Tranh chấp đất khi không có giấy tờ chứng minh về đất thì giải quyết như thế nào?

1. Thế nào là tranh chấp đất đai không có giấy tờ chứng minh?

Tranh chấp đất đai không có giấy tờ chứng minh được hiểu là các cuộc xung đột về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà các bên tham gia không thể cung cấp được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thường gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) hoặc bất kỳ loại giấy tờ nào khác làm căn cứ pháp lý để xác lập quyền theo quy định của pháp luật. Để hiểu rõ bản chất của vấn đề này, cần phải phân tích sâu thực thể "Giấy tờ về quyền sử dụng đất" được quy định cụ thể tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. Đây là danh mục "vàng" dùng làm căn cứ để công nhận quyền và cấp sổ đỏ, nếu người dân không sở hữu bất kỳ loại tài liệu nào trong nhóm này thì cuộc tranh chấp chính thức rơi vào trạng thái "không giấy tờ".   

Điều 137 của Luật Đất đai 2024 liệt kê một danh sách chi tiết các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993, cũng như các loại giấy tờ xác lập quyền sử dụng đất trong các giai đoạn sau đó. Việc phân loại này giúp cơ quan chức năng có cơ sở để xử lý các hồ sơ từ thời kỳ bao cấp, thời kỳ chiến tranh cho đến giai đoạn đổi mới.   

Một điểm mới đáng chú ý tại Điều 137 là việc thừa nhận cả những trường hợp giấy tờ ghi tên người khác nhưng có kèm theo giấy tờ chuyển nhượng (như hợp đồng viết tay, giấy mua bán) được lập trước ngày Luật này có hiệu lực và đất đó không có tranh chấp. Điều này cho thấy tư duy cởi mở của nhà làm luật trong việc hợp thức hóa các giao dịch thực tế nhưng chưa hoàn thiện về mặt thủ tục hành chính. Tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp mà một bên không có bất kỳ giấy tờ nào trong bảng danh mục nêu trên, tính chất pháp lý của vụ việc sẽ chuyển hướng sang việc chứng minh bằng quá trình sử dụng thực tế và ý kiến của cộng đồng dân cư.   

Đất không có giấy tờ theo quy định pháp luật hiện hành thường bao gồm đất do khai hoang, phục hóa mà chưa đăng ký; đất nhận chuyển nhượng bằng giấy tay không qua chứng thực; hoặc đất do cha ông để lại từ nhiều đời nhưng thất lạc giấy tờ trong thời kỳ chiến tranh và biến động lịch sử. Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đối tượng được cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ nếu sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014, không vi phạm pháp luật đất đai và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp. Tuy nhiên, chính việc chưa được cấp sổ đỏ là ngòi nổ cho các tranh chấp giữa những hộ gia đình liền kề về ranh giới, hoặc tranh chấp về quyền thừa kế giữa các thành viên trong gia đình.   

2. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Trong cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai của Việt Nam, hòa giải tại cơ sở luôn được coi trọng như một giải pháp mang tính nhân văn và giảm tải cho hệ thống tố tụng. Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất không còn là sự lựa chọn mà là một bước đi bắt buộc. Đối với tranh chấp "ai là người có quyền sử dụng đất", nếu các bên không thực hiện bước hòa giải này hoặc không có biên bản hòa giải không thành của UBND cấp xã, các cơ quan cấp trên như UBND cấp huyện hay Tòa án nhân dân sẽ từ chối thụ lý hồ sơ.   

Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã được coi là "tấm vé" pháp lý để các đương sự tiếp cận các bước giải quyết tiếp theo. Sự thay đổi giữa Luật Đất đai 2013 và 2024 nằm ở việc quy định rõ ràng hơn về thành phần hội đồng và quy trình thực hiện nhằm đảm bảo tính khách quan. Biên bản này không chỉ ghi nhận việc các bên không thống nhất được phương án giải quyết mà còn là nơi tập hợp những lời khai ban đầu, những chứng cứ sơ bộ về nguồn gốc đất do các bên cung cấp ngay tại thời điểm tranh chấp bùng phát.   

Quy trình hòa giải được thiết kế chặt chẽ theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, bao gồm 5 bước từ khâu tiếp nhận đơn đến khâu lập biên bản cuối cùng. Trong giai đoạn này, vai trò của Hội đồng hòa giải là cực kỳ quan trọng. Thành phần hội đồng bao gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND xã làm Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã; công chức địa chính xã; và đặc biệt là sự tham gia của đại diện những hộ dân sinh sống lâu đời tại địa phương – những người được coi là "nhân chứng sống" về lịch sử thửa đất.   

