Mục lục bài viết
- 1. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư giá bao nhiêu ?
- 2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đóng các loại thuế gì ?
- 3. Tư vấn chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?
- 4. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất trồng lúa
- 5. Tư vấn điều kiện được chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?
1. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư giá bao nhiêu ?
Luật sư tư vấn:
Khi bạn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư thì bạn sẽ phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Do đó, số tiền mà bạn phải nộp khi chuyển đổi = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan có thẩm quyền trên địa bàn thị xã Thuận An, Bình Dương.
Tại Điều 3 Nghị định này có quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:
“Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
...”
Do đó, giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức của bạn sẽ phải căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định. Tại Quyết định 66/2015/QĐ-UBND Ban hành quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương có quy định về giá đất tính theo giá đất nông nghiệp và giá đất tính theo giá đất ở.
Bạn chưa cung cấp thông tin về mảnh đất vườn trên thuộc loại đất nông nghiệp nào và mảnh đất nằm cụ thể trong khu vực nào của xã Thuận An. Dưới đây là bảng giá đất nông nghiệp và bảng giá đất ở thuộc nông thôn và đô thị tại Thị xã Thuận An, bạn có thể áp dụng công thức trên để tính giá tiền mà bạn phải nộp khi chuyển sang đất thổ cư:
Vị trí | Đơn giá chuẩn theo khu vực (ĐVT: 1.000 đ/m2) | |
Khu vực 1 | Khu vực 2 | |
1. Đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: | ||
Vị trí 1 | 290 | 260 |
Vị trí 2 | 260 | 220 |
Vị trí 3 | 200 | 180 |
Vị trí 4 | 150 | 150 |
2. Đất trồng cây lâu năm và đất nông nghiệp khác: | ||
Vị trí 1 | 350 | 310 |
Vị trí 2 | 310 | 270 |
Vị trí 3 | 220 | 200 |
Vị trí 4 | 160 | 160 |
Bảng giá đất ở tại nông thôn:
Vị trí | Đơn giá chuẩn theo khu vực (ĐVT: 1.000 đ/m2). | |
Khu vực 1 | Khu vực 2 | |
Vị trí 1 | 2.220 | 1.580 |
Vị trí 2 | 1.580 | 1.300 |
Vị trí 3 | 950 | 850 |
Vị trí 4 | 650 | 650 |
Bảng giá đất ở tại đô thị ở các phường: An Phú, An Thạnh, Bình Chuẩn, Bình Hòa, Bình Nhâm, Hưng Định, Lái Thiêu, Thuận Giao, Vĩnh Phú.
Loại đô thị | Loại đường phố | Mức giá chuẩn theo vị trí (ĐVT: 1.000 đ/m2). | |||
Vị trí 1 | Vị trí 2 | Vị trí 3 | Vị trí 4 | ||
IV | Loại 1 | 10.560 | 4.140 | 2.160 | 1.440 |
Loại 2 | 7.920 | 3.450 | 1.600 | 1.200 | |
Loại 3 | 5.280 | 2.070 | 1.450 | 1.000 | |
Loại 4 | 2.640 | 1.840 | 1.350 | 900 | |
Loại 5 | 1.900 | 1.550 | 1.200 | 870 |
Trân trọng ./.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đóng các loại thuế gì ?
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162
Trả lời:
Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Luật Minh Khuê xin được tư vấn cụ thể như sau:
1. Căn cứ theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có qui định như sau : Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; - Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.
Đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bạn có thể tham khảo QUYẾT ĐỊNH Số: 89/2010/QĐ-UBND về ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính là giá đất được UBND tỉnh, TP trực thuộc TW công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm.
Hồ sơ (tài liệu) địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến là căn cứ để cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất và các khoản thu khác mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp.
Bạn có thể liên hệ với cơ quan thuế tại địa phương để biết rõ hơn về giá đất và cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Để xin giấy phép xây dựng nhà ở, bạn cần chuẩn bị và nộp hồ sơ tại UBND Củ Chi, gồm: (i) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu); (ii) Bản sao (có chứng thực) những giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp lệ; (iii) Bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở; (iv) Bản sao giấy CMND, sổ hộ khẩu. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND sẽ cấp giấy phép xây dựng cho bạn.
Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở là 50.000đ/giấy. Hiện nay mức thu lệ phí xây dựng tại mỗi địa phương trên cả nước là khác nhau. Theo quy định tại Thông tư 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài chính, thẩm quyền quyết định mức thu thuộc về Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bạn có thể liên hệ với cơ quan Tài nguyên Môi trường và Quản lý đô thị tại địa phương để biết thêm chi tiết.
>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
3. Tư vấn chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162
Trả lời:
1. Có nên mua đất không
Bạn nên xem ở địa phương bạn có quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất đối với phần đất mà bạn định mua hay không nếu như đất có quy hoạch sử dụng đất thì bạn không nên mua vì nếu mua đất trong diện quy hoạch mảnh đất đó có thể bị nhà nước thu hồi
2. Về việc chuyển đổi đất
Bạn hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất tuy nhiên sẽ phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp huyện cho phép theo quy định tại điều 57 Luật đất đai năm 2013 vì bạn muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở :
"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
4. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất trồng lúa
Trả lời:
“Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản;b) …”
Theo Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 :
“Những hành vi bị nghiêm cấm :
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, việc cán bộ xã trả lời như vậy là sai vì không đầy đủ thông tin và ngoài ra cán bộ xã còn thiếu trách nhiệm trong vấn đề giải thích và hướng dẫn anh làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo đó, anh không được tự ý sử dụng đất không đúng mục đích, tức là anh không được tự chuyển diện tích đất trồng lúa thành đất trồng các loại cây khác.
Trường hợp anh muốn chuyển mục đích phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đây là những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Điều 59 luật đất đai 2013 quy định về:
”Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”
Ngoài ra, nếu anh chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất hoặc với UBND xã nơi có đất.
Những thủ tục mà anh cần phải làm trong trường hợp này gồm:
5. Tư vấn điều kiện được chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?
Trả lời:
Hiện nay theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013có quy định:
"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."
Điều 57 Luật Đất đai quy định:
"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."
Vì vậy bạn có thể liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường nơi có đất để biết quy hoạch sử dụng đất của địa phương và xem đất của bạn có thể chuyển mục đích được hay không. Nếu được bạn sẽ thực hiện trình tự, thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 69 Nghị định 43/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định:
"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài gọi 1900.6162.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê