1. Quy định đền bù đất vườn trồng cây lâu năm liền kề đất nhà ở ?

Xin chào luật sư ! Tôi có câu hỏi mong được luật sư giúp tôi: Gia đình tôi có diện tích đất 524m2, trong đó có 380 m2 diện tích có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Hiện tại bị thu hồi 232 m2 vườn trồng cây lâu năm liền kề với diện tích đất ở thì có được bồi thường theo nghị đinh : 69/2009/NĐ-CP:

Điều 21. Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ và giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương ?

Rất mong sự giúp đỡ của luật sư, xin trân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Nghị định 69/2009/NĐ-CP Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là văn bản đã hết hiệu lực. Trong trường hợp của bạn, căn cứ quy định tại khoản 1, điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

" Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.[...]"

Như vậy, nếu phần đất trồng cây lâu năm chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nhưng là phần đất liền kề sở hữu hợp pháp của gia đình bạn thì bạn vẫn được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

2. Đất không được đền bù có phải chia tiền không ?

KÍnh gửi Luật sư công ty Luật Minh Khuê. Gia đình em có một lô đất rừng, và có sổ xanh nhà nước cấp cho. Năm 2012 có ông chú trong họ mất và chôn nhờ trên đất rừng nhà em. Đến năm 2014 nhà nước có làm đường đi qua đất rừng nhà em và có đền bù một ít, sau một thời gian rừng nhà em bị sạt lở nhà em đã yêu cầu nhà nuớc đến đo lại chỗ đất bên duới khu mộ bị sạt xuống kia.

Nhà nước có nói rõ từ đường lên đến mộ còn cách khá xa và không được đền bù, nhưng đến nay gia đình ông chú em đòi gia đình em phải chia tiền bồi thường ngôi mộ đó trong khi tất cả giấy tờ liên quan đến đền bù chỉ ghi đền bù về cây cối với tổng số đất bị mất thôi ạ. Giờ gia đình em phải giải quyết như thế nào ạ?

Trân trọng cảm ơn!

Đất không được đền bù có phải chia tiền không ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo khoản 12 Điều 3 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất."

Thì phần đất rừng mà bạn được đền bù theo nguyên tắc chỉ được đền bù về cây cối với tổng số đất bị mất theo giá trị của loại đất.

Căn cứ theo Điều 89 Luật đất đai quy định:

"Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành."

Về ngôi mộ của ông chú bạn là công trình xây dựng trên đất rừng thì vẫn được bồi thường.

Lúc này bạn có thể trình bày và hỏi lại bên cơ quan nhà nước, yêu cầu giải thích về việc này. Còn về vấn đề tranh chấp giữa nhà bạn với nhà chú bạn thì pháp luật không quy định trong trường hợp hai nhà tranh chấp với nhau về vấn đề này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

3. Có nên mua đất đền bù hay không?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê. Tôi định mua 1 mảnh đất, nhưng mảng đất này chưa có sổ đỏ, mới có chứng nhận của ban quản trị hợp tác xã thôn.

Mảnh đất này, ban đầu được nhà nước cấp cho chủ đất theo diện đất đền bù tính theo nhân khẩu của hộ mà ở đây gọi là đất mét vuông để xây dự án chung cư. Vậy kính mong Luật sư tư vấn giúp tôi việc có nên mua mảnh đất này không và liệu sau này đất có bị nhà nước thu hồi không?

Tôi chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 16 Luật đất đai năm 2013 quy định các trường hợp nhà nước thu hồi đất:

"Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai."

Trước đây, đây là mảnh đất được nhà nước cấp cho chủ đất theo diện đất đền bù tính theo nhân khẩu của hộ mà nếu bây giờ đất đang được quy hoạch để xây chung cư thì sẽ bị thu hồi.

Tuy nhiên, căn cứ theo Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Thì mảnh đất này đang trong dự án xây dựng chung cư nên không đủ điều kiện chuyển nhượng. Vậy bạn không thể mua.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

4. Tư vấn quy định về việc đền bù đất ở ?

Kính chào Luật Minh Khuê. Các bạn cho mình hỏi 1 vấn đề là: nhà mình có mua 1mảnh đất 80m2 từ năm 2001 và đã làm nhà. Khi mua bố mẹ mình cũng không tìm hiểu kĩ là đất vườn hay đất ở.

Chỉ biết chủ nhà có 160m2 đất chia cho 2ng con trai (đất nhà mình mua của người anh), nhà người em vẫn ở cạnh nhà mình. Khi nhà mình mua bán và xây nhà đều được phường nơi gia đình ở công nhận và gia đình mình đóng thuế từ ngày mua đến giờ là theo thuế đất ở. Giờ nhà của gia đình mình thuộc diện giải toả và họ nói nhà mình chỉ có 1 nửa là đất ở con lại là đất vườn. Và đền bù theo như vậy mình thấy không thỏa đáng vì nhà mình nộp thuế đất ở. Có 1 số giấy tờ do địa chính phường xác nhận do bất cẩn bố mình làm mất nên cũng chưa làm được GCNQSDĐ. Vậy cho mình hỏi nhà mình được đền bù theo đất ở hay như thế nào?

Xin chân thành cảm ơn !

Người gửi: H

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty luật Minh Khuê! câu hỏi của bạn chúng tôi xin phép được tư vấn như sau:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Theo quy định của pháp luật thì gia đình bạn mặc dù chưa có GCNQSDĐ nhưng có giấy tờ chuyển nhượng và được phường nơi gia đình ở công nhận, tức là có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013 và sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường thị trấn xác nhận đất không có tranh chấp. Đó là điều kiện để gia đình bạn được hưởng bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất làm dự án. Theo đó, khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất của gia đình bạn đang sử dụng vào mục đích nào thì phải bồi thường đúng với loại đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Gia đình bạn thuộc diện giải tỏa và bị thu hồi 80m2 đất ở nhưng lại chỉ được bồi thường có 1 nửa là giá tiền đất ở còn lại là giá tiền đất vườn. Như vậy, là không đúng với quy định của pháp luật. Theo luật gia đình bạn sử dụng 80m2 vào mục đích đất ở thì khi bị thu hồi và sẽ được đền bù cả 80m2 là giá đất ở. Gia đình bạn có quyền khiếu nại quyết định của UBND xã theo Điều 134 Luật đất đai để đòi lại quyền lợi cho mình.

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua điện thoại gọi 1900.6162

5. Điều kiện để được đền bù về đất đai khi giải tỏa ?

Xin chào Luật Minh Khuê, em có câu hỏi sau xin được giải đáp: Nhà em có hai bìa đất, lô 1 có đất nhà ở, lô 2 là đất nông nghiệp đứng tên một nhân khẩu, em đã xây nhà hết rồi. Vậy khi giải tỏa, em có được đền bù hai lô đất không?
Cảm ơn!

>> Tư vấn pháp luật về đền bù đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Để biết được gia đình bạn có được đền bù khi bị thu hồi đất hay không? Bạn cần căn cứ vào Luật đất đai năm 2013:

“Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này”.

Theo đó, các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 gồm:

“Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối”.

Đất thu hồi trong trường hợp quy định tại Điều 64:

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65:

“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn”.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 77 được quy định rằng: “Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.

Theo đó, căn cứ vào những quy định trên nếu như bạn không thuộc vào một trong các trường hợp không được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất thì bạn sẽ được nhận đền bù khi đất bị thu hồi. Mọi vướng mắc vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162 .

Trân trọng cám ơn!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê