Nay vợ chồng tích gốp tiền mua 1 lô đất nông nghiệp thuộc xã Tân Hương, Huyện Châu Thành, Tỉnh Tiền Giang. Hiện tại đã đo đạc, công chứng và trả tiền đất cho bên bán, làm hoàn chỉnh hồ sơ lô đất. Khi tôi mang hồ sơ lô đất đến địa chính Xã Tân Hương nộp hồ sơ thì cán bộ xã không nhận và nói vợ tôi không được đứng tên giấy sử dung đất nông nghiệp, với lý do là theo luật do vợ tôi chưa đứng tên lô đất nông nghiệp nào khác. Nay tôi hỏi luật sư có phương án nào để vợ tôi được đứng tên lô đất nêu trên (cả 2 vợ chồng tôi chưa đừng tên lô đất nông nghiệp nào).

Cám ơn luật sư đã giải đáp.

Người hỏi : N.V.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của anh. Cảm ơn anh đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của anh chúng tôi giải đáp như sau:

1. Điều kiện để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Do bạn không cung cấp rõ thông tin về loại đất nông nghiệp mà bạn đang có nhu cầu cấp Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thuộc loại đất nông nghiệp trông lúa hay không? Nên chúng tôi xin phép chia thành 2 trường hợp như sauL

1.1 Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trông lúa:

Căn cứ vào khoản 3 điều 191 luật đất đai 2013 có quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 

"Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa".

Căn cứ vào quy định này nếu như gia đình anh hiện nay không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa tức là không được mua đất trồng lúa. 

1.2 Điều kiện để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp khác không phải trông lúa

Căn cứ Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này”.

Như vậy nếu như diện tích đất nông nghiệp mà anh mua không phải là đất trồng lúa thì anh vẫn sẽ được nhận chuyển nhượng và được quyền đứng tên trên mảnh đất này.

Do đó, khi cán bộ địa chính xã từ chối chứng thực cho anh là đúng với quy định của pháp luật nếu như diện tích đất anh nhận chuyển nhượng là đất trồng lúa mà gia đình anh lại không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Nếu như anh muốn được nhận chuyển nhượng thì anh phải chứng minh  được là hộ gia đình anh đang trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp với diện tích là bao nhiêu, ở vị trí nào thì vợ chồng anh mới được đứng trên trên mảnh đất này. Còn nếu không chứng minh được  thì vợ chồng anh  sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đứng tên trên mảnh đất này. 

Hoặc nếu diện tích đất anh mua cũng là đất nông nghiệp nhưng không phải là đất trồng lúa thì anh vẫn sẽ được nhận chuyển nhượng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như bình thường. 

2. Quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

2.1 Đặt cọc

Thủ tục mua bán nhà ở thường diễn ra đặt cọc. Do giao dịch về nhà đất thường được đánh giá là một giao dịch có giá trị lớn, bên bán thường yêu cầu người mua đặt cọc trước. Đặt cọc bao nhiêu và như thế nào phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, thông thường, hậu quả pháp lý của đặt cọc như sau:

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện

    • Tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2: Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng

    • Nếu không mua thì tiền đặt cọc thuộc về bên có đất.

Trường hợp 3: Nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

    • Thì bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

2.2 Công chứng hợp đồng mua bán

Thủ tục mua bán nhà chắc chắn không thể thiếu bước công chứng hợp đồng mua bán, bởi lẽ đây là giao dịch được pháp luật quy định phải được công chứng. Nếu hợp đồng không được công chứng, quyền lợi của các bên không được đảm bảo trong trường hợp xảy ra tranh chấp và hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ theo Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng 2014, hai bên mua bán cần chuẩn bị những loại giấy tờ sau:

Bên bán Bên mua
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
  • Sổ hộ khẩu.
  • Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
  • Sổ hộ khẩu.
  • Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã đăng ký kết hôn).
  • Phiếu yêu cầu công chứng (thường sẽ ra tổ chức công chứng rồi điền theo mẫu của tổ chức công chứng).
  • Các bên có thể soạn trước hợp đồng, nếu không sẽ theo mẫu của tổ chức công chứng chuẩn bị (trả thêm tiền soạn hợp đồng).
  • Nộp phí công chứng: Nhìn chung, phí công chứng phụ thuộc vào giá trị chuyển nhượng.
  • Công chứng viên thực hiện công chứng

2.3 Kê khai nghĩa vụ tài chính

* Nghĩa vụ khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Khoản tiền phải nộp Người khai nộp Thời hạn kê khai
Thuế thu nhập cá nhân Người bán
  • Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
  • Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Lệ phí trước bạ Người mua Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai
Phí thẩm định hồ sơ Người mua  
Lưu ý: Các bên được thỏa thuận về người nộp, có thể thỏa thuận người mua sẽ nộp tất cả các khoản chi phí hoặc ngược lại.

* Hồ sơ khai thuế, lệ phí như sau:

  • Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC
  • Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
  • Hợp đồng mua bán nhà ở.
  • Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
  • Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:
  • Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
  • Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
  • Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
  • Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.

2.4 Thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua nhà

Hồ sơ cần chuẩn bị:

  • Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  • Hợp đồng mua bán đã được công chứng;

Bước 1. Nộp hồ sơ

  • Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa.
  • Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

3. Hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo Điều 130 Luật đất đai 2013, hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định như sau:

Điều 130. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.

2. Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ.

Ngoài ra điều này còn được hướng dẫn chi tiết tại Điều 44 Nghị dịnh số 43/2014/NĐ-CP, trong đó quy định như sau:

Đất trồng cây hàng năm:

  • Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long: < 30ha
  • Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại: < 20ha

Đất trồng cây lâu năm:

  • Các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng: < 100ha
  • Các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi: < 300ha

Đất rừng sản xuất là rừng trồng:

  • Các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng: < 150ha
  • Các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi: < 300ha

Trong một số trường hợp đặc biệt Nhà nước công nhận diện tích đất nông nghiệp cao hơn hạn mức tối đa như trên, ví dụ như: Trường hợp đất nông nghiệp đã được đăng ký trước ngày 01/07/2007,...

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ emailTư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI