Mục lục bài viết

Trong bối cảnh Luật Đất đai mới được ban hành và có nhiều điểm đổi mới quan trọng, các quy định liên quan đến tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm ngày càng được quan tâm. Đặc biệt, điều kiện bán tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này không chỉ liên quan đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất mà còn tác động trực tiếp đến công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Việc làm rõ các điều kiện pháp lý khi thực hiện giao dịch bán tài sản gắn liền với đất giúp bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và hạn chế rủi ro pháp lý trong thực tiễn áp dụng.

1. Tài sản gắn liền với đất là gì?

Khái niệm tài sản gắn liền với đất được quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật đất đai năm 2024. Theo đó, khái niệm tài sản gắn liền với đất được quy định như sau: 

"2. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu".

Như vậy, căn cứ khoản 2 Điều 131 Luật Đất đai năm 2024, tài sản gắn liền với đất được hiểu là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đây là những tài sản được tạo lập hợp pháp trên thửa đất, có mối liên hệ chặt chẽ, không thể tách rời với đất về mặt sử dụng và giá trị pháp lý. Việc đăng ký tài sản gắn liền với đất nhằm xác lập quyền sở hữu của chủ thể, làm cơ sở để Nhà nước quản lý thống nhất, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trong các giao dịch dân sự, hành chính.

Trong thực tế, một hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở và xây dựng nhà ở riêng lẻ trên thửa đất đó; khi chủ sở hữu thực hiện đăng ký nhà ở theo quy định, thì căn nhà này được xác định là tài sản gắn liền với đất. Tương tự, một doanh nghiệp được thuê đất để sản xuất, sau đó đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho chứa hàng và đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng, thì các công trình này cũng là tài sản gắn liền với đất. Những tài sản này sẽ được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, làm căn cứ cho việc thế chấp, chuyển nhượng hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm theo Luật đất đai mới

Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm được quy định tại Điều 46 Luật đất đai năm 2024. Theo Điều 46 Luật đất đai năm 2024 điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được quy định như sau: 

"Điều 46. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

3. Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều này và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật này.

4. Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

5. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản".

Theo Điều 46 Luật Đất đai năm 2024, việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý chặt chẽ.

Trước hết, tài sản gắn liền với đất phải được tạo lập hợp pháp và đã đăng ký theo quy định của pháp luật, nhằm bảo đảm tính minh bạch và quyền sở hữu hợp pháp của bên bán. Đồng thời, công trình xây dựng phải được hoàn thành đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và phù hợp với dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc chấp thuận. Quy định này nhằm ngăn chặn việc mua bán tài sản hình thành trái phép hoặc chưa hoàn thiện pháp lý. Ngoại lệ chỉ đặt ra trong trường hợp thực hiện theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ thực tiễn, một doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước để xây dựng nhà xưởng sản xuất chỉ được bán nhà xưởng đó khi công trình đã hoàn công đúng giấy phép xây dựng. Điều này góp phần bảo đảm trật tự quản lý đất đai và đầu tư xây dựng.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên, khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai năm 2024 còn quy định thêm điều kiện đặc thù khi bán cả tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Theo đó, người thuê đất phải đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng chưa được khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi tài chính chính đáng của người đang thuê đất khi chuyển giao tài sản cho chủ thể khác. Đồng thời, nó tạo sự liên thông, kế thừa nghĩa vụ và quyền lợi giữa bên bán và bên mua. Trong thực tế, một cá nhân thuê đất của Nhà nước mở cơ sở sản xuất và đã ứng trước chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng có thể bán lại nhà xưởng cùng quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác. Doanh nghiệp mua lại sẽ tiếp tục được hưởng khoản tiền đã ứng trước nhưng chưa khấu trừ hết. Cách quy định này góp phần khuyến khích đầu tư và bảo đảm công bằng trong quan hệ đất đai.

