1. Khái niệm điều khoản đáo hạn khi bán
Điều khoản đáo hạn khi bán (Tiếng Anh là Due-on-sale) được hiểu là một điều khoản trong hợp đồng thế chấp. Điều khoản này yêu cầu bên thế chấp (bên vay) sẽ phải trả hết số nợ (lãi và gốc) còn lại cho bên nhận thế chấp (bên cho vay) khi bán (chuyển nhượng) tài sản đảm bảo thế chấp. Trong hợp đồng thế chấp có điều khoản đáo hạn khi bán, các khoản thế chấp của tài sản bảo đảm thế chấp sẽ không bị chuyển qua cho người mua (mới) tài sản này. Điều khoản này còn được gọi là "điều khoản thúc đẩy" - acceleration clause.
2. Đặc điểm của điều khoản Đáo hạn khi bán
Điều khoản đáo hạn khi bán cho phép người cho vay yêu cầu hoàn trả toàn bộ khoản vay nếu người đi vay bán tài sản thế chấp được sử dụng để đảm bảo khoản vay của họ. Loại điều khoản này được sử dụng trong thế chấp nhà và ngăn chủ nhà bán nhà trước khi trả nợ. Nếu bên vay cố gắng bán tài sản mà không được sự đồng ý của bên cho vay thì bên cho vay có quyền tịch thu tài sản đó.
Điều khoản này trái ngược với điều khoản thế chấp giả định. Thế chấp giả định (tiếng Anh là Assumable Mortgage) là một loại điều khoản trong các thỏa thuận tài chính, trong đó một khoản thế chấp chưa thanh toán và các điều khoản của nó được chuyển từ chủ sở hữu hiện tại sang người mua. Bằng cách giả định khoản nợ còn lại thuộc chủ sở hữu trước đó, người mua có thể tránh việc chịu khoản thế chấp của chính họ. Điều khoản đáo hạn khi bán sẽ bảo vệ bên cho vay tránh khỏi trường hợp bất lợi khi lãi suất thị trường thay đổi (lãi suất thị trường giảm) vì khi bên cho vay được hoàn trả toàn bộ số tiền nợ còn lại, bên cho vay sẽ nhận được toàn bộ lợi tức đầu tư của họ. Người mua tài sản thế chấp mới sẽ phải thế chấp với một mức lãi suất mới, dựa trên lãi suất thị trường hiện nay. Cụ thể:
Với điều khoản đáo hạn khi bán, bên vay sẽ không thể chuyển giao khoản thế chấp cho người mua mới khi bán tài sản thế chấp như trong hợp đồng có điều khoản thế chấp giả định. Thay vào đó, họ phải sử dụng số tiền bán được để thanh toán khoản thế chấp và người mua mới sẽ phải tự mình có được một khoản thế chấp mới. Theo cách đó, điều khoản đáo hạn khi bán đặc biệt có lợi đối với bên nhận thế chấp vì nó sẽ bảo vệ bên cho vay (hoặc chủ sở hữu của thế chấp) khỏi rủi ro trong trường hợp khoản thế chấp sẽ bị chuyển cho chủ sở hữu mới vào thời điểm mà lãi suất thị trường hiện hành cao hơn lãi suất của thế chấp cũ. Thay vào đó, người mua mới sẽ phải nhận một khoản thế chấp mới với lãi suất hiện tại.
Loại điều khoản này rất phổ biến đối với các khoản vay thế chấp tại Mỹ. Trong thời kỳ lạm phát và lãi suất ngày càng tăng, bên cho vay phải trả nhiều tiền hơn để vay tiền, trong khi họ nhận được một tỷ suất sinh lợi cố định, thấp hơn thị trường cho các khoản cho vay hiện tại của họ. Các điều khoản đáo hạn khi bán cung cấp sự bảo vệ khỏi rủi ro lạm phát và rủi ro thị trường vì chúng cho phép người cho vay nhận được sự điều chỉnh lãi suất có lợi trước khi khoản thế chấp đáo hạn.
Tuy nhiên không phải lúc nào bên cho vay cũng sẽ yêu cầu điều khoản đáo hạn khi bán trong hợp đồng. Họ sẽ đánh giá rủi ro dựa trên hồ sơ của người vay và bao gồm hoặc loại bỏ các biện pháp bảo vệ pháp lý trong hợp đồng thế chấp, điều chỉnh các yếu tố thương mại và xem xét giao dịch khoản vay tổng thể khi gia hạn thế chấp.
Ví dụ, trong một thị trường nhà ở yếu kém, người cho vay có thể có lợi hơn nếu họ cho phép người mua mới nhận thế chấp cũ vì có thể rủi ro về khả năng người vay ban đầu sẽ vỡ nợ cao. Hoặc trong trường hợp nếu căn nhà đã giảm giá trị đáng kể và việc bán nó không mang lại đủ tiền để trang trải khoản nợ, người cho vay có thể chấp nhận thanh toán ít hơn toàn bộ để bù đắp ít nhất một phần số tiền nợ.