Sự hiện diện của những người hàng xóm lâu năm có ý nghĩa quyết định trong việc giải quyết tranh chấp đất không giấy tờ. Họ có thể xác nhận rằng: "Ông A đã canh tác trên thửa đất này từ những năm 80" hoặc "Thửa đất này vốn là đất của tập đoàn sản xuất cũ giao cho gia đình bà B". Những lời khai này, khi được ghi vào biên bản hòa giải, sẽ trở thành chứng cứ quan trọng nếu vụ việc phải đưa ra Tòa án hoặc UBND cấp huyện.   

Thời hạn tiến hành hòa giải là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu (một số trường hợp đặc biệt có thể lên tới 45 ngày). Đây là khoảng thời gian để UBND xã thực hiện các công tác xác minh, kiểm tra hiện trạng và tổ chức các buổi làm việc. Một điểm đáng lưu ý là nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai không có lý do chính đáng, việc hòa giải sẽ được coi là không thành và UBND xã sẽ lập biên bản ghi nhận sự việc để các bên tiếp tục các bước khởi kiện hoặc đề nghị giải quyết hành chính.   

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ chứng minh

Sau khi đã đi qua bước hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã mà không đạt được kết quả, các bên tranh chấp đất không giấy tờ đứng trước hai lựa chọn về cơ quan có thẩm quyền giải quyết: nộp đơn yêu cầu UBND cấp huyện/tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân. Đây là một quy định đặc thù, khác với các tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ (vốn chỉ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án).   

Mỗi phương thức đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, đòi hỏi đương sự phải cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên tính chất của hồ sơ và khả năng cung cấp chứng cứ.   

Phương thức nộp đơn yêu cầu UBND giải quyết thường được lựa chọn khi các bên tin rằng hồ sơ địa chính của xã, huyện còn lưu giữ các thông tin có lợi hoặc khi tranh chấp liên quan chặt chẽ đến các chính sách về giao đất, cho thuê đất của địa phương. Trong khi đó, con đường Tòa án thường được ưu tiên khi các bên có những mâu thuẫn sâu sắc về thừa kế, tặng cho hoặc khi một bên có dấu hiệu lấn chiếm, bao chiếm đất một cách trái pháp luật.   

Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh rằng phán quyết của Tòa án có hiệu lực pháp lý bắt buộc thi hành hơn so với một quyết định hành chính đơn thuần. Tuy nhiên, đối với đất không giấy tờ, Tòa án cũng sẽ phải dựa vào các kết quả xác minh từ chính UBND các cấp. Do đó, dù chọn con đường nào, sự phối hợp của các cơ quan nhà nước địa phương vẫn là chìa khóa để làm sáng tỏ nguồn gốc đất.   

4. Các loại chứng cứ giải quyết tranh chấp đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Vì không có "tấm lệnh bài" là Sổ đỏ, cuộc chiến pháp lý trong tranh chấp đất không giấy tờ trở thành cuộc chiến về chứng cứ. Người dân cần hiểu rằng "không có sổ đỏ" không đồng nghĩa với việc "không có quyền". Nghị định 102/2024/NĐ-CP tại Điều 108 đã liệt kê các nhóm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phân định đúng sai.   

4.1. Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất

Đây là nhóm chứng cứ mang tính lịch sử, dùng để tái hiện lại quá trình hình thành thửa đất. Các bên tranh chấp cần nỗ lực thu thập:   

• Ý kiến của khu dân cư: Đây là nguồn chứng cứ cực kỳ quan trọng. Thông qua cuộc họp lấy ý kiến khu dân cư (Mẫu số 05/ĐK), những người hàng xóm sẽ xác nhận về thời điểm bắt đầu sử dụng đất, mục đích sử dụng và hiện trạng ranh giới qua các thời kỳ.   
• Biên lai nộp thuế đất: Việc nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế nhà đất hàng năm là bằng chứng thép cho thấy người dân đã thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng một cách gián tiếp.   
• Sơ đồ kỹ thuật và trích đo địa chính: Dù chưa phải là sổ đỏ, nhưng các bản trích đo thực địa do các đơn vị tư vấn hoặc cơ quan địa chính thực hiện qua các thời kỳ (như đo đạc theo Chỉ thị 299 hoặc các dự án đo đạc bản đồ địa chính mới) sẽ giúp xác định ranh giới thực tế.   