Điều 46 Luật Đất đai năm 2024 cũng xác định rõ quyền và nghĩa vụ của người mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm. Theo đó, người mua được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định. Trường hợp tài sản bán là công trình xây dựng đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Ngoài ra, đối với dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thuê đất trả tiền hằng năm, việc bán tài sản còn phải đáp ứng điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản. Ví dụ, một doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp có thể bán lại nhà xưởng trong khu đó khi đáp ứng đủ điều kiện pháp luật liên quan. Người mua tiếp tục thuê đất của Nhà nước và sử dụng theo mục đích đã được xác định. Qua đó, quy định này bảo đảm sự ổn định, liên tục trong sử dụng đất và khai thác tài sản.

3. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, pháp luật ghi nhận tính độc lập tương đối giữa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận dùng riêng quyền sử dụng đất hoặc riêng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không bắt buộc phải bảo đảm đồng thời cả hai. Quy định này tạo sự linh hoạt trong việc lựa chọn tài sản bảo đảm, phù hợp với nhu cầu thực tiễn của các chủ thể. Đối với tài sản gắn liền với đất không thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập chủ yếu dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm. Trường hợp đặc biệt như cây hằng năm hoặc công trình tạm, pháp luật xác định đây là đối tượng áp dụng cơ chế bảo đảm bằng động sản. Cách tiếp cận này góp phần bảo đảm tính khả thi và thống nhất trong việc xử lý tài sản bảo đảm.

Theo khoản 3 và khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, khi quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đang là bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề và được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn tiếp tục có hiệu lực đối với mọi chủ thể. Quy định này nhằm bảo vệ sự ổn định của các quyền dân sự đã được xác lập, tránh làm ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của bên thứ ba.

Đồng thời, pháp luật khẳng định việc bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai không được áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Điều này xuất phát từ đặc thù pháp lý của quyền sử dụng đất là quyền được Nhà nước trao và gắn với điều kiện pháp lý chặt chẽ. Qua đó, quy định giúp hạn chế rủi ro pháp lý và bảo đảm an toàn cho các giao dịch bảo đảm. Nhìn chung, Điều 10 đã cụ thể hóa nguyên tắc phân định rõ ràng giữa các loại quyền và tài sản trong quan hệ bảo đảm.

4. Ý nghĩa của quy định về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm 

Quy định về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quản lý chặt chẽ quỹ đất thuộc sở hữu toàn dân, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể liên quan. Trước hết, quy định này giúp phân biệt rõ giữa quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất thuê, tránh tình trạng lợi dụng việc mua bán tài sản để chuyển nhượng trái phép quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, các điều kiện cụ thể tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho các giao dịch, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện phát sinh trong thực tiễn. Quy định này còn góp phần bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Đồng thời, nó giúp Nhà nước kiểm soát hiệu quả việc khai thác, sử dụng đất cho thuê, nhất là đất thuê trả tiền hằng năm. Qua đó, quy định về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất không chỉ bảo đảm kỷ cương pháp luật đất đai mà còn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

5. Kết luận

Như vậy, các quy định của Luật Đất đai năm 2024 về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thể hiện rõ vai trò quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai. Việc đặt ra những điều kiện cụ thể nhằm bảo đảm việc chuyển dịch tài sản diễn ra đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định. Đồng thời, quy định này góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng trái phép quyền sử dụng đất dưới hình thức bán tài sản. Bên cạnh đó, quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê đất cũng được ghi nhận và bảo vệ thông qua các cơ chế pháp lý rõ ràng. Các chủ thể tham gia giao dịch buộc phải tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ tài chính và điều kiện pháp luật liên quan. Điều này giúp tăng cường tính minh bạch và an toàn pháp lý trong các giao dịch về đất đai. Mặt khác, quy định còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất được Nhà nước cho thuê. Trong thực tiễn áp dụng, việc hiểu đúng và vận dụng thống nhất các điều kiện bán tài sản gắn liền với đất là yêu cầu cần thiết. Qua đó, góp phần bảo đảm trật tự pháp lý và sự ổn định trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.