1. Nợ tiền sử dụng đất có đượng sang tên sổ đỏ không?

Thưa luật sư, xin hỏi: Luật Đất đai 2013 quy định rõ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, tặng cho. Vậy có được chuyển nhượng, tặng cho khi người có quyền sử dụng đất đang nợ tiền sử dụng đất ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi:1900.6162

Trả lời:

1. Chưa nộp tiền sử dụng đất thì không được sang tên Sổ đỏ ?

Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, tặng cho, cụ thể:

Thứ nhất, điều kiện về bên chuyển nhượng

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp.

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Cụ thể.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thứ hai, Điều kiện bên nhận chuyển nhượng (bên mua)

Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, dù bên chuyển nhượng có đủ điều kiện nhưng việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ không hợp pháp nếu bên nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện. Hay nói cách khác, bên nhận chuyển nhượng thuộc một trong những trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho thì không được sang tên.

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Không được sang tên khi nợ tiền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.

Như vậy, trường hợp đang nợ tiền sử dụng đất thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho… khi nộp đầy đủ số tiền còn nợ. Để sang tên nhanh chóng hãy xem và thực hiện theo hướng dẫn

2. Có được thêm tên con vào Sổ đỏ, Sổ hồng?

Với mục đích chuyển quyền sử dụng đất cho con thì cha mẹ có thể đề nghị thêm tên con vào Sổ đỏ không hay bắt buộc phải chuyển nhượng, tặng cho hoặc để lại thừa kế quyền sử dụng đất?

Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có bất kỳ quy định, thủ tục nào để bổ sung tên con vào Giấy chứng nhận. Điều này được thể hiện tại quy định ghi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận như sau:

Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định cách ghi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng sau:

- Cá nhân trong nước.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Hộ gia đình sử dụng đất (không ghi tên thành viên trong gia đình, chỉ ghi tên chủ hộ nếu chủ hộ là người sử dụng đất).

- Vợ chồng khi có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung.

- Tổ chức trong nước.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

- Cơ sở tôn giáo.

- Cộng đồng dân cư.

Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận

1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Cá nhân trong nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:..."; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "Giấy khai sinh số….";

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi "Hộ chiếu số:..., nơi cấp:..., năm cấp:..."; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có);

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

đ) Tổ chức trong nước thì ghi tên tổ chức; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập, công nhận tổ chức hoặc giấy chứng nhận hoặc giấy phép, về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập hoặc giấy chứng nhận, giấy phép về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức tại Việt Nam;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;

h) Cơ sở tôn giáo thì ghi tên của cơ sở tôn giáo và địa chỉ nơi có cơ sở tôn giáo;

i) Cộng đồng dân cư thì ghi tên của cộng đồng dân cư (do cộng đồng dân cư xác định, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận) và địa chỉ nơi sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư

Như vậy, khi cha mẹ muốn con có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không được bổ sung tên con vào Giấy chứng nhận.

3. Làm thế nào để ghi tên con vào sổ đỏ ?

Khi cha mẹ là người sử dụng đất thì có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất của mình cho con, cụ thể:

- Nếu cha mẹ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho con phải thực hiện theo 03 bước sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (miễn thuế, lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải khai thuế, lệ phí trước bạ).

Bước 3: Đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai (đăng ký biến động đất đai).

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất thì trước khi chuyển nhượng, tặng cho phải đề nghị tách thửa.

Xem chi tiết tại: Thủ tục sang tên Sổ đỏ từ cha mẹ sang con

- Nếu cha, mẹ để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho con thì có 02 hình thức là theo di chúc, theo pháp luật.

* Khi lập di chúc phải lưu ý về những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc quy định tại Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này”.

Như vậy, mặc dù di chúc hợp pháp nhưng có một số người thừa kế sẽ không phụ thuộc vào nội dung của di chúc gồm: Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng, con thành niên mà không có khả năng lao động. Hay nói cách khác, khi lập di chúc để lại toàn bộ nhà đất cho một người con nhưng cá nhân đó có con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con thành niên mà không có khả năng lao động thì vẫn bị chia lại di sản.

4. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình ?

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Theo đó, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:

- Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung…

Khi có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện.

Khi cấp sổ, chủ sổ hộ khẩu sẽ đứng tên trên sổ đỏ. Cụ thể:

Điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định ghi tên tại trang 1 của Giấy chứng nhận như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình"

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”

Như vậy, nếu chủ hộ có quyền sử dụng đất chung với các thành viên khác trong hộ gia đình thì Giấy chứng nhận sẽ ghi tên chủ hộ.

5. Bán đất phải có sự đồng ý của các thành viên:

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”

Theo đó, đối với trường hợp hộ gia đình là người sử dụng đất thì khi chuyển nhượng, tặng cho…phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

>> Xem thêm:  Việc đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được thực hiện như thế nào theo quy định của Luật đất đai năm 2013 ?

2. Cách tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất?

Kính chào Luật sư, xin hỏi: Tôi xin có mọt câu hỏi như sau, mong Luật sư giải đáp. Tôi có một mảnh đất nông nghiệp đã sử dụng 5 năm, nay muốn chuyển mục đích sử dụng sang thành đất thổ cư. Luật sư hãy giúp tôi cách tính tiền sử dụng đất ?

Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất:

"Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức."

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

"b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Như vậy, nếu đất của bạn là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng thì khi chuyển sang đất ở tiền sử dụng đất được tính theo công thức: Diện tích đất chuyển mục đất x mức chênh lệch (giá đất ở với giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích).

Trân trọng cảm ơn!

>> Xem thêm:  Có được tách thửa đất khi chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất ?

3. Có được giảm tiền sử dụng đất lần hai ?

Xin chào Luật sư! Tôi có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: ông A có 2 thửa đất trong 1 xã, thửa thứ nhất do bố mẹ để lại năm 2000 có nhà từ 1998 đã được cấp bìa đỏ 400m2 đất ở năm 2003 và nộp tiền sử dụng đất.
Thửa 2 do ông tự khai phá năm 1997 và xây nhà ở năm 2003 đến 2015 xin cấp bìa đỏ với diện tích 250m2 đất ở (hạn mức ở xã là 400m2). ông A là dân tộc sán dìu nên 2015 khi làm thủ tục giảm tiền sử dụng đất đã được UBND xã xác nhận thuộc đối tượng giảm 50% tiền sử dụng đất theo quy định khoản 1 điều 12 nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Nhưng khi chuyển hồ sơ sang chi cục thuế họ nói không đủ điều kiện giảm vì là công nhận quyền sử dụng đất lần 2, phải là lần đầu mới được giảm. Vậy luật sư cho hỏi như vậy có đúng? Theo điều 10 nghị định 45 thì chỉ được giảm 1 lần/1hộ nhưng ông A đã được giảm lần nào đâu. Thứ hai là ông B có 1 mảnh đất nông nghiệp trồng mầu xin chuyển mục đích năm 2012 và được UBND huyện cho phép chuyển 200m2 thành đất ở và đã nộp tiền nhưng chưa làm thủ tục miễn giảm. Nhưng ông B lại có 1 thửa đất có nhà ở từ năm 2002 chưa cấp bìa đỏ đến 2015 xin cấp và được cấp 150m2 đất ở. ông B là dân tộc dao khi cấp bìa đỏ năm 2015 cho thửa 2 ông đã làm thủ tục xin giảm 50% tiền sử dụng đất và được UBND xã xác nhận như ông A. Nhưng khi chuyển hồ sơ sang chi cục thuế ông B cũng không được giảm 50% tiền vì họ nói ông đã chuyển mục đích và được cấp giấy 1 lần nên ko được giảm vì là lần 2.
Vậy mong luật sư tư vấn chi cục thuế nói như vậy ở 2 trường hợp có đúng ko? nếu ko đúng ông A, ông B nên khiếu nại với ai để được giải quyết theo chính sách miễn giảm ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời

Nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất được quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất như sau:

Điều 10. Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất

"1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở......"

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì việc miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ được thực hiện một lần trong ba trường hợp là: được nhà nước giao đất để làm nhà ở; chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở; được cấp giấy chứng nhậnn quyền sử dụng đất ở. Theo thông tin mà bạn cung cấp thì trường hợp hộ gia đình ông A và hộ gia đình ông B đều tương tự nhau. Nghĩa là đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một lần (lần này cả hai hộ đều không thực hiện thủ tục giảm tiền sử dụng đất). Đến lần chuyển mục đích sử dụng đất thứ hai thì được UBND xã quyết định giảm 50% tiền sử dụng đất nhưng bị cơ quan thuế không chấp nhận vì là lần chuyển mục đích sử dụng thứ hai.

Căn cứ theo quy định ở trên thì việc giảm tièn sử dụng đất không phụ thuộc vào việc người chuyển mục đích sử dụng đất đã từng chuyển mục đích sử dụng đất lần nào hay chưa mà nếu đáp ứng các điều kiện được giảm tiền sử dụng đất thì được giảm một lần. Như vây, cơ quan thuế từ chối việc giảm tiền sử dụng đất cho hai hộ ông A và ông B là trái với quy định của pháp luật về đất đai.

Luật đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất có quyền khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

Điều 204: Giải quyết khiếu nại, khiếu viện về đất đai
"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính"

Như vậy, trong trường hợp này hộ gia đình ông A và ông B có quyền khiếu nại quyết định hành chính của cơ quan thuế về việc từ chối việc giảm tiền sử dụng đất. Việc khiếu nại được quy định tại Luật khiếu nại 2011 như sau

- Trình tự khiếu nại

"Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính"

- Hình thức khiếu nại: Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

- Thời hiệu khiếu nại: Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính; Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.

>> Xem thêm:  Thủ tục, chi phí chuyển đổi từ đất khai hoang thành đất thổ cư?

