Mục lục bài viết

1. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc như thế nào?

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, đặt cọc là hành vi một bên, gọi là bên đặt cọc, giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị tương đương (như kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác) với mục đích bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong một thời gian nhất định. Đây là một hình thức bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, giúp tăng cường tính chắc chắn và nghiêm túc trong việc thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận.

Khi hợp đồng được thực hiện đúng theo thỏa thuận, tài sản đặt cọc sẽ được xử lý theo hai cách. Một là tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc nếu hợp đồng đã được thực hiện đầy đủ. Hai là tài sản đặt cọc có thể được dùng để trừ vào nghĩa vụ thanh toán của bên đặt cọc trong hợp đồng, nếu hai bên có sự thỏa thuận về vấn đề này. Tuy nhiên, trong trường hợp một trong các bên từ chối thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ có sự thay đổi xử lý theo quy định của pháp luật. Cụ thể, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc như một hình thức bồi thường cho sự từ chối đó. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại toàn bộ tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Đặt cọc là một giao dịch dân sự và, như bất kỳ giao dịch dân sự nào, phải đảm bảo các điều kiện nhất định để có hiệu lực pháp lý. Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự, các điều kiện này bao gồm: chủ thể tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch; giao dịch phải được thực hiện trên cơ sở tự nguyện của các bên; và mục đích, nội dung của giao dịch không được vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội. Chính vì vậy, việc đặt cọc không chỉ là một hành động bảo đảm thực hiện hợp đồng mà còn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp lý để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch.

 

2. Hợp đồng đặt cọc bán đất có cần cả vợ và chồng cùng ký tên không?

Đặt cọc là một hình thức bảo đảm thực hiện hợp đồng được quy định trong các giao dịch dân sự, trong đó các bên tham gia, bao gồm bên đặt cọc và bên nhận cọc, thống nhất với nhau về việc sử dụng một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo đó, bên đặt cọc sẽ giao cho bên nhận cọc một số tiền hoặc tài sản có giá trị như kim khí quý, đá quý, hoặc các vật có giá trị khác, với mục đích duy trì sự nghiêm túc và đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trong một khoảng thời gian nhất định.

Việc đặt cọc thể hiện cam kết của các bên trong giao dịch, giúp tăng cường tính chắc chắn cho hợp đồng và tránh tình trạng một trong các bên rút lui hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ. Đây là một hình thức bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, giúp đảm bảo rằng các cam kết và thỏa thuận trong hợp đồng sẽ được thực hiện đầy đủ. Thông qua sự cam kết đặt cọc, các bên có thể tin tưởng hơn vào việc đối tác của mình sẽ thực hiện đúng các điều khoản đã thỏa thuận.

Thời hạn của việc đặt cọc thường được xác định ngay từ đầu và có thể kéo dài trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, hoặc chỉ trong một giai đoạn nhất định trước khi hợp đồng chính thức được ký kết hoặc thực hiện. Sự thỏa thuận về khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc này không chỉ nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của bên nhận cọc mà còn giúp bên đặt cọc có động lực để thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng đã thỏa thuận.

Khi thực hiện giao dịch đặt cọc mua đất, bên đặt cọc sẽ trả trước cho bên nhận cọc một khoản tiền theo thỏa thuận giữa hai bên. Khoản tiền này không chỉ đơn giản là một giao dịch tài chính mà còn mang ý nghĩa bảo đảm cho việc thực hiện giao dịch mua bán đất sau này. Với việc trả một số tiền cụ thể, bên đặt cọc thể hiện cam kết chắc chắn sẽ thực hiện việc mua đất theo thỏa thuận, đồng thời bên nhận cọc cũng có nghĩa vụ bảo đảm sẽ bán đất cho bên đặt cọc như đã hứa. Việc này tạo sự chắc chắn cho cả hai bên, giúp họ an tâm thực hiện các bước tiếp theo của giao dịch, bao gồm ký kết hợp đồng mua bán đất chính thức.

Điều quan trọng trong giao dịch đặt cọc là cả hai bên phải thực hiện đúng các cam kết của mình. Khoản tiền đặt cọc đóng vai trò như một sự bảo lãnh, đảm bảo rằng bên đặt cọc sẽ thực hiện việc mua đất trong tương lai và bên nhận cọc sẽ không từ chối hoặc thay đổi ý định bán đất khi các điều kiện trong thỏa thuận được đáp ứng đầy đủ. Cả hai bên có thể thỏa thuận về mức tiền đặt cọc, thời gian giao dịch và các điều kiện cụ thể khác liên quan đến việc mua bán đất.

Tuy nhiên, căn cứ vào các quy định của pháp luật, đặt cọc được công nhận là một sự thỏa thuận dân sự giữa các bên và không có yêu cầu bắt buộc là cả hai vợ chồng phải cùng ký kết hợp đồng đặt cọc. Điều này có nghĩa là nếu chỉ một trong hai vợ chồng tham gia giao dịch và thực hiện việc ký kết hợp đồng đặt cọc, giao dịch vẫn sẽ được coi là hợp pháp và có hiệu lực, miễn là các yêu cầu về năng lực pháp lý và các điều kiện khác được đáp ứng. Đây là một điểm quan trọng giúp đảm bảo tính linh hoạt trong các giao dịch dân sự, trong đó các bên có thể tự quyết định về việc tham gia hợp đồng mà không cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình, nếu điều này không vi phạm các quy định khác của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc được coi là một giao dịch dân sự và chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về cả nội dung và hình thức của hợp đồng. Cụ thể, các điều kiện này bao gồm: thứ nhất, các chủ thể tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch đặt cọc; thứ hai, các bên phải thực hiện giao dịch này một cách hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc hoặc sai lệch ý chí; và cuối cùng, mục đích và nội dung của giao dịch đặt cọc không được vi phạm các quy định của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội. Khi các điều kiện này được đáp ứng đầy đủ, giao dịch đặt cọc sẽ được coi là hợp pháp và có hiệu lực thi hành.

Tuy nhiên, trong thực tế, có sự tranh luận về việc liệu có cần phải có sự đồng ý và chữ ký của cả vợ và chồng trong hợp đồng đặt cọc khi đối tượng giao dịch là tài sản chung của cả hai vợ chồng hay không. Vấn đề này hiện đang được xem xét dưới hai góc nhìn chính như sau:

  • Cần có chữ ký của cả vợ và chồng: Ý kiến này cho rằng, khi đặt cọc để thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất – vốn là tài sản chung của vợ chồng theo quy định của pháp luật về chế độ sở hữu tài sản chung trong hôn nhân, thì sự đồng ý của cả hai vợ chồng là cần thiết. Việc đồng ý này phải được thể hiện rõ ràng qua việc cả hai vợ chồng cùng ký vào hợp đồng đặt cọc. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của cả hai vợ chồng, tránh tình trạng một bên tự ý thực hiện giao dịch mà không có sự thỏa thuận của người còn lại. Ngoài ra, việc yêu cầu cả hai vợ chồng ký tên cũng nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch.
  • Không cần chữ ký của cả vợ và chồng: Mặt khác, theo một số quan điểm khác, pháp luật hiện hành không yêu cầu phải có chữ ký của cả vợ và chồng trong hợp đồng đặt cọc. Mặc dù tài sản là chung của vợ chồng, nhưng trong trường hợp giao dịch đặt cọc, nếu một bên có quyền tự quyết định và thực hiện giao dịch đối với tài sản chung mà không vi phạm các quyền lợi của bên kia, thì hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực với chữ ký của một trong hai người. Tuy nhiên, đến giai đoạn ký hợp đồng mua bán chính thức, nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng, thì bắt buộc cả hai vợ chồng phải ký vào hợp đồng mua bán, trừ trường hợp có sự ủy quyền hợp pháp của một bên cho bên kia.

Như vậy, trong thực tế, yêu cầu về việc cần hoặc không cần chữ ký của cả vợ và chồng trong hợp đồng đặt cọc phụ thuộc vào cách hiểu và áp dụng các quy định pháp lý, cũng như thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, để tránh các tranh chấp không đáng có và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cả hai bên, tốt nhất là cả hai vợ chồng nên tham gia ký kết hợp đồng, đặc biệt là đối với các giao dịch có giá trị lớn như mua bán nhà đất.

 

3. Khi Vợ/chồng tự ý đặt cọc có đòi lại đất được không?

Như đã phân tích ở trên, khi xác định nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng, giao dịch đặt cọc để mua bán tài sản này cần phải có sự đồng ý và chữ ký của cả hai vợ chồng, trừ khi một trong hai bên có quyền ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch này thay cho mình. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cả hai vợ chồng đối với tài sản chung của họ. Do đó, nếu một trong hai người tự ý thực hiện giao dịch đặt cọc với người thứ ba mà không có sự đồng ý của người còn lại, bên bị thiệt hại, chẳng hạn như người vợ, hoàn toàn có quyền khởi kiện yêu cầu đòi lại nhà, đất mà không để xảy ra việc giao dịch tiếp tục.

Trong trường hợp này, nếu người vợ có thể cung cấp chứng cứ chứng minh rằng nhà, đất đó là tài sản chung của vợ chồng, giao dịch đặt cọc có thể bị tuyên là vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể, nếu chứng minh được rằng tài sản đó là chung và không có sự đồng ý của người còn lại trong việc đặt cọc, giao dịch này có thể bị hủy bỏ, bởi nó không đáp ứng yêu cầu về sự đồng thuận của các bên sở hữu tài sản.

Bên cạnh đó, giao dịch đặt cọc có thể bị vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật Dân sự nếu có yếu tố lừa dối, đe dọa, hoặc cưỡng ép trong quá trình giao dịch. Nếu một trong các bên (ví dụ người vợ) bị lừa dối hoặc bị ép buộc ký hợp đồng đặt cọc mà không đồng ý, thì giao dịch này có thể bị coi là không có hiệu lực. Khi giao dịch đặt cọc bị vô hiệu, các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nghĩa là bên đã nhận tiền cọc sẽ phải trả lại số tiền đó cho bên còn lại, đồng thời nếu trong hợp đồng đặt cọc có điều khoản quy định về việc bồi thường thiệt hại hoặc phạt hợp đồng, người tự ý thực hiện giao dịch mà không có sự đồng ý của bên kia sẽ phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường và nộp phạt theo những gì đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Vì vậy, trong trường hợp này, việc tự ý thực hiện giao dịch đặt cọc mà không có sự đồng ý của cả vợ chồng không chỉ gây ra tranh chấp mà còn có thể dẫn đến việc giao dịch bị vô hiệu, làm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả và bồi thường thiệt hại, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Do đó, khi giao dịch liên quan đến tài sản chung, các bên cần đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật để tránh những hậu quả pháp lý không mong muốn.

Xem thêm bài viết: 

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến miễn phí 24/7: 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.