Điều kiện lập Quy hoạch tổng mặt bằng đối với lô đất có quy mô nhỏ?

1. Khái niệm Quy hoạch tổng mặt bằng và lô đất có quy mô nhỏ

Quy hoạch tổng mặt bằng là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và nông thôn, góp phần quyết định vị trí, kích thước và hình dạng của các khu đất. Qua đó, quy hoạch tổng mặt bằng xác định các yếu tố quan trọng như địa hình, diện tích, cao độ của đất, mật độ xây dựng, cũng như bố trí các công trình và khu vực xanh cây, giao thông và hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của khu đất.

Mục tiêu chính của quy hoạch tổng mặt bằng là tạo ra một kế hoạch bài bản và hợp lý để tận dụng tối đa tiềm năng của khu đất, đồng thời đảm bảo sự cân đối giữa các yếu tố quan trọng như môi trường sống, giao thông thuận tiện, tiện ích công cộng và không gian xanh. Quy hoạch tổng mặt bằng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình và phát triển các khu đất, đảm bảo rằng chúng phù hợp với nhu cầu và mong muốn của cộng đồng.

Ngoài ra, lô đất có quy mô nhỏ cũng là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị và nông thôn. Đây là những lô đất có diện tích nhỏ hơn 5.000m2 tại các khu vực đô thị và lớn hơn 2.000m2 nhưng nhỏ hơn 5ha tại các xã nông thôn. Lô đất có quy mô nhỏ thường được sử dụng cho các mục đích như xây dựng nhà ở, kinh doanh hoặc các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và khu vui chơi giải trí.

Quy hoạch lô đất có quy mô nhỏ cũng có vai trò quan trọng trong việc định hình và phát triển các khu vực đô thị và nông thôn. Nó đảm bảo sự sắp xếp hợp lý của các lô đất, đồng thời đảm bảo tính hài hòa về mặt kiến trúc và không gian xanh trong khu vực. Quy hoạch lô đất có quy mô nhỏ cũng cần xem xét các yếu tố như mật độ xây dựng, an ninh, môi trường và các tiện ích công cộng, nhằm đáp ứng nhu cầu của cộng đồng và tạo ra một môi trường sống tốt đẹp và bền vững.

2. Trong quy hoạch đô thị chỉ cần lập Quy hoạch tổng mặt bằng theo quy định mới đối với lô đất có quy mô nhỏ đúng không?

Căn cứ vào Nghị định 35/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung các Nghị định liên quan đến quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng của Bộ Xây dựng, có một số điều chỉnh quan trọng liên quan đến việc lập quy hoạch chi tiết đối với khu vực phát triển đô thị. 

Theo Điều 1 của Nghị định 35/2023/NĐ-CP, đã có sửa đổi, bổ sung Điều 14, Khoản 3 của Nghị định 37/2010/NĐ-CP như sau: Các khu vực trong phạm vi phát triển đô thị, khi thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị, phải lập quy hoạch chi tiết để cụ thể hóa quy hoạch chung và quy hoạch phân khu (đối với những trường hợp yêu cầu lập quy hoạch phân khu). Quy hoạch chi tiết này sẽ được sử dụng làm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và triển khai các công việc khác theo quy định của pháp luật liên quan.

Theo quy định mới, đã có những điều chỉnh liên quan đến việc lập quy hoạch chi tiết đối với lô đất có quy mô nhỏ theo quy trình rút gọn, được gọi là quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng, khi đáp ứng các điều kiện nhất định.

Cụ thể, việc lập quy hoạch đô thị theo quy trình rút gọn được đề cập trong các khoản 4a, 4b, 4c và 4d được bổ sung sau khoản 4 của Điều 14 của Nghị định 37/2010/NĐ-CP.

Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc lập quy hoạch chi tiết đối với lô đất có quy mô nhỏ. Thay vì áp dụng quy trình lập quy hoạch chi tiết đầy đủ, quy trình rút gọn được áp dụng để tiết kiệm thời gian và tài nguyên.

Theo quy trình rút gọn, chủ đầu tư lô đất có quy mô nhỏ sẽ nộp hồ sơ lập quy hoạch tổng mặt bằng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ này cần cung cấp thông tin chi tiết về quy mô, vị trí, mục đích sử dụng đất và các yếu tố khác liên quan. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ và tiến hành thẩm định. Trong quá trình này, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra xem hồ sơ lập quy hoạch đáp ứng các quy định pháp luật, đảm bảo an toàn và hợp lý về mặt kỹ thuật, cũng như đáp ứng các yêu cầu của khu vực đô thị.

Nếu hồ sơ lập quy hoạch tổng mặt bằng đáp ứng đủ các yêu cầu, cơ quan nhà nước sẽ phê duyệt quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng cho lô đất tương ứng. Quy hoạch tổng mặt bằng là căn cứ để tiến hành các hoạt động xây dựng và phát triển trên lô đất đó.

3. Quy định về điều kiện lập Quy hoạch tổng mặt bằng đối với lô đất có quy mô nhỏ

Điều kiện lập Quy hoạch tổng mặt bằng cho lô đất có quy mô nhỏ trong quy hoạch đô thị được xác định theo các quy định của Nghị định 35/2023/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung) và Điều 14, Khoản 4 của Nghị định 37/2010/NĐ-CP như sau:

- Lô đất do một chủ đầu tư thực hiện hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập;

- Có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, khu chung cư hoặc có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật (trừ công trình hạ tầng kỹ thuật theo tuyến) được xác định theo quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt hoặc có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 5 ha đối với các trường hợp còn lại;

- Trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc đã có quy hoạch chung được phê duyệt đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu.

Như vậy, để lập Quy hoạch tổng mặt bằng cho lô đất có quy mô nhỏ trong quy hoạch đô thị, cần tuân thủ các điều kiện sau:

- Chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện việc lập quy hoạch cho lô đất.

- Quy mô sử dụng đất phải thỏa mãn các yêu cầu sau:

+ Đối với dự án xây dựng nhà chung cư hoặc khu chung cư, diện tích sử dụng đất không vượt quá 2 ha.

+ Đối với dự án xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật (trừ công trình hạ tầng kỹ thuật theo tuyến), diện tích sử dụng đất không vượt quá 10 ha. Quy định này được áp dụng dựa trên quy hoạch đã được phê duyệt.

+ Đối với các trường hợp khác, diện tích sử dụng đất không vượt quá 5 ha.

- Lô đất phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu, nhưng đã có quy hoạch chung được phê duyệt.

Việc đáp ứng các điều kiện trên là cần thiết để đảm bảo quá trình lập quy hoạch tổng mặt bằng cho lô đất có quy mô nhỏ được tiến hành theo quy trình hợp pháp và tuân thủ quy định của pháp luật. Quy hoạch này sẽ giúp điều chỉnh và quản lý một cách hiệu quả các khu vực đô thị, đồng thời đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững của đô thị, đồng thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất và các yêu cầu của cộng đồng địa phương.

4. Lưu ý 

Quy hoạch tổng mặt bằng đối với lô đất có quy mô nhỏ là một yêu cầu bắt buộc theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo sự tổ chức và quản lý hợp pháp cho việc sử dụng và phát triển đất đai trong khu vực đô thị.

Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc lập Quy hoạch tổng mặt bằng và có trách nhiệm thực hiện theo đúng quy định. Họ phải chuẩn bị và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền các tài liệu, thông tin cần thiết để thẩm định và phê duyệt quy hoạch.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thường là cơ quan quản lý đô thị, có trách nhiệm thẩm định và phê duyệt Quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình quy định. Họ sẽ xem xét thông tin và tài liệu được cung cấp bởi chủ đầu tư, đảm bảo rằng quy hoạch đáp ứng các yêu cầu về sử dụng đất, quy định pháp luật và quy hoạch chung của khu vực.

Quy trình thẩm định và phê duyệt Quy hoạch tổng mặt bằng bao gồm việc xem xét các yếu tố như quy mô sử dụng đất, hợp pháp hóa quy hoạch, đánh giá tác động môi trường và xã hội, đảm bảo an toàn và cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Cơ quan nhà nước sẽ đưa ra quyết định cuối cùng về việc phê duyệt hoặc từ chối quy hoạch dựa trên kết quả thẩm định.

Việc lập Quy hoạch tổng mặt bằng là một quy trình quan trọng để đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững của khu vực đô thị. Nó giúp tạo ra một cơ sở hạ tầng hợp lý, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất và đáng tin cậy cho cộng đồng địa phương. Chính vì vậy, việc tuân thủ quy định và thực hiện đúng Quy hoạch tổng mặt bằng là rất quan trọng trong quá trình phát triển đô thị.

Bài viết liên quan: Công bố việc thực hiện quy hoạch tổng hợp lưu vực sông liên tỉnh?

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về vấn đề: Điều kiện lập Quy hoạch tổng mặt bằng đối với lô đất có quy mô nhỏ? Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!