4. Trường hợp nào được miễn giảm tiền sử dụng đất?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có vấn đề như sau cần được luật sư tư vấn: Gia đình tôi là dân tộc thiểu số và tôi đã làm đơn xin miễm giảm 50% tiền sử dụng đất nhưng phòng miễn giảm trả lời gia đình tôi không được giảm vì đã được công nhận đất ở một mảnh đất khác mà gia đình tôi đã ở từ năm 1976 và đã được cấp sổ đỏ từ năm 1993 như vậy đúng không ?
Theo luật thì mảnh đất đó không phải nộp tiền sử dụng đất, gia đình tôi chưa được hưởng chế độ giảm lần nào vậy mảnh đất năm 1976 của tôi có được tính là hạn mức tính tiền sử dụng đất làm mảnh đất của tôi là vượt hạn mức nên không được giảm ?
Tôi xin cảm ơn nhiều!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 110 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;

đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Mảnh đất đầu tiên của gia đình được miễn tiền sử dụng đất là căn cứ vào khoản 2 điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Khoản 2 Điều 11:" Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định."

Mặt khác, Khoản 1, Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định:

Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Như vậy, giảm 50% tiền sử dụng đất đối với trường hợp thỏa mãn 2 tiêu chí:

- Đối tượng: Là hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo;

- Điều kiện: Khi được Nhà nước giao đất, công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Do mảnh đất kia đã được cấp GCN QSDĐ lần đầu và được miễn tiền sử dụng đất rồi nên mảnh đất sau sẽ không thỏa mãn tiêu chí thứ hai để có thể thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất nữa.

Ngoài ra, Điểm a khoản 3 điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Như vậy, đất năm 1976 mà vẫn đang sử dụng thì vẫn được tính vào hạn mức đất ở và việc công nhận hạn mức đất ở 1 lần là đối với mỗi hộ gia đình.

>> Xem thêm:  Tranh chấp tường rào giữa hai nhà ? Khi nào miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật ?

5. Hỏi về nộp tiền sử dụng đất như thế nào?

Thưa Luật sư! Gia đình tôi có 1 thửa đất ao giáp khu dân cư sử dụng từ năm 1960 nhưng không có giấy tờ gì. Tôi có đóng thuế từ năm 1997, năm 2007 gia đình tôi có san lấp thửa đất ao sử dụng làm vườn, năm 2015 đo đạc lại thì diện tích là 1700m2 vượt gấp đôi diện tích nộp thuế cũ. Tôi chia 1700m2 thành 8 mảnh đứng tên người trong gia đình.

Từ năm 2012 đến nay tôi chưa nộp thuế, bây giờ tôi muốn đăng ký vào sổ mục kê (địa chính) phường để nộp thuế và làm sổ đỏ thành đất ở lâu dài cho toàn bộ diện tích có được không và làm thế nào? Có phải nộp tiền sử dụng đất không vì ao nhà tôi sử dụng từ năm 1960? Hạn mức chỗ tôi là 180m2, khu vực tính thuế 4. Nếu nộp tiền sử dụng đất thì trong hạn mức tính thế nào ? ngoài hạn mức tính thế nào?

Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162.

Trả lời:

Điều 101 LLuật đất đai 2013 quy định:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định chi tiết như sau:

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

Như vậy, nếu gia đình đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và đáp ứng được các điều kiện trên thì gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu gia đình bạn thuộc trường hơp quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật đất đai thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, bạn có thể tham khảo bài viết về hạn mức nộp tiền sử dụng đất tại đây.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:L[email protected] để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục mua đất ruộng (trồng lúa) để làm dự án trồng rau sạch ? Xử lý khi mua đất bằng giấy viết tay

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định hiện hành

Trả lời:

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.

Câu hỏi: Người nộp thuế đối với nhà ở nhiều tầng

Trả lời:

+ Đối với các căn hộ mà chủ đầu tư dự án đã chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân thì người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế. Trường hợp người nhận chuyển nhượng không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng; Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế.

+ Đối với các căn hộ mà chủ đầu tư chưa chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác thì chủ đầu tư là người nộp thuế; Trường hợp chủ đầu tư cho các tổ chức, cá nhân khác thuê theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng; Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận thì chủ đầu tư là người nộp thuế.

Câu hỏi: Về giá đất, diện tích đất tính thuế và thuế suất:

Trả lời:

+ Đối với trường hợp người nộp thuế là các chủ đầu tư dự án: diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất thuộc diện chịu thuế của tòa nhà (kể cả tầng hầm) mà chủ đầu tư chưa chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Giá đất theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 153/2011/TT-BTC, Thuế suất là 0,03%.

+ Đối với trường hợp người nộp thuế là các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng: diện tích đất tính thuế xác định theo quy định tại tiết a điểm 1.3 Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 153/2011/TT-BTC; Giá đất tính thuế là giá đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tương ứng với vị trí; Thuế suất theo tỷ lệ tương ứng với diện tích đất chịu thuế .

Trường hợp diện tích sử dụng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cao hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì hạn mức làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở hiện hành.