Nghị định 02/2022 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản

1. Sự cần thiết ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Sau khi Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ về việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được ban hành, trong quá trình áp dụng đã gặp phải nhiều khó khăn, vấn đề tồn tại và hiện nay có nhiều quy định không phù hợp với nhu cầu và thực tiễn hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, đầu năm 2022, nhiều luật và nghị định mới có hiệu lực đã ảnh hưởng đáng kể đến cơ sở pháp lý của thị trường bất động sản.

Vì vậy, việc Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP về việc thi hành chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để cập nhật và phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư 2020, các hướng dẫn của Luật Đầu tư 2020 và các quy định mới có hiệu lực từ ngày 01/01/2022 là rất cần thiết. Nghị định 02/2022/NĐ-CP bao gồm nhiều nội dung mới và các quy định điều chỉnh so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP, nhằm tạo ra tính thống nhất và đồng bộ cao hơn trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan. Đặc biệt, Nghị định 02/2022/NĐ-CP mang tính thực tiễn cao hơn và sẽ giải quyết nhiều vấn đề, khúc mắc, đồng thời giảm thiểu rào cản cho các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, cũng như cải thiện công tác giám sát và quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này và các lĩnh vực liên quan như quy hoạch, đầu tư, đất đai, thuế, v.v.

2. Những quy định mới liên quan đến Kinh doanh Bất động sản theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP

Nghị định số 02 có những điểm mới cần lưu ý liên quan đến kinh doanh bất động sản như:

Thứ nhất là minh bạch hóa thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã được quy định chi tiết trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP về việc thi hành một số điều và khoản của Luật Kinh doanh bất động sản.

Nghị định này bao gồm các quy định liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản cho tổ chức và cá nhân, các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản, quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà hoặc công trình xây dựng đã có sẵn, chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như quy trình chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Trong đó, các tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng ba nhóm điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, ban hành ngày 06/01/2022 bởi Chính phủ.

Ngoài ra, Nghị định cũng đã cụ thể hóa quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, về việc công khai thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh. Điều này thể hiện tinh thần của Chính phủ trong việc thúc đẩy minh bạch hóa thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điểm thứ hai là bãi bỏ quy định về vốn pháp định của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Điều 4 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã loại bỏ quy định vốn pháp định được quy định trong Nghị định 76/2015/NĐ-CP, và thay thế bằng các quy định phù hợp với Luật Đầu tư năm 2020. Đồng thời, Nghị định 02/2022/NĐ-CP bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản dựa trên quy mô sử dụng đất. Theo đó, mức vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Ngoài ra, Nghị định cũng đã quy định cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu.

Với việc này, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai, cũng như các quy định mới của Luật Đầu tư 2020.

Điểm thứ ba là áp dụng thống nhất các khung mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Điều 6 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định rằng các hợp đồng liên quan đến bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục của Nghị định này. Các loại hợp đồng bao gồm:

- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc các trường hợp đã quy định ở các mục trên.

- Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

-Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Với việc này, các loại hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP mang tính bắt buộc thay vì chỉ để tham khảo như quy định cũ tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

Điểm thứ tư là quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai và có sẵn.

Điều 7 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP đặt ra 4 điều kiện cần đáp ứng nhằm đảm bảo việc chuyển nhượng hợp đồng:

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định. Trường hợp đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022, thì phải có hợp đồng đã ký kết.

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không được tranh chấp, khiếu kiện.

- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không được kê biên, thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý.

Quy định này áp dụng cho việc chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng. Trong trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng và các bên muốn chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng, bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký kết phụ lục hợp đồng trước khi tiến hành chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của Nghị định này.

Việc Nghị định 02/2022/NĐ-CP có các quy định chi tiết và hệ thống về các điều kiện liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được xem là phù hợp. Điều này dự kiến sẽ thúc đẩy các giao dịch chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản, đồng thời giúp các chủ đầu tư và khách hàng mua nhà hạn chế tối đa các tranh chấp, vướng mắc và vấn đề pháp lý phát sinh.

Điểm thứ năm của Nghị định 02/2022/NĐ-CP liên quan đến quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Nghị định này phân định nguyên tắc, trình tự và hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng như sau:

- Đối với các dự án bất động sản sau đây, chuyển nhượng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư:

  + Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.

  + Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.

- Đối với các dự án bất động sản không thuộc diện nêu trên, chuyển nhượng được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Từ đó, các dự án bất động sản thuộc diện được chấp thuận nhà đầu tư và đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo Luật Đầu tư 2020 sẽ áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư. Trong khi đó, tất cả các trường hợp dự án bất động sản không nằm trong hai trường hợp trên sẽ áp dụng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Quy định này đồng nhất và phù hợp với khoản Điều 46 của Luật Đầu tư 2020, đảm bảo tính rõ ràng và tách bạch về các trường hợp chuyển nhượng dự án, có quy định rõ ràng về việc áp dụng Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, Nghị định này cũng đã điều chỉnh nhiều nội dung chi tiết liên quan đến điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

3. Tầm quan trọng của Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Nghị định 02/2022/NĐ-CP được áp dụng từ ngày 01/03/2022 và thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ, quy định chi tiết việc thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Từ thời điểm Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực, các quy định liên quan đến điều kiện của tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản, việc lập và ký kết các hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, thuê mua nhà và công trình xây dựng có sẵn, cũng như việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định trong các Nghị định của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, và các văn bản pháp luật do các bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trước ngày Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực sẽ được thực hiện theo quy định của Nghị định 02 này.

Đặc biệt, thị trường bất động sản đã bắt đầu trở nên sôi động hơn trong thời gian gần đây sau giai đoạn suy thoái do đại dịch Covid-19, và dự kiến sẽ tăng mạnh hơn trong giai đoạn hậu Covid-19 nhờ sự hỗ trợ và thúc đẩy từ Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền khác. Đầu tư và kinh doanh bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Vì vậy, các quy định pháp luật mới như Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã được nhiều chuyên gia kỳ vọng sẽ làm tăng đà phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời đảm bảo sự an toàn và ổn định trong tương lai.

Để có thêm những thông tin liên quan, quý bạn đọc có thể tham khảo bài viết: Kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện kinh doanh bất động sản? 

Trên đây là toàn bộ thông tin chia sẻ của Luật Minh Khuê về Nghị định 02/2022 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản. Nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ về các vấn đề pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn. Chúng tôi sẽ nhanh chóng hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng. Chân thành cảm ơn sự quan tâm và theo dõi của quý khách hàng đối với bài viết của Luật Minh Khuê.