1. Khái niệm và tầm quan trọng của hạn mức nhận chuyển
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất theo quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024:
- Hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định: Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long và Không quá 02 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác
- Hạn mức đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
- Hạn mức giao đất cho cá nhân không quá 30 ha đỡi với mỗi loại đất: đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng.
- Cá nhân được giao nhiều loại đất trong các loại đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 ha; trường hợp được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng, không quá 25 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi; trường hợp được giao thêm đất rừng sản xuất là rừng trồng thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 ha.
- Hạn mức giao đất chưa sử dụng cho cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1,2 Điều 176 Luật đất đai 2024 và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại các khoản 1,2 Điều 176 Luật đất đai 2024. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất chưa sử dụng cho các nhân để đưa vào sử dụng quy hoạch, kế hoạch sử dụng dất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với diện tích đất nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký thường trú thì cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cá nhân. Cơ quan chức năng quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho cá nhân gửi thông báo cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi cá nhân đó đăng ký thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.
- Diện tích đất nông nghiệp của cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Luật đất đai 2024.
Tuy nhiên, việc xác định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phải căn cứ về các yếu tố như: điều kiện về đất đai và công nghệ sản xuất; chuyển dịch lực lượng lao động, cơ cấu kinh tế, quá trình đô thị hoá. Ngoài ra, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ theo luật đất đai 2024 quy định hạn mức nhận quyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Việc gia hạn mức chuyển nhượng đất góp phần giúp Nhà nước có thể quản lý đất một cách hiệu quả, tránh các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích sau khi đã có giấy chứng nhận.Trước đây theo Luật đất đai 2013, vẫn còn một số bất cập về hạn mức chuyển nhượng không quá 10 lần so với hạn mức giao đất, diện tích vượt phải thuê của Nhà nước tức là doanh nghiệp phải trả tiền hai lần. Đồng thời đất nông nghiệp bị hạn chế về đối tượng sử dụng, mục đích sử dụng, không cho phép hộ có diện tích trên lớn hơn hạn mức nhận chuyển nhượng gây khó khăn trong cong tác quản lý về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khó khăn cho các doanh nghiệp muốn mở rộng kinh doanh, sản xuất. Tuy nhiên, theo quy định mới của Luật đất đai 2024 Nhà nước quyết định nâng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân để tạo điều kiện cho các tổ chức, doanh nghiệp được thực hiện các dự án có quy mô lớn hơn, qua đó sẽ làm gia tăng giá trị sử dụng đất nông nghiệp hiểu quả hơn so với trước.
2. Quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại TP.HCM
Quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh được quy định tại Quyết định 72/2024/QĐ - UBND áp dụng với: Cá nhân có nhu cầu nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và các cơ quan nhà nước, các tổ chức có thẩm quyền thực hiện các thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân.
Cũng tại Quyết định này, Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân cụ thể như sau:
Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối không quá 45 ha đối với tất cả các xã, phường, thị trấn. Đất trồng cây lâu năm không quá 150 ha đối với tất cả các xã, phường, thị trấn. Đất rừng sản xuất là rừng trồng không quá 450 ha đối với tất cả các xã, phường, thị trấn.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định trên.
Lưu ý: Hạn mức này không quy định đối với rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất chăn nuôi tập chung, đất nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật đất đai.
Trong quá trình thực hiện, Uỷ ban nhân dân các quận, huyện và Thành phố Thủ Đức có trách nhiệm rà soát và xác định đúng phạm vi, đối tượng áp dụng theo quy định. Nếu có phát sinh khó khăn, vướng mắc vượt quá thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện và Thành phố thủ Đức thì phải báo cáo cho Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh để được chỉ đạo, giải quyết → Sở tài nguyên và Môi trường tổng hợp khó khăn, vướng mắc để báo cáo đến Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng hạn mức
Quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đã có nhưng chưa đảm bảo tính khả thi. Mặc dù quy định ngày càng cụ thể, chi tiết nhưng trên thực tế các cơ quan vẫn chưa quản lý được chặt chẽ hạn mức nhận chuyển quyền. Mặt khác, cơ quan có thẩm quyền không phát hiện được người sử dụng đất vượt hạn mức, khó xác định hạn mức trong trường hợp không xử lý được các trường hợp vướt hạn mức, quy định này chưa có tính khả thi cao
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không phù hợp với tình hình phát triển nền nông nghiệp của nước ta và tạo ra rủi ro pháp lý cho người có đất vượt hạn mức nhận chuyển quyền. Người có nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất lại không được phép nhận chuyển quyền vượt hạn mức cho phép. Buộc họ phải "lách luật" nhờ người thân đứng tên dùm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này tiềm ẩn rủi ro pháp lý và dễ phát sinh tranh chấp về đất đai: Khả năng được giải ngân khi vay vốn để sản xuất là rất ít, người đứng tên trong Giấy chứng nhận có thể đem quyền sử dụng đất đó chuyển quyền cho người khác dẫn đến tranh chấp đất đai. Người không trực tiếp bỏ vốn để "mua đất" nhưng lại đứng tên trong Giấy chứng nhận, khi xảy ra tranh chấp rủi ro pháp lý thuộc về bên nhờ người khác đứng tên dùm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất cao. Chính vì vậy, những người nông dân tâm huyết với nghề sẽ khó lòng an tâm đầu tư sản xuất;
Quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất làm hạn chế khả năng tích tụ ruộng đất quy mô lớn, người dân khó đầu tư sản xuất cả chiều rộng lẫn chiều sâu để từ đó, việc tích tụ ruộng đất quy mô lớn mang lại hiệu quả kinh tế cao cho hộ nông dân bị hạn chế/ kinh doanh nhỏ lẻ không hiệu quả còn tồn tại ảnh hưởng đến việc cải thiện đời sống người nông dân.
Khi nhiều người cùng góp vốn để nhận chuyển quyền sử dụng đất của một thửa đất thì việc tính diện tích đất như thế nào để xác định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cho từng người vẫn chưa được xác định cụ thể.
4. Thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện theo các bước:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chứuc hoạt động kinh doanh bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên theo quy định.
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và nộp lệ phí trước bạ:
Thời hạn khai thuế thu nhập cá nhân được quy định rằng: Nếu đó là hợp đồng không có thoả thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay vì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế. Nếu đó là hợp đồng có thoả thuận người chuyển nhượng là người nộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là nộp cùng với hồ sơ đăng ký biến động
Bước 3: Đăng ký biến động (Đăng ký sang tên)
Phía trên là một số thông tin chúng tôi hỗ trợ về nội dung "Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh" . Trường hợp cần hỗ trợ về các nội dung pháp lý khác, Quý khách hàng có thể liên hệ tổng đài 19006162 hoặc gửi thông tin qua email lienhe@luatminhkhue.vn
Địa chỉ Công ty Luật TNHH Minh Khuê:
Hà Nội: Toà C2, Dự án D' Capitale, Số 119 Trần Duy Hưng, Phường Trung Hoà, Quận Cầu Giấy
TP.HCM: 72/2 Trường Chinh, Phường 4, Quận Tân Bình
