dụng đất.

Cơ chế mới (Nghị định 103/2024/NĐ-CP): Đối với phần diện tích đất kết hợp thương mại, dịch vụ, người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất hàng năm.

Việc xác định chính xác "diện tích kết hợp" là rất phức tạp nếu công trình sử dụng hỗn hợp (ví dụ: tầng 1 bán đồ lưu niệm, tầng 2 làm nơi nghỉ ngơi cho thủ nhang). Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào Phương án sử dụng đất được duyệt để áp mức thuế, đảm bảo công bằng với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bên ngoài.

4.6. Tuân thủ pháp luật chuyên ngành 

Ngoài Luật Đất đai, việc kết hợp phải tuân thủ:

• Luật Di sản văn hóa: Nếu đình, đền là di tích xếp hạng, mọi can thiệp đều phải có ý kiến của Bộ/Sở Văn hóa.
• Luật Xây dựng: Phải có giấy phép xây dựng hoặc chấp thuận phương án kiến trúc đối với công trình dịch vụ.
• Luật Tín ngưỡng, tôn giáo: Hoạt động kinh doanh không được trái với thuần phong mỹ tục và hiến chương của tổ chức (nếu có).

5. Trình tự, thủ tục xin chấp thuận sử dụng đất tín ngưỡng kết hợp thương mại

Theo hướng dẫn tại Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn địa phương, thủ tục hành chính này không phải là "chuyển mục đích sử dụng đất" mà là "Đăng ký đất đai/phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp". Trình tự, thủ tục sử dụng đất kết hợp đa mục đích, gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích thực hiện theo quy định tại Mục V Phần VII Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, cụ thể như sau:

Bước 1: Họp cộng đồng dân cư và lập phương án

Đây là bước tiền tố quan trọng nhất. Vì đất tín ngưỡng thuộc sở hữu chung, người đại diện (Trưởng thôn/Trưởng họ) phải tổ chức cuộc họp toàn thể cộng đồng hoặc đại diện các gia đình.

Nội dung họp: Thống nhất việc sử dụng đất kết hợp, phương án phân chia lợi ích, cam kết bảo vệ di tích. Phải lập thành Biên bản có chữ ký của các thành viên chủ chốt.

Lập phương án sử dụng đất: Tài liệu kỹ thuật bao gồm:

• Bản đồ vị trí khu đất, ranh giới phần đất dùng cho thương mại.
• Thuyết minh chi tiết loại hình dịch vụ, quy mô xây dựng.
• Phương án tài chính và môi trường.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan thẩm quyền

Thành phần hồ sơ:

• Văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Mẫu số 13 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
• Phương án sử dụng đất kết hợp.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đã cấp.
• Biên bản họp cộng đồng.

Nơi nộp:

• Bộ phận Một cửa của UBND cấp xã (đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình).
• Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh (đối với tổ chức).

Bước 3: Thẩm định Phương án

 Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp có thẩm quyền chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan thẩm định phương án sử dụng đất kết hợp trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Bước 4: Phê duyệt và chấp thuận

UBND cấp có thẩm quyền ban hành Quyết định phê duyệt Phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Lưu ý: Đây không phải là Quyết định giao đất mới, mà là văn bản chấp thuận phương thức khai thác trên nền đất cũ.

 Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày. Trước khi hết thời gian sử dụng đất kết hợp 30 ngày, người sử dụng đất nếu có nhu cầu gia hạn thì gửi văn bản đề nghị gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp.

Thời gian Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp là không quá 07 ngày làm việc gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Bước 5: Đăng ký biến động và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật thông tin "sử dụng kết hợp thương mại dịch vụ" vào Cơ sở dữ liệu đất đai và ghi chú lên Giấy chứng nhận (hoặc cấp đổi nếu cần).

Người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuê đất (nếu có) theo Thông báo của cơ quan Thuế.

Kết luận

Đất tín ngưỡng không đơn thuần là một loại đất trong hệ thống phân loại đất đai, mà còn là không gian mang giá trị văn hóa, lịch sử và tinh thần sâu sắc đối với cộng đồng. Việc quản lý, sử dụng đất tín ngưỡng vì vậy luôn được pháp luật đặt trong khuôn khổ chặt chẽ, nhằm bảo đảm hoạt động tín ngưỡng được duy trì đúng bản chất, lành mạnh và phù hợp với truyền thống tốt đẹp của dân tộc.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.