Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo quy định mới nhất

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước được cơ cấu lại theo hướng minh bạch, ổn định và phát triển bền vững, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng liên tục được hoàn thiện nhằm kiểm soát rủi ro, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Một trong những nội dung quan trọng, có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh và phát triển dự án bất động sản chính là quy định về các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Thực tiễn cho thấy, quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản – đặc biệt là đất đã được đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật – luôn là đối tượng giao dịch có giá trị lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được điều chỉnh chặt chẽ. Trong nhiều năm trước đây, việc phân lô, bán nền hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đã phát sinh không ít hệ lụy do hạ tầng chưa hoàn thiện, quy hoạch bị phá vỡ hoặc chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý. Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã dành những quy định cụ thể, rõ ràng hơn để xác lập khuôn khổ pháp lý thống nhất cho các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, qua đó khắc phục các bất cập của giai đoạn trước.

 1. Tổng quan về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật

Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật là một bộ phận cấu thành trọng yếu của hoạt động kinh doanh bất động sản, được định nghĩa là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn đầu tư để tạo lập hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, từ đó chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng phần diện tích đất đã được hạ tầng hóa đó cho các đối tượng có nhu cầu. Đây là hình thức kinh doanh đặc thù, trong đó đối tượng giao dịch không phải là đất trống (đất thô) mà là đất đã được gia tăng giá trị thông qua hệ thống kết nối và tiện ích cơ bản.   

Hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo tinh thần của luật mới không chỉ dừng lại ở việc san lấp mặt bằng sơ sài. Nó bao hàm một hệ thống công trình hoàn chỉnh gồm đường giao thông, hệ thống cấp điện, chiếu sáng công cộng, hệ thống cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, thu gom rác thải và các công trình viễn thông kết nối đồng bộ với hạ tầng khu vực xung quanh. Một thửa đất được coi là "đã có hạ tầng kỹ thuật" chỉ khi nó đảm bảo được khả năng vận hành thực tế cho người sử dụng sau khi nhận chuyển nhượng, đồng thời đã qua quy trình nghiệm thu nghiêm ngặt từ các cơ quan chức năng về xây dựng và quy hoạch.   

Dự án bất động sản có loại hình kinh doanh này thường bao gồm các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, hoặc các dự án công trình xây dựng có công năng hỗn hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Điểm cốt lõi là dự án phải được thực hiện theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, đảm bảo tính thống nhất trong kiến trúc cảnh quan và công năng sử dụng đất. Việc luật hóa khái niệm này giúp phân định rõ giữa các dự án chính quy và tình trạng tự ý phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp hoặc đất chưa đủ điều kiện hạ tầng vốn đã gây ra nhiều vụ lừa đảo dự án "ma" trong thời gian qua. 

2. Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật

Căn cứ theo Điều 28 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được quy định rõ ràng nhằm bao quát toàn bộ các nhu cầu giao dịch trên thị trường, từ nhu cầu sở hữu cá nhân đến các hoạt động đầu tư tổ chức.

2.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

Trong mô hình này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò là chủ đầu tư dự án, thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt, sau đó tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhân. Cá nhân sau khi nhận chuyển nhượng sẽ có quyền và nghĩa vụ tự mình xây dựng nhà ở trên lô đất đó, nhưng phải tuân thủ nghiêm ngặt theo mẫu nhà, tiến độ và quy hoạch kiến trúc mà chủ đầu tư đã được phê duyệt.

Quy định mới đã thiết lập một "lệnh cấm" diện rộng đối với hình thức này tại các đô thị lớn. Cụ thể, không được phép chuyển nhượng đất nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Điều này buộc các chủ đầu tư tại những khu vực này phải chuyển sang hình thức xây thô hoặc xây dựng hoàn thiện nhà ở trước khi bán, nhằm đảm bảo thẩm mỹ đô thị và quản lý mật độ dân cư hiệu quả hơn.

2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức để đầu tư dự án

Chủ đầu tư dự án sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật cho một phần hoặc toàn bộ dự án có thể chuyển nhượng quyền sử dụng phần diện tích đó cho các tổ chức kinh tế khác để họ tiếp tục đầu tư các công trình thành phần như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, hoặc các tiểu khu nhà ở. Tổ chức nhận chuyển nhượng phải có đủ năng lực tài chính và điều kiện kinh doanh bất động sản để tiếp tục triển khai dự án theo đúng mục tiêu ban đầu.

Khác với việc chuyển nhượng toàn bộ dự án, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho tổ chức tập trung vào việc chuyển giao quyền sử dụng đất gắn liền với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu. Đây là cách thức giúp các chủ đầu tư lớn tái cấu trúc dòng vốn, trong khi cho phép các nhà đầu tư chuyên biệt thực hiện các hạng mục công trình phù hợp với thế mạnh của mình trong cùng một dự án tổng thể.

