Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt, gắn liền với đời sống và sự phát triển của xã hội. Trong quá trình khai thác và sử dụng, việc xác định hình thức sử dụng đất đóng vai trò quan trọng, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ và cách thức thực hiện các giao dịch liên quan. Trong hệ thống pháp luật đất đai, hình thức sử dụng đất chung và sử dụng riêng được ghi nhận như hai phương thức cơ bản, phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể với thửa đất. Việc hiểu rõ các hình thức này giúp người sử dụng đất chủ động hơn trong việc quản lý, khai thác và bảo vệ quyền lợi của mình.
1. Hình thức sử dụng đất chung, sử dụng riêng có nghĩa là gì?
Theo điểm a khoản 5 Điều 8 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT, Thông tin về hình thức thửa đất gồm hình thức sử dụng chung và hình thức sử dụng riêng. Trong đó:
Thông tin về hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai được phân thành hai loại cơ bản, bao gồm hình thức sử dụng đất riêng và hình thức sử dụng đất chung. Việc phân biệt rõ hai hình thức này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Hình thức sử dụng đất riêng là trường hợp quyền sử dụng đất thuộc về một chủ thể duy nhất. Chủ thể này có thể là một cá nhân, một tổ chức, một cộng đồng dân cư hoặc một người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Khi đất thuộc hình thức sử dụng riêng, chỉ có một người hoặc một pháp nhân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất trong trường hợp này có toàn quyền thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp hoặc để thừa kế mà không cần có sự đồng ý của bất kỳ chủ thể nào khác, trừ những trường hợp pháp luật có quy định hạn chế. Đồng thời, họ cũng phải tự mình thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ pháp lý liên quan đến thửa đất đó.
Ngược lại, hình thức sử dụng đất chung là trường hợp quyền sử dụng đất thuộc về từ hai người sử dụng đất trở lên. Các chủ thể cùng sử dụng đất có thể là nhiều cá nhân, nhiều tổ chức, hoặc kết hợp giữa cá nhân và tổ chức. Ngoài ra, pháp luật cũng ghi nhận các trường hợp phổ biến như quyền sử dụng đất chung của vợ và chồng hoặc của các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất. Trong hình thức này, quyền sử dụng đất có thể được thể hiện dưới dạng nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc cử một người đại diện đứng tên theo quy định.
Đối với đất sử dụng chung, việc thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường phải có sự thống nhất, thỏa thuận của tất cả các đồng chủ sử dụng hoặc thực hiện theo phần quyền đã được xác định của từng người. Pháp luật cũng phân biệt sử dụng chung theo phần và sử dụng chung hợp nhất. Sử dụng chung theo phần là trường hợp mỗi người có phần quyền sử dụng đất được xác định cụ thể, tương ứng với tỷ lệ nhất định. Trong khi đó, sử dụng chung hợp nhất là trường hợp quyền sử dụng đất không được phân chia thành các phần cụ thể, thường áp dụng đối với vợ chồng hoặc hộ gia đình, và các chủ thể cùng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với toàn bộ thửa đất.
Tóm lại, việc xác định hình thức sử dụng đất là riêng hay chung không chỉ giúp làm rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng mà còn là căn cứ quan trọng để giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng và giao dịch đất đai.
2. Cách thể hiện hình thức sử dụng đất chung, riêng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điểm b khoản 5 Điều 8 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2025/TT-BNNMT, Việc thể hiện hình thức sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể nhằm phản ánh rõ ràng quyền của người sử dụng đất trong từng trường hợp. Theo đó, hình thức sử dụng đất được ghi nhận như sau:
- Đối với trường hợp sử dụng đất riêng, hình thức sử dụng đất được thể hiện bằng cụm từ: “Sử dụng riêng”.
- Đối với trường hợp sử dụng đất chung, hình thức sử dụng đất được thể hiện bằng cụm từ: “Sử dụng chung”.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất thì ghi rõ: “Sử dụng chung của vợ và chồng” hoặc “Sử dụng chung của nhóm người được cấp Giấy chứng nhận”.
- Đối với thửa đất có nhà chung cư hoặc công trình xây dựng khác mà chủ đầu tư đã bán căn hộ, công trình hoặc hạng mục công trình đầu tiên, thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu sẽ ghi: “Sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư” hoặc “Sử dụng chung của các chủ sở hữu công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng”.
- Trường hợp thửa đất vừa có phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người, vừa có phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của từng người thì phải ghi rõ diện tích tương ứng, theo dạng: “… m² sử dụng chung; … m² sử dụng riêng”.
