Hồ sơ hoàn công xây dựng nhà ở bao gồm giấy tờ gì?

>> Luật sư tư vấn hồ sơ, thủ tục hoàn công nhà ở, gọi số: 1900.6162

Trả lời :

Trên đây là toàn bộ giấy tờ cần thiết để cung cấp hồ sơ hoàn công xây dựng nhà ở cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 103, Luật xây dựng 2014.

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 12 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 12. Các hành vi bị nghiêm cấm

1. Quyết định đầu tư xây dựng không đúng với quy định của Luật này.

2. Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định của Luật này.

3. Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.

5. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán của công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước trái với quy định của Luật này.

6. Nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng khi không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.

7. Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.

8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình.

9. Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng, môi trường.

10. Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng.

11. Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

12. Đưa, nhận hối lộ trong hoạt động đầu tư xây dựng; lợi dụngpháp nhân khác để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình.

13. Lạm dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật về xây dựng; bao che,chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.

14. Cản trở hoạt động đầu tư xây dựng đúng pháp luật."

Theo thông tin bạn nói thì công trình nhà ở của bạn đã xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian khu vực công cộng và khu vực sử dụng chung. Diện tích trên sổ đỏ mang tên bạn là 28.5m2 nhưng thực tế diện tích sử dụng hiện nay lên tới trên 40m2 và hiện có căn nhà 3 tầng xây dựng trên phần cống ngầm của khu dân cư. Như vậy là đã vi phạm pháp luật về xây dựng theo quy định tại khoản 11 Điều 12 Luật xây dựng 2014.

Hành vi vi phạm này sẽ bị xử phạt theo quy định tại điểm đ, Khoản 7, Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng;khai thác; chế biến,kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản ,phát triển nhà ở ; quản lý sử dụng nhà và công sở như sau:

Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

1. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

2. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

3. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

6. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

7. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;

b) Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng;

c) Xây dựng công trình sai cốt xây dựng;

d) Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông (trừ trường hợp quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ, đường sắt), thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này);

đ) Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

8. Xử phạt đối với hành vi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5, khoản 6 và khoản 7 Điều này mà vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm như sau:

a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 35.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này;

c) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 350.000.000 đồng đối với xây dựng công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng hoặc xây dựng công trình thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này.

9. Xử phạt đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5, khoản 6 và khoản 7 Điều này mà tái phạm như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này;

c) Phạt tiền từ 950.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với xây dựng công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng hoặc xây dựng công trình thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này.

10. Hình thức xử phạt bổ sung: Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng (nếu có) đối với hành vi quy định tại khoản 9 Điều này.

11. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường đối với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Buộc bổ sung phương tiện che chắn theo quy định và khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này;

c) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại đối với hành vi quy định tại khoản 3 Điều này;

d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này.

12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

13. Đối với trường hợp quy định tại khoản 12 Điều này, sau khi được cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình đó mới được tiếp tục xây dựng.

Với hành vi lấn chiếm nhà ở, lấn chiếm không gian xung quanh nhà ở hoặc chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật sẽ bị xử phạt với mức phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng và bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm. Trong trường hợp này việc diện tích nhà bạn xây dựng lấn chiếm khu vực công cộng, cống thoát nước gây tắc cống, ảnh hưởng đến khu dân cư. Do đó UBND phường và tổ dân phố đã yêu cầu nhà bạn phải phá dỡ phần diện tích vi phạm này là đúng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp gia đình bạn không chịu phá dỡ theo quy định cũng như không chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 55 với mức phạt là từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng và có thể bị cưỡng chế phá dỡ phần diện tích chênh để đảm bảo trật tự xây dựng đô thị.

>> Luật sư tư vấn quy chuẩn xây dựng nhà ở, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

"Theo quy định của Điều 276 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định 682/BXD-CSXD về Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m.

- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là của cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định..."

Như vậy, nhà bên khi xây nhà phải xây ít nhất cách cửa sổ nhà bên cạnh là 2m thì sẽ không gây ảnh hưởng đến tầm nhìn của nhà mình.

>> Luật sự tư vấn luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất:

"Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan."

Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng, loại đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất.

Việc xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật vì vậy việc bạn mua nhà trên đất nông nghiệp cũng không được pháp luật chấp nhận.

Để giải quyết vấn đề này, bạn có thể thỏa thuận với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm thủ tục hợp pháp hóa ngôi nhà xây trên đất nông nghiệp, đó đến cơ quan nhà nước tiến hành nộp phạt theo quy định của pháp luật về hành vi sử dụng sai mục đích đất. Tiếp theo tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu đủ điều kiện.

Thứ nhất: Mức xử phạt đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích:

Khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định về mức xử phạt đối với hành vi tự động chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại nông thôn như sau:

3. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

g) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

h) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

Thứ hai: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo điều 52 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 quy định thì để được phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

1. Trình tự thực hiện:

+ Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường,

+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích sao hồ sơ địa chính gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý lại cho người sử dụng đất.

2. Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) sau:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Sau khi đã thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng (bạn cần lưu ý là hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật chứ không phải chỉ là hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay giữa hai bên) thì bạn có thực hiện thủ tục để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Tải ngay: Mẫu hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

MẪU SỐ 3

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

---------------

……….., ngày ….. tháng ….. năm …….

HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN (HOẶC HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI)

Số: ………./HĐ

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Bộ Luật Dân sự ngày …. tháng …. năm ……..;

Căn cứ Nghị định số: ......./2015/NĐ-CP ngày …. tháng …… năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Căn cứ pháp lý khác.

Hai bên chúng tôi bao gồm:

BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đây gọi tắt là Bên A):

- Tên doanh nghiệp: ............................................................................................................

- Địa chỉ: ...........................................................................................................................

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: ............

- Mã số doanh nghiệp: ........................................................................................................

- Người đại diện theo pháp luật: ………………. Chức vụ: ...................................................

- Số điện thoại liên hệ: ........................................................................................................

- Số tài khoản (nếu có): ……………………. Tại ngân hàng: ...............................................

- Mã số thuế: .....................................................................................................................

BÊN THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG (sau đây gọi tắt là Bên B):

Ông (bà): ..........................................................................................................................

- Số CMND (hộ chiếu): ………............… Cấp ngày: …../…./…… Tại: ...............................

- Hộ khẩu thường trú: .........................................................................................................

- Địa chỉ liên hệ:..................................................................................................................

- Điện thoại: ………………………………………. Fax (nếu có): ........................................

- Số tài khoản (nếu có): …………………………. tại Ngân hàng: .......................................

- Mã số thuế (nếu có): ........................................................................................................

Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng với các điều khoản sau:

Điều 1. Các thông tin về nhà, công trình xây dựng:

1. Loại nhà, công trình xây dựng (biệt thự, căn hộ chung cư; nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng không phải nhà ở như tòa nhà văn phòng, khách sạn ……): ...............................................................................................

2. Vị trí nhà, công trình xây dựng: .......................................................................................

(Đối với hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì ghi rõ tên dự án, tên tòa nhà, tên lô đất theo quy hoạch đã được duyệt).

3. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến nhà, công trình xây dựng: ....................................

.........................................................................................................................................

4. Quy mô của nhà, công trình xây dựng:

- Tổng diện tích sàn xây dựng: ………..m2

- Tổng diện tích sử dụng đất: …………m2, trong đó:

Sử dụng riêng: ………m2; sử dụng chung (nếu có): ………m2

Nguồn gốc sử dụng đất (được giao, được công nhận hoặc thuê): ..........................................

(Nếu là thuê đất thì phải ghi thêm thông tin về số hợp đồng, ngày ký hợp đồng thuê đất, thời gian thuê từ ngày....đến ngày....).

5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của nhà, công trình xây dựng; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với nhà, công trình xây dựng là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư.

6. Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến nhà, công trình xây dựng.

7. Hồ sơ pháp lý của dự án, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà.

8. Đối với hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải ghi rõ số, ngày tháng của hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, số ngày tháng văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, bản sao văn bản của Sở Xây dựng địa phương về việc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

9. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng (nếu có).

Điều 2. Giá thuê mua, các chi phí liên quan và phương thức, thời hạn thanh toán

Giá thuê mua (bao gồm tiền thuê và tiền mua nhà): ...................(bằng chữ:...........................................)

Điều 3. Phương thức và thời hạn thanh toán:

1. Phương thức thanh toán: Thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức (theo pháp luật về thanh toán):

2. Thời hạn thực hiện thanh toán:

a) Thanh toán một lần vào ngày …… tháng ….. năm ……. (hoặc trong thời hạn ……. ngày, kể từ sau ngày ký kết hợp đồng này);

b) Thanh toán nhiều lần

- Lần 1:

- Lần 2:

……..

3. Trường hợp thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

a) Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng;

Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua;

b) Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Điều 4. Thời điểm giao nhận, thời hạn cho thuê mua và chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng

1. Thời điểm giao nhận nhà, công trình xây dựng là ngày ....... tháng ….. năm ….. (hoặc trong thời hạn ngày (tháng) kể từ ngày ký kết hợp đồng).

2. Thời hạn cho thuê mua nhà, công trình xây dựng là ……. năm (…..tháng), kể từ ngày …. tháng ….. năm …..đến ngày ….. tháng ….. năm …….

3. Trường hợp Bên thuê mua chưa nhận bàn giao quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư (bên cho thuê mua) mà Bên thuê mua có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì các bên phải thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Điều …. của Nghị định số …… Bên cho thuê mua không được thu thêm bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng khi xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên thuê mua.

4. Sau thời hạn quy định tại Khoản 2 Điều này, nếu Bên thuê mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Bên cho thuê mua thì Bên cho thuê mua có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Bên thuê mua trừ trường hợp hai bên thỏa thuận Bên thuê mua tự làm thủ tục.

5. Các thỏa thuận khác ......................................................................................................

Điều 5. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng đang cho thuê mua

1. Bên cho thuê mua có trách nhiệm sửa chữa nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua nếu nhà, công trình xây dựng có hư hỏng vì lý do khách quan không do lỗi của bên thuê mua gây ra.

2. Bên thuê mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê mua các hư hỏng cần được sửa chữa. Trong thời hạn ……... ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của bên thuê mua, bên cho thuê mua có trách nhiệm phối hợp với bên thuê mua thực hiện việc sửa chữa các hư hỏng theo đúng quy định. Nếu bên cho thuê mua chậm thực hiện việc bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.

3. Các thỏa thuận khác ......................................................................................................

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên A:

1. Quyền của Bên A (theo Điều 32 của Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng;

b) Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng;

c) Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra trong thời gian thuê mua nhà, công trình xây dựng;

đ) Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua;

e) Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng (Yêu cầu Bên thuê mua sử dụng nhà, công trình xây dựng thuê mua đúng mục đích và thực hiện đúng các quy định về quản lý sử dụng nhà, công trình xây dựng thuê mua);

g) Các quyền khác .................................................... 

2. Nghĩa vụ của Bên A (theo Điều 33 của Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có);

(Đối với trường hợp thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì thỏa thuận theo nội dung; Bên cho thuê mua có trách nhiệm xây dựng nhà theo đúng thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài nhà mà các bên đã thỏa thuận; thông báo cho Bên thuê mua biết tiến độ xây dựng nhà và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; tạo điều kiện để Bên thuê mua kiểm tra việc xây dựng nhà, công trình xây dựng nếu có yêu cầu).

b) Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật (phổ biến, hướng dẫn cho Bên thuê mua biết quy định về quản lý sử dụng nhà, công trình xây dựng thuê mua);

c) Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận tại Hợp đồng này;

đ) Chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện các quy định về bảo lãnh trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thuê mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về tín dụng;

e) Làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất cho Bên thuê mua khi hết thời hạn thuê mua và Bên mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng này (hoặc thỏa thuận khác ………… );

g) Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản;

h) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

i) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

k) Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

l) Các nghĩa vụ khác ..................................................... 

Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của Bên B

1. Quyền của Bên B (theo Điều 34 của Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng theo cam kết tại Điều 1 của Hợp đồng này;

b) Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua;

c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra;

đ) Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra;

e) Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua;

g) Các quyền khác ........................................................ 

2. Nghĩa vụ của Bên B (theo Điều 35 của Luật Kinh doanh bất động sản):

a) Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này;

c) Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này;

d) Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua;

đ) Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua;

e) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

g) Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

h) Các nghĩa vụ khác ...................................................... 

Điều 8. Trách nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng và phạt vi phạm hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể về các hành vi vi phạm hợp đồng mà các bên phải chịu trách nhiệm trước bên kia (đối với bên B: Chậm nộp tiền thuê mua nhà, không chịu nhận bàn giao nhà...; đối với bên A: chậm bàn giao nhà, chất lượng thi công không đảm bảo...):  .......................................................

Các thỏa thuận khác .................................................... 

Điều 9. Phạt vi phạm hợp đồng

Hai bên thỏa thuận cụ thể về các trường hợp phạt do vi phạm hợp đồng.

Điều 10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý

1. Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau: ......... 

2. Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng: ................................ 

3. Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng: ....................... 

4. Các thỏa thuận khác ........................................................ 

Điều 11. Giải quyết tranh chấp

Trường hợp các bên có tranh chấp về nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 12. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …… (hoặc có hiệu lực kể từ ngày được công chứng hoặc chứng thực đối với trường hợp cá nhân cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có thời hạn từ 06 tháng trở lên).

2. Hợp đồng này được lập thành …… bản và có giá trị như nhau. Mỗi bên giữ .... bản, .... bản lưu tại cơ quan thuế và một bản để khi làm giấy chứng nhận quyền sở hữu./.

Chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền trổ cửa như sau:

Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Và theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam "QCVN : 01/2008/BXD" do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 về quan hệ với các công trình bên cạnh được quy định tại Chương II, Điều 2.8, khoản 2.8.12 của Quy chuẩn mới này như sau:

"2.8.12. Quan hệ với các công trình bên cạnh:

Công trình không được vi phạm ranh giới:

- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh;

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh."

Theo đó, bạn sẽ được quyền trổ cửa sổ khi cửa đó quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng, tuy nhiên quyền này cũng bị hạn chế vì bạn chỉ được mở cửa quay ra đường hoặc công trình công cộng hoặc nhà đối diện. Trong trường hợp bạn vi phạm về hạn chế quyền trổ cửa thì bạn sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.