1. Có được thuê nhà để cho thuê lại không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng thực hiện theo thoả thuận của các bên trong đó một bên là người cho thuê tài sản của minh còn một bên là bên thuê tài sản đó. Hai bên thoả thuận về việc cho thuê tài sản đó trong thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê cho bên còn lại.
Theo quy định tại Điều 475 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về việc cho thuê lại tài sản thuê, như sau:
- Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Như vậy, đối với việc cho thuê lại, người đi thuê cho người khác thuê lại phải được sự đồng ý của người cho thuê. Riêng đối với đất đai thì chủ thể được cho thuê lại nếu thuê đất của nhà nước trả tiền một lần (trừ một số trường hợp nhất định).
2. Hướng dẫn hoạt động thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
Căn cứ theo quy định tại Công văn 1032/BXD-QLN ngày 10/3/2020 hướng dẫn về việc thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại như sau:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 và điểm b Khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Ngành, nghề kinh doanh “thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại” là một trong các hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên như sau:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 của Nghị định này bao gồm:
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Do vậy, đề nghị Sở KH-ĐT TP.HCM đối chiếu các trường hợp cụ thể tại địa phương và căn cứ các quy định pháp luật nêu trên để hướng dẫn doanh nghiệp triển khai thực hiện.
3. Có được cho thuê công trình mới bắt đầu xây dựng hay không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên nếu công trình xây dựng dù đang thi công nhưng đáp ứng các điều kiện trên thì có thể kinh doanh bằng hình thức cho thuê.
4. Một số rủi ro khi thuê nhà cho thuê lại
Cũng như những loại hình kinh doanh khác, thuê nhà cho thuê lại cũng mang theo những rủi ro nhất định như sau:
- Lựa chọn không đúng phân khúc khách hàng có thể dẫn đến việc thu hồi vốn không hiệu quả như kỳ vọng. Ví dụ, chọn thuê cho công nhân có thể gây ra vấn đề quản lý số lượng lớn người và rủi ro về việc thanh toán hoặc nợ phải. Hoặc nếu đối tượng là các gia đình trẻ, sẽ đòi hỏi đầu tư nhiều vào nội thất và cơ sở vật chất.
- Quản lý không chuyên nghiệp có thể gây ra nhiều rủi ro. Việc tự quản lý mà thiếu kinh nghiệm có thể dẫn đến vấn đề an ninh, bảo trì và duy trì cơ sở.
- Nếu cung cấp nhiều phòng cho thuê, cần sự hỗ trợ từ nhiều nguồn nhân lực vì một người không thể quản lý hết.
- Thiếu khả năng tìm kiếm khách hàng có thể dẫn đến tình trạng phòng trống và khi đó sẽ phải chịu lỗ khi không có khách thuê.
- Nếu tài chính hạn chế và không thể quay vòng vốn kịp thời, có thể dẫn đến thua lỗ, đặc biệt là với khoản tiền đặt cọc mà khách hàng đã ký trong hợp đồng thuê nhà trọ.
Xem thêm: Quy định của pháp luật về việc cho thuê lại bất động sản?
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Hướng dẫn thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!