3. Các ngoại lệ của điều khoản đến hạn khi bán
Theo Đạo luật Garn-St Germain năm 1982, ngay cả khi các bên đã thỏa thuận điều khoản đáo hạn khi bán trong hợp đồng thế chấp của mình, vẫn có một số trường hợp miễn trừ cụ thể sẽ không yêu cầu bênvay phải trả hết số dư thế chấp khi bán:
- Ly hôn hoặc ly thân hợp pháp : Nếu người vay nộp đơn ly hôn hoặc ly thân hợp pháp, tài sản có thể được chuyển nhượng cho vợ / chồng hoặc con cái. Khi bên vay ly hôn hoặc ly thân và quyền sở hữu giữa vợ hoặc chồng thay đổi (ví dụ, tài sản thuộc sở hữu chung và trở thành sở hữu của một vợ / chồng duy nhất), người cho vay không thể thực thi điều khoản bán đến hạn.
- Thừa kế: Nếu người vay ban đầu chết và chỉ định một người họ hàng là người thừa kế tài sản, thì điều khoản bán đến hạn sẽ không được sử dụng.
- Ủy thác còn sống: Nếu tài sản được chuyển vào một quỹ tín thác có thể thu hồi còn sống (mà FYI, về mặt kỹ thuật thay đổi quyền sở hữu tài sản) và người vay được chỉ định là người thụ hưởng của ủy thác, thì điều khoản bán đến hạn sẽ không có hiệu lực. .
Lưu ý, những ngoại lệ này đối với điều khoản đáo hạn bán khi chỉ áp dụng khi vợ / chồng, con cái, người thừa kế hoặc người thụ hưởng được đề cập sử dụng tài sản thế chấp cho bản thân mình. Nếu họ chọn thuê hoặc bán nhà, điều khoản đến hạn bán sẽ có hiệu lực ngay lập tức.
4. Ví dụ về điều khoản đáo hạn khi bán
A và B là vợ chồng, họ đồng sở hữu một ngôi nhà với khoản thế chấp là 100.000 đô la. Khoản thế chấp này có thỏa thuận điều khoản đáo hạn khi bán. Điều này có nghĩa là nếu cặp vợ chồng bán nhà, họ có thể phải hoàn trả toàn bộ số dư nợ thế chấp của họ bao gồm cả tiền gốc và lãi suất.
Sau vài năm, A và B ly hôn. Khi phân chia tài sản, A và B quyết định B trở thành chủ sở hữu duy nhất của ngôi nhà. Vì họ đã là vợ chồng nên việc chuyển nhượng không kích hoạt điều khoản đến hạn bán. Theo đó B có thể nhận toàn bộ quyền sở hữu căn nhà và tiếp tục thanh toán khoản thế chấp ban đầu.
Năm sau, giá nhà đất tăng, và B quyết định bán nhà cho C. Vì C không nằm trong bất kỳ trường hợp ngoại lệ nào, nên B phải có khả năng hoàn trả số dư còn lại trên khoản thế chấp khi kết thúc giao dịch mua bán. Tùy thuộc vào thị trường nhà ở tại thời điểm bán, người cho vay có thể chọn hoặc không thực thi điều khoản bán đến hạn.
5. Rủi ro đối với bên vay nếu cố gắng lách điều khoản đáo hạn khi bán
Nhiều người mua sẽ cố gắng lách điều khoản đáo hạn khi bán bằng cách đưa ra khả năng để được vay thế chấp. Một khoản vay thế chấp bao quanh về cơ bản là một khoản vay nhỏ bao gồm chi phí của khoản vay hiện có, cộng với chi phí của bất kỳ vốn chủ sở hữu nào trong tài sản. Với một trong các khoản vay này, người mua có trách nhiệm trả góp đều đặn cho người bán. Khi đó, người bán có trách nhiệm sử dụng một phần khoản thanh toán đó để trả khoản vay cầm cố ban đầu.
Trong một số trường hợp, chứng thư ủy thác sẽ được chuyển cho người mua. Khi điều đó xảy ra, một khoản thế chấp sẽ được áp dụng đối với số tiền của khoản vay thế chấp hiện có, cộng với bất kỳ số tiền bổ sung nào mà người mua mới nợ người bán. Theo truyền thống, thế chấp gói sẽ có lãi suất cao hơn so với khoản vay mua nhà chính để người bán có thể kiếm được một khoản lợi nhuận nhỏ để đổi lấy rắc rối.
Việc bao bọc xung quanh thế chấp ít nhiều cho phép người bán và người vay xoay quanh điều khoản bán nhà đến hạn bởi vì, miễn là khoản vay mua nhà chính vẫn được thanh toán kịp thời, người cho vay khó có thể thực hiện điều khoản đến hạn. Tuy nhiên, việc đồng ý với giải pháp thay thế điều khoản thế chấp do khi bán này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thứ nhất, nếu người mua ngừng thanh toán đối với khoản thế chấp bao quanh, thì người bán sẽ vẫn chịu trách nhiệm thanh toán khoản vay ban đầu của họ. Thứ hai, nếu người cho vay phát hiện ra việc chuyển nhượng chứng thư, cuối cùng họ có thể thực hiện quyền của mình đối với điều khoản bán đến hạn và sau đó khoản vay sẽ cần được hoàn trả đầy đủ.
. . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
