1. Chuyển nhượng dự án bất động sản là gì?

Dựa theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, khái niệm dự án bất động sản được hiểu là một dự án đầu tư có mục tiêu xây dựng các công trình nhằm phục vụ kinh doanh nhà ở, xây dựng công trình, và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật. Đây bao gồm các loại dự án sau đây:

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

- Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn.

- Dự án đầu tư xây dựng công trình với các mục đích như giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp, và công trình hỗn hợp.

- Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật.

- Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho khu công nghiệp, cụm công nghiệp, và khu công nghệ cao.

Việc chuyển nhượng dự án đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đồng nghĩa với việc chủ đầu tư ban đầu chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án cho một chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khác. Người nhận chuyển nhượng, tức chủ đầu tư mới, sẽ tiếp tục triển khai và quản lý dự án, đảm bảo tuân thủ các quyền và nghĩa vụ mới theo phần dự án được chuyển giao.

Chuyển nhượng dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản có những đặc điểm đặc trưng. Đầu tiên, quá trình này do chính các chủ đầu tư bất động sản thực hiện, tuân theo các điều kiện chuyển nhượng được đề ra theo quy định. Thứ hai, chuyển nhượng dự án bất động sản ảnh hưởng đáng kể đến nhiều bên liên quan như khách hàng, đối tác, ngân hàng, cũng như các tổ chức và cá nhân tham gia góp vốn đầu tư. Thứ ba, việc chuyển nhượng có tính vùng và khu vực, đòi hỏi sự xác định rõ ràng về địa điểm và quy mô của dự án.

Định giá đóng vai trò quan trọng trong quá trình chuyển nhượng dự án, đặc biệt là khi liên quan đến các quyền và lợi ích trong việc xây dựng, đầu tư, và phát triển bất động sản. Chuyển nhượng không chỉ đơn giản là chuyển giao giá trị bất động sản mà còn liên quan đến các khía cạnh phức tạp của quy trình xây dựng, phát triển, và kinh doanh bất động sản.

2. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản mới nhất từ ngày 01/01/2025

Dựa vào Điều 40 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, được quy định những điều kiện liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:

(1) Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về chủ trương đầu tư, bao gồm quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư. Đồng thời, dự án đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư trong trường hợp phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;

- Quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị;

- Bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng đã được hoàn thành. Trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án xây dựng kết cấu hạ tầng, công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng đã được xây dựng theo tiến độ và thiết kế đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị. Nội dung của dự án cũng đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyền sử dụng đất của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng không có tranh chấp đang được giải quyết hoặc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết của cơ quan có thẩm quyền, có hiệu lực pháp luật. Đồng thời, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, và không nằm trong thời kỳ bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

- Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư cần thực hiện quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

- Nếu dự án đang thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, việc giải chấp cần được thực hiện;

- Dự án đang trong thời hạn thực hiện;

- Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần, phần dự án còn lại cần bảo đảm độc lập về hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng so với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

(2) Chủ đầu tư khi nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 9 trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Họ cũng cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh theo nội dung dự án đã được chấp thuận. Trong trường hợp có thay đổi nội dung dự án, chủ đầu tư sẽ thực hiện theo quy định tại khoản 3 của Điều 39 trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(3) Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Họ cũng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với đất đai của dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng, mà không yêu cầu giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(4) Trong trường hợp doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản không tuân thủ quy định tại các điểm (1), (2), và (3), họ cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất và kinh doanh tại doanh nghiệp.

(5) Ngoài các điều kiện đã nêu trên, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

3. Nguyên tắc khi chuyển nhượng dự án bất động sản

Về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Điều 39 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rằng chủ đầu tư dự án bất động sản có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng và kinh doanh, tuy nhiên, chỉ khi dự án đang trong thời gian thực hiện và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Trong quá trình chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, đảm bảo rằng không có thay đổi về quy hoạch và mục tiêu của dự án. Cũng cần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan không bị ảnh hưởng. Sau khi hoàn thành quá trình chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và sẽ trở thành chủ đầu tư của dự án hoặc phần dự án đã nhận chuyển nhượng.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không cần thực hiện lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng nếu không có thay đổi nội dung của dự án. Trong trường hợp có thay đổi, họ phải thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, quá trình chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật này và các quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, cũng như đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bài viết liên quan: Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản? Các bước chuyển nhượng dự án bất động sản?

Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!