4.2. Chứng cứ từ các hoạt động thực tế trên đất

Cơ quan giải quyết sẽ xem xét "ai là người thực tế đang cai quản thửa đất":   

• Các công trình xây dựng: Giấy phép xây dựng, biên bản kiểm tra xây dựng, hoặc thậm chí là hóa đơn điện, nước gắn liền với địa chỉ thửa đất tranh chấp.   
• Cây trồng và vật nuôi: Trong tranh chấp đất nông nghiệp, việc ai là người trồng cây lâu năm, ai là người đào ao, đắp đập trên thửa đất là những bằng chứng thực tế về quyền sử dụng.   
• Các giao dịch viết tay: Mặc dù không đủ điều kiện để sang tên ngay, nhưng các giấy tờ mua bán, tặng cho bằng tay có chữ ký của người làm chứng vẫn có giá trị chứng minh nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất của đương sự.   

4.3. Sự phù hợp với quy hoạch và chính sách địa phương

Luật Đất đai 2024 quy định việc giải quyết tranh chấp đất không giấy tờ phải đối chiếu với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Nếu đất đang tranh chấp nằm trong quy hoạch hành lang an toàn giao thông hoặc đất công ích thì cơ quan nhà nước sẽ có cách xử lý khác so với đất ở ổn định. Ngoài ra, chính sách ưu đãi đối với người có công với cách mạng cũng được xem xét như một tình tiết ưu tiên khi phân chia quyền lợi đất đai nếu các bằng chứng khác tương đương nhau.   

5. Quy trình các bước giải quyết tranh chấp đất đai thực tế

Giải quyết tranh chấp đất không giấy tờ là một lộ trình dài hơi, đòi hỏi sự kiên nhẫn và tuân thủ chặt chẽ các bước thủ tục để tránh việc hồ sơ bị trả lại hoặc bị bác đơn vì lý do hình thức.   

Bước 1: Nộp đơn yêu cầu hòa giải tại cơ sở

Người khởi kiện/người đề nghị phải nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có thửa đất. Đây là bước bắt buộc đầu tiên. UBND xã sẽ tiến hành các hoạt động xác minh hiện trạng, lấy ý kiến khu dân cư và tổ chức buổi hòa giải trong vòng tối đa 45 ngày. Kết quả cuối cùng là biên bản hòa giải thành hoặc không thành.   

Bước 2: Lựa chọn phương thức giải quyết tiếp theo

Khi đã có biên bản hòa giải không thành, đương sự cần đưa ra quyết định quan trọng: theo đuổi con đường hành chính (UBND cấp huyện) hay con đường tư pháp (Tòa án nhân dân).   

• Nếu chọn UBND: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai kèm theo biên bản hòa giải không thành.   
• Nếu chọn Tòa án: Nộp đơn khởi kiện vụ án dân sự theo mẫu quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.   

Bước 3: Thụ lý và tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ

Sau khi hồ sơ được nộp và đóng tạm ứng án phí (nếu ở Tòa án) hoặc được UBND tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ bắt đầu quá trình thụ lý chính thức. Giai đoạn này bao gồm:   

• Xem xét các tài liệu, chứng cứ các bên cung cấp.   
• Yêu cầu các cơ quan chuyên môn (Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai) cung cấp trích lục bản đồ, sổ mục kê.   
• Thẩm định tại chỗ: Cán bộ Tòa án hoặc UBND sẽ xuống tận thửa đất để đo đạc ranh giới thực tế, kiểm tra các công trình và cây trồng trên đất.   

Bước 4: Phiên họp/Phiên tòa và Phán quyết

Tại UBND, Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh sẽ tổ chức buổi đối thoại giữa các bên. Sau khi cân nhắc các báo cáo xác minh, Chủ tịch UBND sẽ ban hành Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.   

Tại Tòa án, vụ án sẽ trải qua các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải tại Tòa. Nếu vẫn không hòa giải được, Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm. Thẩm phán sẽ ban hành Bản án sơ thẩm phân định rõ ai là người có quyền sử dụng diện tích đất đang tranh chấp.   

Bước 5: Thi hành phán quyết và đăng ký đất đai

Sau khi bản án của Tòa án hoặc quyết định của UBND có hiệu lực pháp luật, các bên có nghĩa vụ thi hành. Người thắng kiện có quyền mang bản án/quyết định đó đến cơ quan đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hoặc cập nhật biến động đất đai. Trong trường hợp bên thua kiện không tự nguyện bàn giao đất, bên thắng kiện có quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự hoặc UBND cấp huyện tổ chức cưỡng chế thi hành.