Vậy luật sư cho tôi hỏi công ty cần lưu ý những gì khi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Và pháp luật nước ta hiện nay có quy định gì về điều kiện để góp hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không ? Xin cảm ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Doanh nghiệp của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Doanh nghiệp, gọi:  1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Nội dung phân tích

Theo quy định tại điều 34 Luật doanh nghiệp năm 2020 số 59/2020/QH14 quy định về tài sản góp vốn trong doanh nghiệp cụ thể như sau: 

1. Quy định về tài sản góp vốn

1.1 Góp vốn là gì ?

Theo khoản 18 điều 14 của Luật doanh nghiệp 2020 giải thích về khái niệm góp vốn cụ thể như sau như sau

Điều 4: Giải thích từ ngữ

18. Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập.

1.2 Tài sản góp vốn

- Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.

- Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản quy định tại khoản 1 Điều này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.

2. Cơ sở pháp lý cho việc góp và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp

- Theo điều 167 của Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất , trong đó có doanh nghiệp, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

- Điều 73 của Luật đất đai năm 2013 quy định doanh nghiệp được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:

1. Làm nơi đóng quân,  trụ sở làm việc;

2. Xây dựng căn cứ quân sự;

3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4. Xây dựng ga, cảng quân sự;

5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất,

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất

- Điều 153 của Luật đất dai năm 2013 xác định nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức để doanh nghiệp được sử dụng đất thương mại, dịch vụ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Điều kiện để doanh nghiệp góp vốn hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo điều 187 Luật đất đai năm 2013 có đề cập tới việc doanh nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai.

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 187 Luật đất đai năm 2013 doanh nghiệpkhi thực hiện các quyền  chuyển nhượng,  góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai

- Việc chuyển nhượng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

- Người sử dụng đất trước khi góp vốn quyền sử dụng đất phải hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế , phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

- Doanh nghiệp cần tìm hiểu về loại đất và nguồn gốc đất, người sử dụng đất được góp vốn đất khi đất có được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính, đất nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

3. Quyền của doanh nghiệp sau khi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Doanh nghiệp cần kiểm tra, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất để bảo đảm doanh nghiệp sau khi nhận góp vốn có đầy đủ quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Theo điều 177 của Luật đất đai năm 2013 quy định doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định theo điều 174 của Luật đất đai 2013 trong các trường hợp sau đây:

- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê , do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm.

4. Doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác

Theo quy định tại điều 184 của Luật đất đai năm 2013, doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ quy định tại điều 174 Luật đất đai năm 2013 trong các trường hợp sau:

- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

- Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này. Giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này.

5. DN liên doanh mà bên VN góp vốn bằng QSDĐ nay chuyển thành DN có 100% vốn nước ngoài

- Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 183 của Luật đất đai đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật đất đai.

- Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật đất đai đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật đất đai.

- Quyền và nghĩa vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật đất đai đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai.

6. Những vấn đề cần lưu ý khi Dn nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Doanh nghiệp chỉ được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+  Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.

- Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

+ Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.

Theo nguyên tắc này, trong trường hợp doanh nghiệp của bạn nhận thấy diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì doanh nghiệp bạn cần thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất và đề nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất của người sử dụng bán tài sản , chuyển mục đích sử dụng đất và cho doanh nghiệp thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ ràng người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nướ thu hồi đất và cho doanh nghiệp mua tài sản thuê đất.

- Đối với việc chuyển nhượng vốn đầu tưu là giá trị quyền sử dụng dất, doanh nghiệp bạn cần thực hiện theo quy định tại điều 39 của nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.

+ Doanh nghiệp, các thành viên là chủ sở hữu doanh nghiệp khi chuyển nhượng vốn đầu tư phải xác định phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị vốn chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Doanh nghiệp - Công ty luật Minh Khuê