- Trường hợp thửa đất có nhiều loại đất khác nhau và có cả hình thức sử dụng riêng và sử dụng chung đối với từng loại đất thì cần ghi cụ thể cho từng loại.
Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120 m², đất trồng cây lâu năm 300 m²; Sử dụng chung: Đất ở 50 m², đất trồng cây hằng năm 200 m²”.
Như vậy, việc ghi nhận hình thức sử dụng đất không chỉ giúp xác định rõ phạm vi quyền của người sử dụng đất mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng trong quá trình quản lý, sử dụng và thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.
3. Phân biệt hình thức sử dụng chung và Hình thức sử dụng riêng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Trong pháp luật đất đai, việc xác định hình thức sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc làm rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận. Theo quy định hiện hành, hình thức sử dụng đất được chia thành hai loại cơ bản là sử dụng đất riêng và sử dụng đất chung. Mỗi hình thức có đặc điểm pháp lý, cách thức thực hiện quyền và nghĩa vụ khác nhau, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến việc quản lý, khai thác và thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
| Tiêu chí | Sử dụng đất riêng | Sử dụng đất chung |
| Khái niệm | Là trường hợp quyền sử dụng đất thuộc về một chủ thể duy nhất | Là trường hợp quyền sử dụng đất thuộc về từ hai chủ thể trở lên |
| Chủ thể sử dụng đất | Cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài | Nhiều cá nhân, nhiều tổ chức; cá nhân và tổ chức; vợ chồng; các thành viên hộ gia đình |
| Căn cứ xác lập quyền | Do Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng cho một chủ thể | Do Nhà nước giao đất, công nhận hoặc do nhiều chủ thể cùng nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho |
| Số lượng người đứng tên trên Giấy chứng nhận | Một người hoặc một pháp nhân đứng tên | Nhiều người cùng đứng tên hoặc ghi đại diện (trường hợp hộ gia đình, nhóm người) |
| Cách ghi trên Giấy chứng nhận | Ghi “Sử dụng riêng” | Ghi “Sử dụng chung”, hoặc ghi rõ “Sử dụng chung của vợ và chồng”, “Sử dụng chung của nhóm người…” |
| Quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt | Do một chủ thể tự quyết định toàn bộ | Do các chủ thể cùng quyết định hoặc theo phần quyền đã xác định |
| Thực hiện giao dịch (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn…) | Người sử dụng đất tự mình thực hiện, không cần sự đồng ý của người khác (trừ trường hợp đặc biệt) | Phải có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sử dụng hoặc theo quy định về phần quyền |
| Phân chia quyền sử dụng đất | Không đặt ra vấn đề phân chia | Có thể phân thành sử dụng chung theo phần hoặc sử dụng chung hợp nhất |
| Trách nhiệm và nghĩa vụ tài chính | Một chủ thể tự thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính và pháp lý | Các chủ thể cùng thực hiện nghĩa vụ hoặc phân chia theo tỷ lệ quyền sử dụng |
| Khả năng phát sinh tranh chấp | Ít xảy ra hơn do chỉ có một chủ thể | Dễ phát sinh tranh chấp nếu không có sự thống nhất giữa các đồng chủ sử dụng |
| Tính linh hoạt trong giao dịch | Cao, dễ dàng thực hiện các giao dịch | Thấp hơn do cần sự thỏa thuận giữa nhiều người |
| Ví dụ điển hình | Một cá nhân đứng tên sổ đỏ một thửa đất | Vợ chồng cùng đứng tên; anh em cùng thừa kế; hộ gia đình cùng sử dụng đất |
Hình thức sử dụng đất riêng mang tính độc lập, giúp người sử dụng đất chủ động và linh hoạt trong việc thực hiện các quyền của mình. Trong khi đó, hình thức sử dụng đất chung thể hiện sự đồng sở hữu, đòi hỏi sự thống nhất giữa các chủ thể và có thể phát sinh nhiều yếu tố pháp lý phức tạp hơn trong quá trình sử dụng và định đoạt tài sản.
Kết luận
Việc nhận diện đúng hình thức sử dụng đất chung và sử dụng riêng có ý nghĩa thiết thực trong đời sống pháp lý và thực tiễn sử dụng đất. Đây là căn cứ quan trọng để xác định quyền hạn của các chủ thể, đồng thời góp phần hạn chế những tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng và định đoạt đất đai. Khi nắm rõ các quy định liên quan, người sử dụng đất sẽ có điều kiện sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên này, đồng thời bảo đảm sự ổn định và minh bạch trong các quan hệ đất đai hiện nay.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
