Mục lục bài viết

Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi: Luật Minh Khuê!

Mới đây tôi có đặt cọc mua 1 lô đất (400tr) để xây nhà ở. Sau khi cọc vài ngày tôi nhận được thông tin lô đất tôi mua thuộc đất quy hoạch đường giao thông. Tôi đã lên văn phòng đăng ký đất đai huyện hỏi và được cán bộ xác nhận là lô đất đó thuộc đất quy hoạch đường giao thông, nhưng vẫn được chuyển nhượng bình thường.

Sau đó tôi có gọi cho chị A là ng nhận tiền đặt cọc của tôi thông báo cho chị miếng đất đó bị quy hoạch, và hỏi chị có biết không? Chị A trả lời không biết, tôi nói đất đó thuộc quy hoạch nên tôi không thể mua để xây nhà được và yêu cầu chị A trả lại tiền cọc cho mình, nhưng chị A không đồng ý. Chị A nói đất chị bán không bao quy hoạch, tôi trả lời rằng tôi cũng không mua đất quy hoạch (cả 2 điều này đều không nằm trên thỏa thuận của hợp đồng cọc).

Do thỏa thuận không được nên tôi có tìm hiểu thì được biết: thời điểm chị A kí hợp đồng nhận cọc của tôi chị A không phải là chủ sở hữu hợp pháp (tức là thời điểm đó chị A cũng chỉ đang đặt cọc mua chính lô đất này với người chủ sở hữu thực sự là anh Đ). Mà trên hợp đồng cọc có điều khoản “tôi cam kết tài sản trên thuộc sở hữu của mình, có đầy đủ giấy tờ chứng minh”.

Tôi gọi cho anh Đ tìm hiểu và được biết, thời điểm nhận cọc của chị A anh Đ cũng không biết đất của mình nằm trong diện quy hoạch, và ngày hẹn công chứng chuyển nhượng lô đất trên giữa anh Đ và chị A cũng là ngày hẹn của tôi và chị A. Vậy luật sư cho tôi hỏi:

1. Với nội dung trên tôi có thể kiện chị A để đòi lại tiền cọc của mình không?

2. Chị A chào bán và nhận tiền cọc chuyển nhượng khi chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp thì có vi phạm pháp luật không?

3. Khi chào bán chủ sở hữu cũng không biết tài sản của mình thuộc diện quy hoạch, như vậy tính chất của miếng đất khi chào bán và miếng đất sau khi biết có quy hoạch nó đã thay đổi hoàn toàn. Vì người chủ đã không hiểu rõ về tài sản của mình và chào bán nó với nội dung không đúng thực tế, gây hiểu nhầm cho người mua (người mua mắc lỗi không tìm hiểu kĩ về miếng đất mình định mua) vậy giao dịch trên có hiệu lực không?

Xin chân thành cảm ơn

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

-Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình do hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao ban hành;

- Văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 của Bộ luật dân sự 2015: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong tình huống của Qúy khách, hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc.

Trước khi trả lời từng câu hỏi của Qúy khách, Luật Minh Khuê sẽ làm rõ ba vấn đề sau:

Vấn đề 1: Đất nằm trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?

Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

5. Chính phủ quy định chi tiết việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 nêu trên thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Có quy hoạch đường giao thông đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tức là diện tích đất này vẫn được thực hiện mua, bán, tặng cho, chuyển đổi.. như bình thường.

Trường hợp 2: Có quy hoạch đường giao thông đã được công bố, đồng thời cũng đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đối với “mảnh đất” này nếu đã có quy hoạch đất mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì đất vẫn được chuyển nhượng bình thường.

Vấn đề 2. Khi nào chủ sở hữu đất được chuyển nhượng đất?

Điều 188 luật đất đai 2018 quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo quy định này, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khi đáp ứng 04 điều kiện:

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thứ hai, Đất không có tranh chấp;

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất.

Qúy khách mua đất với chị A, tuy nhiên chị A vào thời điểm bán đất chưa phải là chủ sở hữu của mảnh đất. Chủ sở hữu của mảnh đất và thời điểm Qúy khách ký hợp đồng đặt cọc với chị A là anh Đ. Do đó, sổ đỏ vẫn đứng tên anh Đ. Ngoài ra, chị A cũng không có bất kỳ sự ủy quyền bằng văn bản nào từ anh Đ cho chị A đứng ra bán “mảnh đất” này. Vì vậy, có thể thấy chị A chưa đáp ứng điều kiện đầu tiên trong 04 điều kiện nêu ở trên. Vì vậy, đối với “mảnh đất” này chị A chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng mảnh đất này cho Qúy khách.

Tuy nhiên, trong hợp đồng đặt cọc Qúy khách cung cấp lại ghi nhận tại Điều 1 rất rõ như sau:

“Bên A đồng ý bán...........tờ bản đồ số.........................................................................

Địa chỉ thửa đất:.........................................................................................................”

Vấn đề 3. Hợp đồng đặt cọc giữa Qúy khách và chị A có hiệu lực không?

Hợp đồng đặt cọc giữa Qúy khách và A bản chất là một giao dịch dân sự. Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo quy định này, hợp đồng đặt cọc mà Qúy khách ký với chị A có hiệu lực khi:

Thứ nhất, Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập

Thứ hai, Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

Thứ ba, Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Thứ tư, Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như đã phân tích ở phần trên, chị A chưa phải chủ sở hữu “mảnh đất” này nên chưa có quyền bán đất. Cũng như anh Đ không có bất kỳ sự ủy quyền nào cho chị A đứng ra bán đất. Vì vậy chị A không đủ điều kiện để bán đất.

Giao dịch này không đáp ứng điều kiện thứ 3 nêu trên vì chị A chưa đủ những điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 mà chị A vẫn tiến hành bán đất cho Qúy khách, do đó hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực.

Từ sự phân tích trên, Luật Minh Khuê trả lời từng câu hỏi của Qúy khách như sau:

Câu hỏi 1. Với nội dung trên tôi có thể kiện chị A để đòi lại tiền cọc của mình không ?

Trả lời:

Như đã phân tích ở trên, giao dịch đặt cọc giữa Qúy khách và chị A không có hiệu lực. Do đó, Qúy khách có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch trên là vô hiệu theo điều 123 Bộ luật dân sự.

“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, Qúy khách có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, yêu cầu chị A hoàn trả lại số tiền Qúy khách đã đặt cọc cho chị A.

Câu hỏi 2. chị A chào bán và nhận tiền cọc chuyển nhượng khi chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp thì có vi phạm pháp luật không? (mặc dù có thể sau này chị ấy mới trở thành chủ sở hữu hợp pháp).

Trả lời:

Như đã phân tích ở trên, chị A vi phạm điều kiện chuyển nhượng đất quy định tại Điều 188 Luật đất đau 2013. Ngoài ra, nếu chị A sau khi đã nhận được tiền của Qúy khách, hiện tại trốn tránh không liên hệ nhằm mục đích chiếm đoạt số tiền Qúy khách đã đặt cọc thì Qúy khách có thể làm đơn tố cáo công an để điều tra rõ sự việc.

Câu hỏi 3. khi chào bán chủ sở hữu cũng không biết tài sản của mình thuộc diện quy hoạch, như vậy tính chất của miếng đất khi chào bán và miếng đất sau khi biết có quy hoạch nó đã thay đổi hoàn toàn. Vì người chủ đã không hiểu rõ về tài sản của mình và chào bán nó với nội dung không đúng thực tế, gây hiểu nhầm cho người mua (người mua mắc lỗi không tìm hiểu kĩ về miếng đất mình định mua) vậy giao dịch trên có hiệu lực không?

Trả lời:

Như đã phân tích ở phần trên, giao dịch trên không có hiệu lực do vi phạm Điều 117 Bộ luật dân sự 2015.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về hợp đồng đặt cọc”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê