1. Tài sản là gì?

Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa về tài sản, cụ thể như sau:

"Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai".

* Những điều kiện để tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản

Tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản khi thỏa mãn các điều kiện sau đây:

- Tài sản phải là tài sản được phép giao dịch: Các chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản chỉ được giao kết mua bán những tài sản không thuộc danh mục cấm theo quy định của pháp luật. Dù pháp luật quy định tiền cũng là một loại tài sản, tuy nhiên tiền là phương tiện thanh toán, không phải đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản. Trong lĩnh vực thương mại, một số hàng hóa bị cấm như: các chất ma túy, các loại pháo,…

- Tài sản phải được xác định cụ thể: Tính xác định cụ thể áp dụng với cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Đối với tài sản là vật thì được xác định thông qua số lượng, đặc điểm… Đối với tài sản là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh thuộc quyền sở hữu của bên bán. Đối với tài sản hình thành trong tương lai thì bên bán phải có căn cứ chứng minh là vật đó đang hoặc chuẩn bị được hình thành;

- Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Khi đối tượng của hợp đồng là tài sản đang có tranh chấp về quyền sở hữu, thì bên bán có thể không có quyền bán tài sản được pháp luật công nhận, từ đó, dẫn đến hợp đồng mua bán tài sản bị vô hiệu và người mua không đạt được mục đích mua tài sản của mình.

- Tài sản không phải là tài sản đang bị kê biên để thi hành án: Kê biên tài sản thường được áp dụng khi người phải thi hành án phải thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành nhưng không tự nguyện thi hành. Nói cách khác, khi bị áp dụng biện pháp kê biên tài sản, quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu sẽ bị hạn chế. Do đó, tài sản đang bị kê biên không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản.

- Tài sản không phải là tài sản đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác: Pháp luật Việt Nam công nhận 9 biện pháp bảo đảm bao gồm cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản. Đối với từng biện pháp, quyền và nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ được quy định cụ thể, trong đó có những trường hợp, bên có nghĩa vụ không có quyền bán tài sản bảo đảm hoặc chỉ có quyền bán tài sản bảo đảm trong trường hợp bên có quyền đồng ý.

- Tài sản là tài sản hạn chế giao dịch thì việc mua bán phải tuân theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó.

2. Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản

Mua bán tài sản là hoạt động không thể thiếu trong cuộc sống hàng ngày từ xưa đến nay. Hoạt động mua bán tài sản được diễn ra đa dạng, thường xuyên và liên tục. Tài sản được mua bán có khi chỉ là những vật dụng thiết yếu hàng ngày, mà cũng có khi mang giá trị lớn như nhà ở, quyền sử dụng đất,… Tùy vào đối tượng mua bán và mục đích của chủ thể, bên bán và bên mua có thể giao kết hợp đồng mua bán tài sản bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi pháp lý cụ thể. Tuy vậy, trong những trường hợp pháp luật quy định về hình thức của hợp đồng bằng văn bản thì các bên phải tuân theo hình thức đó thì hợp đồng mới có hiệu lực.

Ta có thể định nghĩa về hợp đồng mua bán tài sản như sau:

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Bên bán và bên mua có thể là cá nhân hoặc tổ chức được thành lập theo đúng quy định của pháp luật.

3. Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản có thể gồm các nội dung chính sau:

- Đối tượng của hợp đồng: Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là các tài sản đáp ứng được các điều kiện như đã phân tích ở trên. Thỏa thuận về tài sản mua bán có thể bao gồm các thỏa thuận về tên tài sản, xuất xứ, số lượng, chất lượng, các hồ sơ, tài liệu đi kèm tài sản (nếu có).

- Giá của tài sản: Giá của tài sản bao gồm các thỏa thuận về giá bán tài sản (giá bán có thể chưa bao gồm VAT) và các chi phí khác (nếu có).

- Phương thức và thời hạn thanh toán: Việc thanh toán có thể được thực hiện bằng phương thức tiền mặt hoặc chuyển khoản. Bên mua có thể thanh toán trước hoặc sau khi nhận hàng, thanh toán một lần hoặc nhiều lần, tùy vào thỏa thuận của hai bên.

- Thời gian, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng.

- Các bên có thể thỏa thuận về các nội dung của hợp đồng không trái với quy định của pháp luật. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì các bên sẽ áp dụng những quy định của pháp luật trong quá trình thực hiện hợp đồng.

4. Những lưu ý khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản

Cần lưu ý những nội dung cơ bản sau:

- Trong một số trường hợp, một hoặc hai chủ thể của hợp đồng chưa thực hiện được ngay lập tức nghĩa vụ của mình (bên mua chưa thực hiện được nghĩa vụ thanh toán, bên bán chưa thực hiện được nghĩa vụ giao hàng,…), các bên có thể thỏa thuận áp dụng một số biện pháp bảo đảm như: đặt cọc, thế chấp,….

- Bên mua cần tìm hiểu kĩ về tài sản và chủ sở hữu của tài sản. Tài sản đó có nguồn gốc rõ ràng hay không? Tài sản thuộc sở hữu của một người hay nhiều người? Trong trường hợp tài sản không có nguồn gốc rõ ràng (đặc biệt là động sản không phải đăng kí quyền sở hữu), bên mua không nên giao kết hợp đồng mua bán tài sản, vì có thể bên bán đã chiếm hữu tài sản trái pháp luật bằng cách trộm cắp, cướp giật,… Trong các trường hợp này, dù bên mua và bên bán đã thực hiện xong hợp đồng mua bán tài sản, chủ sỡ hữu của tài sản vẫn có quyền đòi lại tài sản đó. Nếu tài sản là tài sản riêng, thì chủ sở hữu tài sản hoặc người có quyền bán là bên bán trong hợp đồng mua bán tài sản. Nếu tài sản là tài sản chung, việc mua bán tài sản đó cần có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu.

- Đối với tài sản phải đăng kí khi chuyển quyền sở hữu, sau khi thực hiện hợp đồng mua bán, bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu kể từ khi hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Theo quy định tài sản phải đăng kí bao gồm:

+ Đăng kí bất động sản

+ Đăng ký tàu biển

+ Đăng ký phương tiện nội thủy địa

+ Đăng ký tàu cá

+ Đăng ký phương tiện giao thông cơ giới đường bộ

+ Đăng ký xe, máy chuyên dùng thi công đường bộ

+ Đăng ký quyền sở hữu tàu bay

+ Đăng ký phương tiện giao thông đường sắt

+ Đăng ký di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia

+ Đăng ký tài sản là vũ khí, vật liệu nổ và công cụ hỗ trợ.

5. Mẫu hợp đồng mua bán tài sản

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

Số: … /2018/HĐMBTS

Căn cứ Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015;

Căn cứ Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14/06/2005;

Căn cứ …

Căn cứ nhu cầu và khả năng thực tế của các bên trong hợp đồng;

Hôm nay, ngày … tháng … năm 2018, tại …, chúng tôi gồm có:

Bên bán tài sản (Sau đây gọi tắt là bên A):

Tên tổ chức: …

Địa chỉ trụ sở: …

Mã số doanh nghiệp: …

Người đại diện theo pháp luật là ông/ bà: …

Chức vụ: …

Điện thoại: …

Email: …

(Trường hợp bên bán hoặc bên mua tài sản là cá nhân thì được ghi như sau):

Họ và tên: …

Năm sinh: …/ …/ …

Chứng minh nhân dân số …, ngày cấp …/ …/ …, nơi cấp: …

Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: …

Chỗ ở hiện tại: …

Điện thoại: …

Email: …

Bên mua tài sản (Sau đây gọi tắt là bên B):

Tên tổ chức: …

Địa chỉ trụ sở: …

Mã số doanh nghiệp: …

Người đại diện theo pháp luật là ông/ bà: …

Chức vụ: …

Điện thoại: …

Email: …

Hai bên thỏa thuận và đồng ý ký kết hợp đồng mua bán tài sản với các điều khoản như sau:

Điều 1. Đối tượng của hợp đồng

1. Tài sản mua bán: …

2. Chủng loại tài sản mua bán: …

3. Số lượng tài sản mua bán: …

4. Chất lượng của tài sản mua bán: …

Điều 2. Giá và phương thức thanh toán

1. Giá mua bán tài sản nêu tại Điều 1 của hợp đồng này là: … đồng (Bằng chữ: … đồng).

2. Phương thức thanh toán: …

(Bên A và bên B có thể thoả thuận phương thức thanh toán bằng chuyển khoản qua ngân hàng hoặc thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt hoặc bằng phương thức thanh toán khác).

3. Thời hạn thanh toán:

Đợt 1: Bên B thanh toán tiền mua tài sản cho bên A trước ngày …/ …/ … với số tiền là: … đồng (Bằng chữ: … đồng).

Đợt 2: Bên B thanh toán tiền mua tài sản cho bên A trước ngày …/ …/ … với số tiền là: … đồng (Bằng chữ: … đồng).

Dợt 3: …

Điều 3. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng mua bán

1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán:

Hợp đồng này được thực hiện kể từ ngày bên A và bên B ký kết và chấm dứt khi bên A hoàn thành các nghĩa vụ về tài sản cho bên B, đồng thời bên B hoàn thành các nghĩa vụ về thanh toán cho bên A theo quy định tại hợp đồng này.

Thời hạn bên A giao tài sản cho bên B là: … ngày, kể từ ngày …/ …/ …

Thời hạn bên B thanh toán Đợt … cho bên A là: … ngày, kể từ ngày …/ …/ …

(Hoặc bên A có thể thoả thuận với bên B về việc thanh toán tại thời điểm nhận tài sản hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản (nếu có)).

2. Địa điểm giao nhận tài sản:

Bên A giao tài sản cho bên B và bên B nhận tài sản cho bên A tại: …

3. Phương thức giao nhận tài sản:

Tài sản mua bán được bên A giao cho bên B nhận một lần hoặc … lần và trực tiếp.

(Hoặc tài sản sẽ được giao nhận theo một phương thức cụ thể khác do bên A và bên B thỏa thuận trong hợp đồng)

Điều 4. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên

1. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên A:

- Giao tài sản theo quy định tại Điều 1 của hợp đồng này, kèm theo giấy tờ về quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản (nếu có) cho bên B theo quy định tại Điều 3 hợp đồng này.

- Thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản cho bên B theo quy định của pháp luật (nếu có).

- Cung cấp thông tin cần thiết về tài sản và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó cho bên B;

- Bảo hành đối với tài sản mua bán trong thời hạn bảo hành là … tháng, kể từ ngày bên B nhận được tài sản;

- Sửa chữa tài sản và bảo đảm tài sản có đủ các tiêu chuẩn chất lượng hoặc có đủ các đặc tính đã cam kết với bên B.

- Các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật (nếu có).

2. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên B:

- Thanh toán tiền mua tài sản cho bên A theo đúng quy định tại Điều 3 hợp đồng này;

- Thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản và nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật, thuộc trách nhiệm của bên B theo quy định tại hợp đồng này;

- Yêu cầu bên A sửa chữa tài sản không phải trả tiền đối với tài sản có khuyết tật hoặc trả lại tài sản và lấy lại tiền trong thời hạn bảo hành;

- Các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật (nếu có).

Điều 5. Cam đoan của các bên

1. Bên A cam đoan:

- Thông tin về tài sản đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;

- Tài sản thuộc trường hợp được bán tài sản theo quy định của pháp luật;

- Tại thời điểm giao kết hợp đồng này: Tài sản không có tranh chấp; Tài sản không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận ghi trong hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

- Những thông tin về bên B đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;

- Đã xem xét kỹ, biết rõ về tài sản nêu tại Điều 1 của hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản (nếu có);

- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này.

Điều 6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

1. Tiền lãi do chậm thanh toán: Trường hợp bên B không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả đó theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Bồi thường thiệt hại: Bên vi phạm nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật cho bên bị vi phạm (nếu có).

3. Phạt vi phạm hợp đồng: Bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền bằng 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm cho bên bị vi phạm.

Điều 7. Chi phí khác

Chi phí vận chuyển và chi phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu do bên A và bên B tự thỏa thuận và ghi cụ thể vào hợp đồng.

Điều 8. Phương thức giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu có vấn đề phát sinh cần giải quyết, thì bên A và bên B tiến hành thỏa thuận và thống nhất giải quyết kịp thời, hợp tình và hợp lý. Trường hợp bên A và bên B không thỏa thuận được thì một trong các bên có quyền khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều 9. Các thoả thuận khác

Hợp đồng này được mặc nhiên chấm dứt và thanh lý khi bên A hoàn thành các nghĩa vụ về tài sản cho bên B, đồng thời bên B hoàn thành các nghĩa vụ về thanh toán cho bên A theo quy định tại hợp đồng này.

Bên A và bên B đồng ý thực hiện theo đúng các điều khoản trong hợp đồng này và không nêu thêm điều kiện gì khác.

Hợp đồng này được lập thành … bản, mỗi bản gồm … trang, có giá trị pháp lý như nhau và được giao cho bên A … bản, bên B … bản./.

BÊN B
(Ký, họ tên và đóng dấu (nếu có))

Nguyễn Văn B
BÊN A
(Ký, họ tên và đóng dấu (nếu có))

Nguyễn Văn A