Điều kiện chuyển nhượng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán là gì?

Căn cứ vào khoản 1 và khoản 2 của Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 của Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), có hướng dẫn chi tiết về việc thực hiện Luật Đất đai, chúng tôi xin trình bày các nội dung sau đây để đảm bảo tính pháp lý:

• Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, các điều kiện sau phải được tuân thủ: a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng, bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân xây nhà ở, chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước, và thu gom rác thải. b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, và lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). c) Dự án phải thuộc khu vực và loại đô thị được quy định để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định tại khoản 2 của Điều này. d) Phải tuân thủ các điều kiện khác được quy định trong pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
• Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không thuộc địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và các khu vực xung quanh các công trình được coi là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, cũng như mặt tiền của các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán phải tuân thủ các điều kiện được nêu trên.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán có bắt buộc công chứng hay không?

Căn cứ vào quy định tại khoản 3 của Điều 167 Luật Đất đai 2013, chúng tôi xin trình bày các nội dung sau đây để đảm bảo tính pháp lý:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã.

Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán, khi ít nhất một bên tham gia hợp đồng là tổ chức kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng hợp đồng sẽ tuân theo thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng. Tuy vậy, theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 về giá trị của văn bản công chứng, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng được công chứng có giá trị chứng cứ, do đó khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng đã được công chứng không cần phải chứng minh chứng cứ.

Như vậy, luật không yêu cầu bắt buộc việc công chứng hợp đồng khi một bên tham gia hợp đồng là tổ chức kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và phòng ngừa tranh chấp, chúng ta nên xem xét việc công chứng hợp đồng đó.

3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì cần đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ vào Điều 42 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chúng tôi xin trình bày các điều kiện pháp lý cần tuân thủ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 của Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 của Điều 168 Luật Đất đai 2013.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
• Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp và đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, các điều kiện trên phải được tuân thủ để đảm bảo tính pháp lý.

4. Quy định về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất?