Hội đồng thẩm định bảng giá đất gồm có ai? Quy định về Hội đồng thẩm định bảng giá đất như thế nào theo Luật đất đao mới?

Trong quản lý nhà nước về đất đai, bảng giá đất là công cụ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa làm căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, vừa là nền tảng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và điều tiết nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội. Pháp luật đất đai đã thiết lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất như một thiết chế có vai trò trung gian, nhằm bảo đảm việc xây dựng bảng giá đất được xem xét, đánh giá một cách đa chiều, khách quan và đúng quy định pháp luật trước khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định ban hành. Đến Luật Đất đai mới (Luật Đất đai 2024), các quy định về Hội đồng thẩm định bảng giá đất tiếp tục được hoàn thiện theo hướng rõ ràng hơn về cơ cấu thành phần, nguyên tắc hoạt động, nhiệm vụ và giới hạn thẩm quyền, qua đó khắc phục những bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật thời gian qua.

1. Hội đồng thẩm định bảng giá đất là gì? 

Hội đồng thẩm định bảng giá đất không phải là một cơ quan hành chính nhà nước độc lập, mà là một tổ chức tư vấn và thẩm định được thành lập theo quyết định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Theo quy định tại Điều 161 Luật Đất đai 2024, Hội đồng này chịu trách nhiệm thẩm định sự phù hợp, tính pháp lý và tính chính xác của dự thảo bảng giá đất trước khi trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh thông qua.   

Về mặt bản chất, Hội đồng đóng vai trò là cơ chế "kiểm soát chéo" Trong nội bộ cơ quan hành pháp. Hội đồng thẩm định có trách nhiệm đảm bảo rằng bảng giá đất khi ban hành vừa tuân thủ pháp luật, vừa phản ánh đúng thực tế thị trường địa phương.

Một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất trong thực tiễn áp dụng pháp luật là sự đánh đồng giữa Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Mặc dù cả hai đều hoạt động trong lĩnh vực định giá đất và thường có sự trùng lắp về nhân sự chủ chốt, nhưng chức năng, thẩm quyền và đối tượng áp dụng của chúng hoàn toàn khác biệt. Việc phân biệt rõ ràng hai thực thể này là tiền đề quan trọng để hiểu sâu về cơ chế quản lý đất đai mới.

Dưới đây là bảng phân tích so sánh chi tiết:

Việc Luật Đất đai 2024 tách bạch rõ ràng hai hội đồng này (dù trong thực tế thường do cùng một bộ máy nhân sự vận hành) nhằm mục đích chuyên môn hóa và đảm bảo quy trình pháp lý chặt chẽ cho từng loại giá đất. Bảng giá đất có tác động diện rộng đến toàn dân nên cần sự thông qua của cơ quan dân cử (HĐND), trong khi giá đất cụ thể mang tính kỹ thuật và gắn liền với tiến độ dự án nên trao quyền quyết định cho Chủ tịch UBND để đảm bảo sự linh hoạt.

2. Thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất gồm những ai?

Nhằm đảm bảo sự cân bằng giữa quyền lực chính trị, chuyên môn quản lý nhà nước và tính khách quan của thị trường. Khoản 1 Điều 161 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất như sau:

Điều 161. Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc 01 Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Thủ trưởng cơ quan tài chính cấp tỉnh làm Phó Chủ tịch Hội đồng, các thành viên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là thủ trưởng các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh; các Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện; đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức tư vấn xác định giá đất và chuyên gia.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 9 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đồng thời Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 15 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025.

Từ căn cứ trên có thể thấy, Hội đồng thẩm định bảng giá đất gồm những đối tượng sau:

• Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc 01 Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
•  Thủ trưởng cơ quan tài chính cấp tỉnh
•  Thủ trưởng các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh
• Chủ tịch UBND các xã
• Đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức tư vấn xác định giá đất và chuyên gia.

3. Nhiệm vụ và quyền hạn của Hội đồng thẩm định bảng giá đất

Nhiệm vụ của Hội đồng được quy định rõ tại khoản 5, 6 Điều 161 Luật Đất đai 2024 và chi tiết hóa trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Hội đồng không trực tiếp đi điều tra giá đất (nhiệm vụ của tư vấn), mà thực hiện chức năng thẩm tra, đánh giá và phán quyết. 

- Thẩm định việc tuân thủ nguyên tắc định giá đất: 

Hội đồng phải xem xét liệu giá đất đề xuất có phản ánh đúng giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường hay không.

Kiểm tra xem có sự can thiệp hành chính nào làm méo mó giá đất (ví dụ: áp giá thấp để thu hút đầu tư trái quy định) hay không. Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong quá trình xây dựng giá.

- Thẩm định việc lựa chọn và áp dụng phương pháp định giá đất:

Luật quy định 4 phương pháp định giá chính (So sánh, Thu nhập, Thặng dư, Hệ số điều chỉnh). Nhiệm vụ của Hội đồng là kiểm tra tính phù hợp của phương pháp được chọn:

• Đối với đất ở đô thị có nhiều giao dịch: Phải ưu tiên phương pháp so sánh. Hội đồng cần kiểm tra xem các "tài sản so sánh" có tương đồng về vị trí, pháp lý không.
• Đối với đất nông nghiệp hoặc đất dự án: Kiểm tra các thông số trong phương pháp thu nhập hoặc thặng dư (như lãi suất chiết khấu, chi phí đầu tư hạ tầng, doanh thu dự kiến). Những con số này rất nhạy cảm, chỉ cần thay đổi nhỏ cũng làm thay đổi lớn giá trị đất. Hội đồng cần sự tham mưu của Sở Tài chính và các chuyên gia để "bắt lỗi" các tham số bất hợp lý.   

- Thẩm định trình tự, thủ tục và kết quả thu thập thông tin:

• Kiểm tra xem đơn vị tư vấn có thực hiện đủ các bước khảo sát thực địa không?
• Phiếu điều tra giá đất có đủ số lượng mẫu tin cậy không?
• Dữ liệu đầu vào có được kiểm chứng, sàng lọc các yếu tố đầu cơ, giá ảo không?
• Quy trình lấy ý kiến người dân và các cơ quan liên quan đã được thực hiện đầy đủ chưa?.   

- Quyền hạn đặc biệt của Hội đồng thẩm định:

• Thuê tư vấn phản biện: Hội đồng có quyền thuê một tổ chức tư vấn giá đất thứ hai (độc lập với tổ chức tư vấn lập giá) để thẩm tra lại kết quả, đảm bảo tính khách quan.   
• Thành lập Tổ giúp việc: Do khối lượng hồ sơ khổng lồ, Hội đồng được lập Tổ giúp việc gồm các chuyên viên giỏi từ các Sở ngành để rà soát kỹ thuật trước khi trình ra cuộc họp chính thức.

Kết luận

Có thể khẳng định rằng, Hội đồng thẩm định bảng giá đất theo Luật Đất đai mới là một thiết chế pháp lý quan trọng, giữ vai trò then chốt trong việc bảo đảm tính khách quan, minh bạch và khoa học của bảng giá đất trước khi được ban hành. Việc quy định cụ thể Hội đồng thẩm định bảng giá đất gồm những ai, với sự tham gia của đại diện các cơ quan chuyên môn về tài chính, tài nguyên và môi trường, các cơ quan liên quan cùng chuyên gia có chuyên môn về giá đất, đã thể hiện rõ quan điểm lập pháp nhằm hạn chế sự áp đặt mang tính chủ quan, đồng thời nâng cao chất lượng thẩm định giá đất trong quản lý nhà nước.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai mới cũng xác định rõ giới hạn thẩm quyền của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, theo đó Hội đồng chỉ thực hiện chức năng thẩm định, đánh giá, phản biện đối với phương án bảng giá đất, chứ không phải là chủ thể quyết định ban hành bảng giá đất. Sự phân định rạch ròi này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc bảo đảm nguyên tắc phân công, phối hợp và kiểm soát quyền lực trong quản lý đất đai, đồng thời giúp người dân và doanh nghiệp tránh những cách hiểu sai dẫn đến nhầm lẫn về trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình xây dựng và ban hành bảng giá đất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.