Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013 

Bộ Luật dân sự 2005 

2. Nội dung tư vấn:

Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

" Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."

Theo đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và tiến hành công chứng, chứng thức. Vấn đề này cũng được quy định trong luật đất đai 2013 như sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...............................................................................

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Bên cạnh đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký của những người sau theo quy định của nghị định 45/2013/NĐ-CP như sau:

>> Xem thêm:  Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?

" Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. 

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư."

Theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về mặt hình thức phải đáp ứng được toàn bộ các điều kiện trên thì mới có giá trị pháp lý.

Chào anh,em định mua một mảnh đất nhưng không có sổ chỉ viết tay thôi.vi ̀ mảnh đất đó trước là của một công ty đã phá sản rồi người dân lại lấy đất trở lại cảnh tác trên thửa của gia đình.

 Điều kiện để được chuyể nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

>> Xem thêm:  Giải quyết các tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa ?

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo đó nếu như bên chuyển nhượng mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong trường hợp này họ chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng cho bạn và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng chứng thực thì không có hiệu lực pháp lý.

Dạ! Luật sư cho em hỏi là gia đình em có bán lại cho anh rể em một mảnh đất diện tích 250m2. Nhưng chỉ làm giấy tay có một người làm chứng và em hứa trong giấy là 30/10/2015 sẽ làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng do sổ đỏ của gia đình em vẫn còn trong ngân hàng nên không thể chuyển nhượng được. Bây giờ, anh rể em thưa ra UBND xã kêu em phải làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy luật sư cho em hỏi, hợp đồng viết tay đó có hiệu lực không và anh rể em đã thưa ra UBND xã thì em phải làm như thế nào do bây giờ gia đình em rất khó khăn nên không thể lấy chứng nhận quyền sử dụng đất về được? Em xin chân thành cảm ơn!

 Trường hợp này của bạn nếu trước đó bạn giao kết hợp đồng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì hợp này không có hiệu lực pháp lý, do dó bạn không có nghĩa vụ phải thực hiện hợp đồng này, trường hợp hợp đồng mà hai bạn ký là hợp đồng đặt cọc với mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực và nếu bạn không thực hiện việc chuyển nhượng cho phía bên kia theo thỏa thuận thì bạn phải trả lại tiền đặt cọ cho phía bên kia và một khoản có giá trị tương đương nữa cho phía đó

tôi có mua thửa đất 60m2 từ đất phân lô nằm chung sổ đỏ 1050m2 của chủ đất. lô đất tọa lạc tại khu phố tây a,phường đông hòa thị xã dĩ an tỉnh bình dương. giấy tờ mua bán là văn bản viết tay có xác nhận của chủ tịch xã. vậy với giấy này tôi có thể tách được quyền sử dụng đất cho lô đất trên không.

 Trường hợp này không rõ là bạn mua từ năm bao nhiêu nếu sau thơi điểm bộ luật dân sự 2005 hoặc luật đất đia 2013 có hiệu lực thì hợp đồng của bạn không phát sinh hiệu lực.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email luatsu@luatminhkhue.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.

>> Xem thêm:  Những điều cần lưu ý khi sang tên , chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ?

>> Xem thêm:  Thủ tục sang tên khi chuyển quyền sử dụng đất ?