1. Hệ số sử dụng đất được hiểu như thế nào?
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. (Mục 1.4.21 Quy chuẩn QCVN 01 : 2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)
Hệ số sử dụng đất ra đời với mục đích khống chế việc các chủ đầu tư, chủ công trình xây dựng số tầng quá lớn trong khu vực xây dựng so với tỷ lệ xây dựng được cho phép. Ngoài ra, hệ số này cũng thể hiện kinh phí đầu tư, quy mô công trình và mật độ căn hộ tạo ra trên mỗi mét vuông đất. Tùy vào mỗi địa điểm, mỗi vùng đất, hệ số sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Nếu người mua mua đất nền thì nhìn vào con số này, người mua có thể xác định được tòa căn hộ tương lai xây dựng được tối đa bao nhiêu tầng, dự án căn hộ sẽ có quy mô lớn nhất như thế nào.
Khái niệm hệ số sử dụng đất được bắt nguồn từ việc quy hoạch đô thị tại các nước phát triển trên thế thới. Tuy hệ số sử dụng đất có liên quan đến số tầng và mật độ xây dựng của các tầng trong tòa tháp, song hầu như không gây ảnh hưởng nhiều đến các địa điểm nhà xưởng, khu công nghiệp. Hệ số này chủ yếu để giới hạn số tầng của các tòa căn hộ tại các dự án khu đô thị so với mật độ xây dựng cho phép. Hệ số sử dụng đất chính là đơn vị thể hiện rõ nét nhất quy mô, chi phí xây dựng mật độ xây dựng của công trình chiếm bao nhiêu mét vuông trên toàn bộ diện tích.
Đây được coi là số liệu rất cần thiết mà nhà thầu cần phải nắm bắt được cụ thể trước khi tiến hành khởi công xây dựng một dự án mới nào đó. Hệ số sử dụng đất càng cao, tương ứng với tính kinh tế càng cao vì tăng được diện tích sàn và diện tích mật độ xây dựng. Từ đó, chủ đầu tư tiết kiệm được quỹ đất, đồng thời quy mô dự án không thay đổi. Hệ số này cũng tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án, nghĩa là khi hệ số sử dụng đất càng cao, mật độ dân cư sinh sống tại khu đô thị sẽ càng cao. Đây chính là chỉ số tác động đáng kể đến quyền lợi của chủ sở hữu.
2. Hệ số sử dụng đất được dùng để làm gì?
Hệ số sử dụng đất được sử dụng cho một số mục đích cụ thể:
- Hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.
- Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.
- Hệ số sử dụng càng cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì tăng diện tích sàn; khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án
- Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.
- Hệ số sử dụng ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, khi đó càng có lợi cho chủ căn hộ. Kết luận: Bài viết không chỉ trả lời rõ cho câu hỏi hệ số sử dụng đất là gì mà còn nêu cách tính và chỉ rõ hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất.
Hệ số sử dụng đất được tính theo tỉ lệ thuận với mật độ dân cư, nếu hệ số này càng thấp, mật độ dân cư sẽ càng thấp và ngược lại, hệ số sử dụng đất càng cao, mật độ dân cư sẽ càng cao. Chỉ số này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cộng đồng cư dân và quyền lợi của chủ sở hữu sản phẩm căn hộ khi vòng đời dự án kết thúc. Bên cạnh đó, dự án có hệ số sử dụng đất thấp sẽ dễ dàng tìm được các nhà đầu tư mới khi hết niên hạn sử dụng bởi các nhà thầu mới sẽ cần tính toán lợi nhuận khi tái xây dựng dự án cũ đồng thời đảm bảo bố trí tái định cư cho dân. Do vậy, hệ số sử dụng đất của dự án mới cần cao gấp 2 - 3 lần dự án cũ.
3. Cách tính hệ số sử dụng đất?
Hệ số sử dụng đất được tính theo công thức cụ thể:
- Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất
- Trong đó: tổng diện tích sàn của công trinh bao gồm tầng hầm trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình
Hệ số sử dụng đất tối đa được coi là có ý nghĩa quan trọng xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựn:
- Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.
- Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%.
- Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây.
Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình cụ thể:
| STT | Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất | |||
| < = 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | > = 35.000 m2 | ||
| 1 | < = 16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
| 2 | 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
| 3 | 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
| 4 | 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
| 5 | 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
| 6 | 31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
| 7 | 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
| 8 | 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
| 9 | 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
| 10 | 43 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
| 11 | 46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
| 12 | > 46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
Lưu ý:
- Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.
- Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Trên đây là toàn bộ nội dung thông tin tư vấn về chủ đề hệ số sử dụng đất là gì và cách tính hệ số sử dụng đất chuẩn nhất mà Luật Minh Khuê cung cấp tới quý khách hàng. Ngoài ra, quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết về chủ đề Hệ số trượt giá là gì? Cách tính hệ số trượt giá BHXH năm 2023? của Luật Minh Khuê. Còn bất kỳ điều gì vướng mắc, quý khách hàng vui lòng liên hệ trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7. Gọi số 1900.6162 hoặc gửi email đến địa chỉ: Tư vấn pháp luật qua Email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hôc trợ tốt nhất từ Luật Minh Khuê. Chúng tôi rất hân hạnh nhận được sự hợp tác từ quý khách hàng. Trân trọng./.
