1. Thủ tục mua bán đất vườn liền kề ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất của nhà hàng xóm để làm nhà xưởng sản xuất đồ gỗ. Sau khi ra chính quyền để làm thủ tục chuyển nhượng cấp sổ đỏ thì biết được sổ đỏ của mảnh đất mua đó là đất ao vườn nên chính quyền xã nói gia đình tôi phải nộp phạt 50% giá trị của mảnh đất đó.
Tôi chưa hiểu cụ thể như thế nào nên nhờ luật sư tư vấn giúp tôi một số vấn đề sau: Việc mua bán có hợp lệ không? Nhân viên ở xã nói như vậy có đúng không? Xin giải đáp rõ giúp tôi là phạt 50% của cái gì? Thủ tục giấy tờ cần có để tôi được cấp sổ đỏ, các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cấp sổ đỏ ?
Mong sớm nhận được sự tư vấn của luật sư. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty luật Minh Khuê! Câu hỏi của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Trường hợp của bạn là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Quy định tại Điều 193 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện những dự án đầu tư sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

"Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này."

Thủ tục giấy tờ cần có để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, bạn có thể tham khảo.

Các khoản thuế, phí, lệ phí về thực hiện các thủ tục liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định riêng theo từng tỉnh, thành phố và được Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố công bố. Bạn vào trang web của sở tài nguyên-môi trường tỉnh, thành phố nơi có mảnh đất trên để biết thêm thông tin về các khoản thuế, phí và lệ phí được quy định.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Thủ tục bán đất quy hoạch tại khu đô thị ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi xin được giải đáp: Vào giữa tháng 7/2014, tôi có mua 1 miếng đất (đất quy hoạch khu đô thị) của một công ty chuyên kinh doanh về bất động sản. Khi tôi đã đồng ý mua sản phẩm của Công ty thì công ty có đưa ra thông báo toán là:

Trước hết phải đặt cọc với số tiền 20 triệu đồng và sau 7 ngày phải thanh toán 90% giá trị lô đất và đã ký hợp đồng nguyên tắc với công ty (Công ty chịu đóng tất cả các khoản thuế có liên quan). Trong hợp đồng nguyên tắc có ghi sau khi thanh toán 90% giá trị lô đất thì 45 ngày sau thanh toán bên bán và bên mua sẽ đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao đất; và sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì 15 ngày sau sẽ bàn giao sổ đỏ cho bên mua.

- Hiện tôi đã đóng xong 90% giá trị lô đất đúng thời hạn mà bên bán thông báo. Nhưng đến nay, bên bán vẫn chưa ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao đất cho tôi.

Vậy Luật sư cho tôi hỏi: Nếu bên bán vẫn chưa chịu làm hợp đồng chuyển nhượng và sang tên cho tôi thì tôi phải làm gì để yêu cầu bên bán chuyển nhượng? Tôi có thể gửi đơn kiện bên bán ra tòa được không ?

Rất mong sớm được hồi âm của các luật sự.

 Thủ tục bán đất quy hoạch tại khu đô thị ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cám ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Luật Minh Khuê, vấn đề của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Do sự việc của bạn xảy ra vào năm 2014 nên tại thời điểm này Bộ luật dân sự cũ năm 2005 vẫn đang có hiệu lực pháp luật, nên trong trường hợp này sẽ áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự cũ năm 2005, cụ thể như sau: Hợp đồng nguyên tắc được bạn nêu ra là một hợp đồng dân sự và được pháp luật điều chỉnh tại Bộ Luật dân sự cũ năm 2005 (văn bản mới: Bộ Luật dân sự năm 2015) như sau:

"Điều 402. Nội dung của hợp đồng dân sự

Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội dung sau đây:

1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm;

2. Số lượng, chất lượng;

3. Giá, phương thức thanh toán;

4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

7. Phạt vi phạm hợp đồng;

8. Các nội dung khác."

"Điều 412. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự

Việc thực hiện hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:

1. Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác;

2. Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau;

3. Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác."

Theo đó, bên bán đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nguyên tắc (đã quá thời hạn mà chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bàn giao sổ đỏ) nên trước hết, bạn có thể đưa ra yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, bạn cũng hoàn toàn có thể kiện bên bán ra tòa án về việc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nêu trên.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Thủ tục bán đất thực hiện thế nào theo luật đất đai ?