2.3. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật

Hình thức cho thuê quyền sử dụng đất thường phổ biến trong các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hoặc các khu thương mại dịch vụ quy mô lớn. Chủ đầu tư dự án cho các tổ chức, cá nhân thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng để thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong một thời hạn nhất định, thường là không vượt quá thời hạn thực hiện dự án.

Bên thuê, nếu là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có quyền thực hiện việc cho thuê lại một phần diện tích đất đã thuê nếu được bên cho thuê ban đầu đồng ý thông qua hợp đồng và phù hợp với quy hoạch dự án. Hình thức này tạo ra sự linh hoạt tối đa cho việc khai thác quỹ đất, đặc biệt là trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thuê đất xây dựng nhà máy hoặc văn phòng mà không muốn gánh trách nhiệm sở hữu đất đai vĩnh viễn.

3. Điều kiện để quyền sử dụng đất đã có hạ tầng được đưa vào kinh doanh

3.1. Điều kiện chung đối với dự án bất động sản

Theo điểm a khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Quy định này thể hiện tư duy lập pháp mới: không coi việc hoàn thiện hạ tầng là điều kiện duy nhất, mà đặt nó trong tổng thể các điều kiện pháp lý về dự án, về quyền sử dụng đất và về chủ thể kinh doanh.

Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong thực tiễn, bởi trước đây không ít trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thiện một phần hạ tầng kỹ thuật nhưng chưa hoàn tất nghĩa vụ pháp lý khác như nghĩa vụ tài chính về đất đai, điều kiện về pháp lý dự án, hoặc tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất còn chưa rõ ràng. Việc dẫn chiếu đồng thời đến Điều 31 và Điều 35 giúp loại bỏ cách hiểu đơn giản rằng “có hạ tầng là được bán”, qua đó nâng cao mức độ an toàn pháp lý cho thị trường.

3.2. Xác lập giao dịch thông qua hợp đồng

Điểm b khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khẳng định nguyên tắc bắt buộc: mọi giao dịch chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đều phải được xác lập thông qua hợp đồng theo quy định tại Chương VI của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Quy định này có ý nghĩa chuẩn hóa hình thức giao dịch, chấm dứt tình trạng giao dịch “thỏa thuận dân sự” mang tính tự phát, thiếu thống nhất về nội dung và tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Hợp đồng theo Chương VI không chỉ là căn cứ xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên mà còn là công cụ pháp lý để Nhà nước kiểm soát thị trường, thông qua các yêu cầu về nội dung bắt buộc, công khai thông tin và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.

3.3. Điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực chủ thể tham gia giao dịch

Theo điểm c khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các bên tham gia giao dịch có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ hợp lệ để chứng minh năng lực pháp luật, đồng thời đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Quy định này phản ánh cách tiếp cận “hai tầng điều kiện”:

• Thứ nhất, năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự theo pháp luật dân sự;
• Thứ hai, điều kiện kinh doanh bất động sản theo pháp luật chuyên ngành.

Việc kết hợp hai nhóm điều kiện này giúp bảo đảm rằng giao dịch không chỉ hợp lệ về mặt hình thức dân sự, mà còn hợp pháp về mặt điều kiện kinh doanh, qua đó hạn chế tình trạng “lách luật” bằng cách sử dụng các chủ thể trung gian không đủ điều kiện.

3.4.  Nghĩa vụ cung cấp thông tin trước khi ký kết hợp đồng

Điểm d khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra nghĩa vụ rõ ràng cho bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: phải cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ theo khoản 5 Điều 6 của Luật này trước khi ký kết hợp đồng.

Đây là một trong những điểm tiến bộ nhất của quy định mới, thể hiện nguyên tắc minh bạch thông tin và bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch. Nghĩa vụ cung cấp thông tin trước hợp đồng giúp người nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất có đầy đủ căn cứ để đánh giá rủi ro, tránh tình trạng “ký trước – biết sau”, vốn là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp trong thực tiễn.

3.5.  Nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và nghĩa vụ tài chính sau giao dịch

Sau khi hợp đồng được ký kết, điểm đ khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu các bên thực hiện đúng nội dung hợp đồng và đầy đủ nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí đối với Nhà nước. Quy định này không chỉ mang tính nhắc lại nghĩa vụ chung, mà còn nhấn mạnh mối liên hệ chặt chẽ giữa giao dịch bất động sản và nghĩa vụ tài chính công.

Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp phát sinh không phải từ nội dung hợp đồng mà từ việc chậm hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính, dẫn đến việc không thể hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai. Do đó, việc luật hóa nghĩa vụ này trong cùng một điều luật giúp tăng cường ý thức tuân thủ và trách nhiệm của các bên.

3.6. Trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

Theo điểm e khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên chuyển nhượng có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Quy định này mang ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng, bởi trên thực tế, chủ đầu tư là bên nắm giữ đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án và có khả năng thực hiện thủ tục hiệu quả hơn.

Việc cho phép các bên thỏa thuận khác cũng thể hiện sự linh hoạt của pháp luật, tôn trọng quyền tự định đoạt trong giao dịch dân sự, nhưng vẫn đặt ra nguyên tắc mặc định nhằm bảo đảm an toàn pháp lý.

Điểm g khoản 2 Điều 28 xác định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai. Việc quy định trách nhiệm này ngay trong Luật Kinh doanh bất động sản cho thấy cách tiếp cận liên ngành, bảo đảm sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý trong quá trình hoàn tất giao dịch.

4. So sánh các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất

4.1. So sánh chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân với cho tổ chức

Mặc dù cùng là chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, nhưng đối tượng nhận và mục đích sử dụng sau giao dịch tạo ra sự khác biệt lớn về mặt quản lý đô thị. Chuyển nhượng cho cá nhân tập trung vào giải quyết nhu cầu ở và tạo lập tài sản cá nhân, trong đó cá nhân chịu trách nhiệm xây dựng trên lô đất đã mua. Ngược lại, chuyển nhượng cho tổ chức thường mang tính chất kinh doanh đầu tư tiếp nối, nơi tổ chức nhận chuyển nhượng đóng vai trò như một chủ đầu tư thứ cấp.

4.2. So sánh chuyển nhượng với cho thuê và cho thuê lại

Sự so sánh này dựa trên tính chất chuyển giao quyền và nghĩa vụ tài chính. Chuyển nhượng là việc thay đổi chủ thể sử dụng đất vĩnh viễn (trong thời hạn đất được giao), trong khi cho thuê là sự chuyển giao quyền khai thác có thời hạn.

Trong giao dịch cho thuê, chủ đầu tư dự án vẫn giữ vai trò quản lý chính đối với quỹ đất và hạ tầng, có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thuê sử dụng đất đúng mục đích và bảo vệ hạ tầng chung. Bên thuê có quyền yêu cầu cung cấp thông tin trung thực về đất và nhận bàn giao đúng diện tích, vị trí. Đặc biệt, bên thuê lại quyền sử dụng đất phải đảm bảo không thay đổi hoặc làm trái với các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mẫu đã công khai.

4.3. So sánh chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạ tầng với chuyển nhượng một phần dự án

Đây là hai hình thức dễ gây nhầm lẫn nhưng có bản chất pháp lý hoàn toàn khác biệt. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng là giao dịch về "hàng hóa bất động sản" đã hoàn thiện, trong khi chuyển nhượng một phần dự án là chuyển giao "vai trò và trách nhiệm của chủ đầu tư" đối với một phân khu của dự án.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạ tầng cho tổ chức, bên mua chỉ nhận quyền sử dụng diện tích đất đó để thực hiện các công trình. Nhưng khi chuyển nhượng một phần dự án, bên nhận chuyển nhượng phải kế thừa toàn bộ các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ đối với phần dự án đó, bao gồm cả các cam kết với khách hàng cũ và trách nhiệm với Nhà nước về hạ tầng xã hội. Thủ tục chuyển nhượng dự án phức tạp hơn nhiều, đòi hỏi sự chấp thuận bằng quyết định của UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ, trong khi chuyển nhượng đất hạ tầng thực hiện theo quy trình đăng ký biến động đất đai thông thường.

Kết luận

Các quy định mới nhất về hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản là một bước tiến quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế pháp luật về bất động sản ở Việt Nam. Việc luật hóa cụ thể từng hình thức kinh doanh không chỉ góp phần khắc phục tình trạng tùy tiện, thiếu kiểm soát trong chuyển nhượng đất nền trước đây, mà còn tạo nền tảng pháp lý rõ ràng để thị trường vận hành minh bạch, an toàn và có tính dự báo cao hơn.

Thông qua việc xác định rõ các hình thức như chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân để tự xây dựng nhà ở, chuyển nhượng cho tổ chức để đầu tư xây dựng công trình, hay cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án, pháp luật đã định hướng cụ thể cách thức khai thác giá trị đất đai gắn với đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Điều này không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, mà còn nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hạ tầng, tuân thủ quy hoạch và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.