1.Điều kiện chuyển đổi từ trồng lúa sang các loại đất nông nghiệp khác:

Điều kiện chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản được quy định như sau:

- Không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại; không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa;

-  Phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản trên đất trồng lúa của cấp xã (sau đây gọi là kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa), đảm bảo công khai, minh bạch;

- Chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm phải theo vùng, để hình thành các vùng sản xuất tập trung và khai thác hiệu quả cơ sở hạ tầng sẵn có; phù hợp với định hướng hoàn thiện cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp của địa phương;

- Trường hợp trồng lúa đồng thời kết hợp nuôi trồng thủy sản, cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho nuôi trồng thủy sản, độ sâu của mặt bằng hạ thấp không quá 120 cm, khi cần thiết phải phục hồi lại được mặt bằng để trồng lúa trở lại.

- Người sử dụng đất đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa với Ủy ban nhân dân cấp xã. Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét sự phù hợp với các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này khi tiếp nhận bản đăng ký và thống kê theo dõi việc sử dụng đất trồng lúa.

-  Đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng đáp ứng các quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này vẫn được thống kê là đất trồng lúa, trừ diện tích đất trồng lúa được chuyển đổi hoàn toàn sang trồng cây hàng năm hoặc nuôi trồng thủy sản.

2. Quy định thủ tục đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa:

Đối tượng có nhu cầu chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa, gửi 01 bản đăng ký đến Ủy ban nhân dân cấp xã theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này gồm:

- Các cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trồng lúa hợp pháp (người sử dụng đất) có nhu cầu chuyển đổi sang trồng cây hàng năm, trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất trồng lúa hợp pháp có nhu cầu chuyển sang trồng cây lâu năm.

2.1 Trường hợp bản đăng ký chuyển đổi không hợp lệ:

Trường hợp bản đăng ký chuyển đổi không hợp lệ, trong thời gian 03 ngày làm việc, Ủy ban nhân dân cấp xã phải hướng dẫn cho người sử dụng đất, chỉnh sửa, bổ sung bản đăng ký.

2.2. Trường hợp bản đăng ký chuyển đổi hợp lệ:

Trường hợp bản đăng ký chuyển đổi hợp lệ và phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa của Ủy ban nhân dân cấp xã, trong thời gian 05 ngày làm việc, Ủy ban nhân dân cấp xã có ý kiến “Đồng ý cho chuyển đổi”, đóng dấu vào Bản đăng ký, vào sổ theo dõi và gửi lại cho người sử dụng đất.

Ngoài ra trường hợp không đồng ý, Ủy ban nhân dân cấp xã phải trả lời bằng văn bản theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.

3. Thủ tục nộp tiền bảo vệ đất trồng lúa khi chuyển đổi từ đất chuyên trồng lúa nước sang mục đích phi nông nghiệp:

- Việc nộp tiền bảo vệ đất trồng lúa thực hiện theo quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều này, được thực hiện là một thành phần của bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai.

- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất lập bản kê khai diện tích đất chuyên trồng lúa nước được nhà nước giao, cho thuê theo mẫu tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định này gửi tới cơ quan tài nguyên và môi trường đề nghị xác định diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải nộp tiền bảo vệ phát triển đất trồng lúa.

  • Trường hợp bản kê khai không hợp lệ, trong thời gian 03 ngày làm việc, cơ quan tài nguyên và môi trường phải hướng dẫn cho người được nhà nước giao đất, cho thuê đất bổ sung, hoàn thiện và nộp lại bản kê khai.
  •  Trường hợp bản kê khai hợp lệ, trong 05 ngày làm việc, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản xác nhận rõ diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải nộp tiền bảo vệ phát triển đất trồng lúa gửi đến người được nhà nước giao đất, cho thuê đất làm căn cứ để xác định số tiền phải nộp.


- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất gửi hồ sơ đến cơ quan tài chính của địa phương đề nghị xác định số tiền nộp bảo vệ, phát triển đất trồng lúa, hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị xác nhận số tiền phải nộp theo mẫu quy định tại Phụ lục IV (đối với cơ quan, tổ chức) hoặc Phụ lục V (đối với hộ gia đình, cá nhân) ban hành kèm theo Nghị định này; văn bản xác nhận diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa của cơ quan tài nguyên và môi trường.

- Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, trong thời gian 03 ngày làm việc, cơ quan tài chính địa phương phải hướng dẫn cho người được nhà nước giao đất, cho thuê đất bổ sung, hoàn thiện và nộp lại hồ sơ.

- Trong thời gian 05 ngày làm việc, cơ quan tài chính địa phương căn cứ vào văn bản xác nhận diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải nộp tiền của cơ quan tài nguyên và môi trường, xác định số tiền phải nộp theo quy định đối với diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải nộp và thông báo cho người được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo mẫu quy định tại Phụ lục VI ban hành kèm theo Nghị định này.

- Cơ quan tài chính địa phương tổ chức thu khoản tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa và nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định. Trường hợp quá thời hạn nộp theo công văn của cơ quan tài chính địa phương, người được nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ phải nộp thêm tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Thưa Luật sư, gia đình em có một miếng đất mặt đường 90m2 đất thổ cư nằm trên tỉnh lộ 305 và có 384m2 thuộc đất ruộng nằm sát phía sau nhà. Em muốn chuyển đổi 384m2 đất ruộng đó sang đất vườn thì có chuyển được không? Thủ tục em phải làm như thế nào, và mức phí chuyển đổi là bao nhiêu? Kính mong phía công ty giúp đỡ em câu hỏi trên! Xin cảm ơn!

Câu hỏi: được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty Luật Minh Khuê.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau: 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa

Nội dung tư vấn:

Hiện tại pháp luật đất đai không có quy định về khái niệm đất vườn. Đất vườn có thể được hiểu là đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm khác (không phải đất ruộng trồng lúa). 

* Đối với đất trồng cây lâu năm

Căn cứ tại Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Trong trường hợp, gia đình bạn muốn chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm nên cần phải tiến hành thủ tục xin phép theo quy định tại khoản 1 Điều 57. Gia đình bạn nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên môi trường, hồ sơ gồm có: 

+  Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

+  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Và trong thời gian không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

* Đối với trường hợp bạn muốn chuyển sang đất trồng cây hàng năm: 

Tuy nhiên, nếu gia đình bạn muốn chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây hàng năm khác thì theo quy định tại Điều 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa vềC huyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa:

"1. Điều kiện chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản:

a) Không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại: Không làm biến dạng mặt bằng, không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa;

b) Phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản trên đất trồng lúa của cấp xã (sau đây gọi là kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa);

c) Trường hợp trồng lúa đồng thời kết hợp với nuôi trồng thủy sản, cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho nuôi trồng thủy sản, nhưng phục hồi lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa.

2. Người sử dụng đất đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa với Ủy ban nhân dân cấp xã. Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét sự phù hợp với các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này khi tiếp nhận bản đăng ký và thống kê theo dõi việc sử dụng đất trồng lúa.

3. Đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng đáp ứng các quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này vẫn được thống kê là đất trồng lúa, trừ diện tích đất trồng lúa được chuyển đổi hoàn toàn sang trồng cây hàng năm hoặc nuôi trồng thủy sản."

Về mức tiền sử dụng đất: Căn cứ theo quy định tại Điều 1 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về Căn cứ tính tiền sử dụng đất:

Theo quy định người muốn chuyển mục đích quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đầy đủ bao gồm các chi phí, lệ phí và thuế chuyển mục đích sử dụ. Theo quy định người muốn chuyển mục đích quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đầy đủ bao gồm các chi phí, lệ phí và thuế chuyển mục đích sử dụng đất. 

Thứ nhất, tiền sử dụng đất. Quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP cho thấy để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

  • Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
  • Mục đích sử dụng đất.
  • Giá đất tính thu tiền sử dụng đất

Như vậy lệ phí chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm sẽ không cố định mà nó phụ thuộc vào các yếu tố diện tích, quy định về giá đất và mục đích sử dụng đất sau khi chuyển đổi. Đồng thời, luật cũng cũng xác định rõ những chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.Thứ 2, lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng. Trong trường hợp của gia đình bạn do bạn không cung cấp thông tin đất của gia đình bạn ở địa phương nào nên chúng tôi chưa thể xác định giá đất cụ thể cho gia đình bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.Rất mong nhận được sự hợp tác!