Thưa luật sư, Mình có ưng ý và muốn mua một miếng đất ở TPHCM với giá 2 tỷ. Sau khi đặt cọc 100 triệu thì mới phát hiện là miếng đất đó nằm trong quy hoạch và chủ bán đất không hề đề cập vấn đề này với bên mình khi bán.
-Mình có liên lạc và muốn xin lại số tiền 100 triệu thì người bán nhất định không chịu trả vì lúc đặt cọc đã có ký hợp đồng ?
-Mình biết lỗi một phần bên mình do không tìm hiểu kỹ thông tin về miếng đất đó trước khi giao dịch nhưng một phần do bên bán họ cung cấp không đủ thông tin về miếng đất đó ?
- Mình muốn hỏi là nếu mình kiện ra tòa thì có khả năng lấy lại số tiền cọc không ?
Xin luật sư tư vấn giúp mình ạ. Mình xin cám ơn.

Tư vấn pháp luật đất đai: Thủ tục bán đất thực hiện thế nào ?

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về trường hợp giao dịch dân sự bị vô hiệu do lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, cụ thể như sau:

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình".

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bên chuyển nhượng không cung cấp đủ thông tin về thửa đất cho bạn làm bạn hiểu sai về thửa đất do đó đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì hợp đồng của bạn với bên chuyển nhượng sẽ bị cơ quan có thẩm quyền nhà nước tuyên là vô hiệu do bị lừa dối.

Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, cũng có nghĩa: bạn sẽ được bên chuyển nhượng trả lại tiền đặt cọc, cụ thể Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định".

Thưa luật sư, chúng tôi có một vấn đề xin luật sư giải đáp: Hiện nay chúng tôi muốn bán đất ở của gia đình chúng tôi nhưng đang trong quá trình làm sổ đỏ. vậy xin các Quý luật sư cho chúng tôi biết thủ tục hay những điều cần thiết để thực hiện chuyển nhượng và làm hợp đồng mua bán. Xin cảm ơn! Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

=> Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì gia đình đang trong quá trình cấp giấy chứng nhận như vậy cũng có nghĩa là gia đình bạn chưa có giấy chứng nhận. Do đó, đối chiếu với những quy định trên thì gia đình bạn chưa đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thưa luật sư, gia đình em vì quá nghèo nên mẹ em phải vay tiền của ba người gần nhà để chạy tiền cho e ăn học, người ta cho mẹ e vay 1 triệu, tiền lãi 10 nghìn/ 1 ngày. Lúc đầu mẹ em đóng tiền đầy đủ nhưng vài tháng sau thì không đóng nỗi, như vậy là tiền lời tính vào tiền gốc. Đã 5 năm số tiền lên gần 400 triệu, mẹ em không trả nỗi. Vậy là họ kiện mẹ em ra toà. Toà án Huyện bao che, ăn tiền của ba người đó bắt buộc gia đình em phải đủ, không thì kê biên tài sản. Tiền bồi thường do Nhà Nước làm con kênh thoát nước là 95 triệu của nhà em họ lấy hết, ba em bán đất được 150 trả họ rồi xin khoản tiền còn lại trả từ từ. Nhưng họ bắt gia đình em phải trả mỗi tháng 30 triệu. Gia đình em không còn gì cả. Luật sư giúp gia đình em với.

=> Theo Điều 466 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay, khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

"Điều 468. Lãi suất

1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.

Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.

2. Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ".

Theo Quyết định số 2868/QĐ-NHNN ngày 29/11/2010, mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam là 9%/năm. Như vậy, chỉ có thể áp dụng mức lãi suất tối đa đối với khoản tiền bạn vay là 13,5%/năm.

Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về những giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, cụ thể như sau:

"Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng".

Do đó, giao dịch giữa mẹ bạn với người cho vay là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật Việt Nam. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì cơ quan Tòa án xử mẹ bạn phải trả nợ cho người ta theo sự thỏa thuận giữa hai bên: 1 triệu với lãi suất 10 nghìn/ngày là không đúng. Trong trường hợp này mẹ bạn có quyền làm đơn kháng cáo theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 273. Thời hạn kháng cáo

1. Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Đối với trường hợp đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.

2. Thời hạn kháng cáo đối với quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm là 07 ngày, kể từ ngày đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện nhận được quyết định hoặc kể từ ngày quyết định được niêm yết theo quy định của Bộ luật này.

3. Trường hợp đơn kháng cáo được gửi qua dịch vụ bưu chính thì ngày kháng cáo được xác định căn cứ vào ngày tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi đóng dấu ở phong bì. Trường hợp người kháng cáo đang bị tạm giam thì ngày kháng cáo là ngày đơn kháng cáo được giám thị trại giam xác nhận".

Tuy nhiên, thời hạn chỉ là 15 ngày, do đó nếu hết thời hạn kháng cáo thì mẹ bạn chỉ có thể yêu cầu cơ quan Viện kiểm sát thực hiện thủ tục Giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Thưa luật sư: Nhà ngoại em có 11 người con, ông bà ngoại điều mất nhưng không để lại di chúc. Khi ông bà còn sống, Cậu 3 đã bán một phần đất thuộc quyền sở hữu chung của gia đình nhưng chưa được ông bà cho phép. Sau đó vài năm ông ngoại em có nói sau này khi phân chia tài sản chỉ được chia làm 10 phần, không được chia cho cậu 3 em nữa. Lời ông chỉ nói miệng, không có giấy tờ hoặc di chúc nào cả. Hiện tại ông em đã mất được 8 năm. Bây giờ , khi sắp bán đất, cậu 3 lại đòi cả nhà phải phân chia đồng điều cho 11 người con. Vậy, cậu 3 của em có được chia tài sản nào nữa không thưa luật sư

=> Theo dữ liệu bạn đưa ra thì ông bà bạn đã mất nhưng không để lại di chúc, do vậy di sản ông bà anh để lại sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, cụ thể Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".

Như vậy, đối chiếu với quy định trên thì các người con của ông bà bạn, bao gồm cả cậu 3 đều được hưởng thừa kế

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Tư vấn sổ hộ khẩu và vấn đề mua bán đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Vợ chồng tôi có mua một mảnh đất, do chưa nhập khẩu về gia đình nhà chồng nên tôi không thể đứng tên, chồng tôi đã đứng tên chủ sở hữu mảnh đất và lấy sổ hộ khẩu gia đình làm hợp đồng mua bán. Cho tôi hỏi mẹ và tôi chồng tôi có quyền lợi trong mảnh đất đấy không? Và tôi có mất quyền lợi của mình không?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người gửi: Sau Chua

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về quyền sở hữu của mẹ bạn với diện tích đất.

Căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Căn cứ khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú số 81/2006/QH11 của Quốc hội; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Cư trú của Quốc hội, số 36/2013/QH13:

“Điều 24. Sổ hộ khẩu

1. Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân.”

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“Điều 5.Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận

1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”;

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi “Hộ chiếu số:…, nơi cấp:…, năm cấp:…”; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có);

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;”

Như vậy theo thông tin bạn cung cấp thì trường hợp của bạn cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên:

TH1:Chỉ ghi tên của chồng chị theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT thì mẹ chị không có quyền sở hữu chung diện tích đất trên.

TH2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu ghi tên hộ gia đình theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT thì mẹ bạn có quyền sở hữu chung với diện tích đất trên.

Thứ hai, về quyền sở hữu của bạn với diện tích đất trên.

Do diện tích đất trên được mua trong thời kỳ hôn nhân nên:

Căn cứ Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

- Nếu diện tích đất trên chồng bạn mua từ tài sản riêng của chồng bạn thì bạn không có quyền sở hữu với diện tích đất trên.

- Nếu diện tích đất trên chồng bạn mua được từ tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì bạn có quyền sở hữu chung với diện tích đất trên.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ liên quan:

1. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

2. Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

3. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất;

5. Dịch vụ công chứng theo yêu cầu và tư vấn sang tên sổ đỏ;

6. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Tư vấn về hiệu lực của hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có mua một mảnh đất 200m2 của bà A chỉ có giấy tờ mua bán viết tay có chữ ký của bà A và tôi. Tuy nhiên giấy tờ mua bán đó chưa có chứng thực của ủy ban xã nên tôi không biết như vậy đã có hiệu lực pháp luật đối với việc mua bán đất này chưa?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.T

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.6162.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 167 khoản 3 Luật đất đai năm 2013 quy định về vấn đề điều kiện của giao dịch mua bán đất như sau:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, theo quy định trên thì để có hiệu lực pháp luật thì việc mua bán đất của anh sẽ phải dược cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực vào hợp đồng viết tay của anh

- Hơn nữa, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì nếu như giao dịch dân sự không tuân thủ theo quy định về hình thức mà pháp luật quy định bắt buộc thì giao dịch đó sẽ vô hiệu:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".

Như vậy, để việc mua bán đất của bạn có hiệu lực pháp luật anh và bên bán đất cho anh cần phải tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nói trên theo đúng quy định của pháp luật.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Cong ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở